Thursday, November 22, 2012
[转载]【美国】纽约，迷醉曼哈顿之夜
原文地址：【美国】纽约，迷醉曼哈顿之夜作者：地球在我脚下 纽约第五大道迎来了又一天的黄昏， 洛克菲勒中心华灯初上， 加长版的英菲尼迪风驰电掣， 这里就是人们再熟悉不过的纽约， 曼哈顿的时代广场迎来又一个璀璨的夜晚， 时代广场的第六大道上， 像往常一样灯火辉煌， 灯红酒绿纸醉金迷的纽约， 向人们述说着一段资本主义奋斗发展历程， 灯红酒绿纸醉金迷的背后注定充满了曲折和艰辛， 辉煌璀璨夜色的背后述说着多少代人的奋斗故事， 直到今天当外来游客迷醉在曼哈顿之夜的时候， 工作生活在这里的人们依旧在续写着这段传奇， 曼哈顿的节奏永远不会放慢下来， 每一条街道上无一例外都是行色匆匆的脚步， 潮水般的人群永远都是一个节奏步伐， 每个人都在争分夺秒的创造价值， 美国国旗的霓虹灯格外耀眼， 夜色下的时代广场灯火通明， 各种霓虹灯广告争奇斗艳， 向人们展现着当今世界时尚前沿， 有的则讲述着曾经的故事， GALAXY已经代表了个人手机的时尚潮流了， 滚动字幕随时播报着当前世界最焦点的新闻， 所有世界上最新的事物都在此时此刻得以展现， 曾经也陶醉在很多城市的夜色下， 唯有纽约的夜色最令人迷醉， 当很多城市的夜色渐渐褪去光环的时候， 唯有曼哈顿的夜色依旧辉煌， 当工作在这里的人们结束了一天的奔波劳顿， 远离这座繁忙的岛屿的时候， 外来游客成为夜晚的主角， 来到纽约的人谁也不会错过曼哈顿之夜， 这里的夜色太过令人着迷， 百老汇的歌剧还在上演着， 夜色下的每一个人都会忘记了时间和劳累， 全身心的投入和陶醉， 各种霓虹灯永不停息的变换着， 霓虹灯下望眼欲穿的车水马龙， 三五成群的人们共享着幸福与快乐， 巨大的霓虹灯广告令人记忆深刻， 带来的宣传效应也是非同寻常， 走过路过不会忘记， 这里上演了太多的传奇， 霓虹灯下轮流着向人们展现， 不仅仅是商业广告的传播， 还可以看到远在阿富汗的大兵们是怎么生活的， 内衣广告宣传实在抢眼， 一些人的故事也同样感人， 言简意赅的话语， 传递着人与人之间的真挚情感， 曼哈顿之夜的故事还在继续着， 在这里全然没有了时间的概念， 全然忘记了白天行走了劳累， 眼前的一切让人全身心的投入， 这些年来走在多少城市的夜色下， 时间总是让夜色发生着微妙的变化， 唯有在纽约，在曼哈顿， 夜色总是通宵达旦的永恒， 曼哈顿之夜注定是不眠之夜， 曼哈顿之夜注定是没有时间的夜晚， 每个人都会为之陶醉， 每个人都会为之疯狂， 永远的纽约， 永远的曼哈顿。青春就应该这样绽放 游戏测试：三国时期谁是你最好的兄弟！！ 你不得不信的星座秘密。
地量后面还有无下跌空间？
地量后面还有无下跌空间？ 大盘+资金综述，周四沪深两市双双小幅低开，酿酒、券商、地产等板块普遍走低，带领股指在低位弱势震荡。沪指全天在五日均线附近弱势盘整，午后出现小幅走低，盘中塑化剂概念个股走势较差。盘中板块九成下跌，沪指最终以穿头穿脚的小阴线报收，量能再次回到地量水平。上证综合指数报2015.61，涨幅-0.72%，成交额337.27亿元，主力资金净流入-5.16亿元；深圳成分指数报8047.52点，涨幅为-1.27%，成交额338.59亿元，主力资金净流入-13.7亿元；中小板指数报3871.75点，涨幅为-1.32%，成交额135.03亿元，主力资金净流入-5.45亿元；创业板指数报651.83点，涨幅为-1.24%，成交额60.72亿元，主力资金净流入-2.64亿元；四大指数再次全部翻绿，主力资金也均呈现出小幅净流出，昨天我就说了，大盘涨而资金在流出，不宜看高。
热点方面，股指全天维持弱市窄幅涨跌格局，量能重回地量水平，板块8成下跌。周四涨幅靠前的五大板块主要有木业家具、农林牧渔、西藏板块、食品安全和银行，板块涨幅均不大，仅有木业家具涨幅超过了1个点，达到了1.02%，其余四个板块涨幅都在1个点以下，上涨的五大板块仅有西藏板块和银行板块出现主力资金净流出，后市投资应该注意回避。
跌幅靠前的板块主要有酿酒行业、石墨烯、地热能、水泥建材、海洋经济。板块跌幅均线3个点以内，但主力资金均呈现出净流出状态。消息面上，11月汇丰中国制造业PMI初值50.4：汇丰今日公布11月汇丰PMI数据。中国制造业PMI初值为50.4(10月为49.5)，创下了13个月以来最高值。
而中国制造业产出指数初值录得51.3(10月为48.2)，也创下了13个月以来最高。11月汇丰制造业PMI的预览值回升至50以上，录得过去13个月的最高数值。这再次确认了经济复苏的动能在年末有所增强。然而，当前国内经济乍暖还寒而且全球经济依然低迷，决策层需保持当前的宽松政策以巩固复苏势头。
技术面上，周四股指双双小幅低开，盘中一直呈现出弱势震荡格局，最终股指以穿头穿脚的小阴线报收，量能重回前日地量水平附近。市场量能再次出现大幅萎缩，人气低迷，成交清淡，多方不想向上攻击，空方也无疑向下打压，多空双方目前处于弱市平衡之中，都在等待政策来选择方向。
不过就市场规律来看，不进则退，盘久必跌，政策不能及时出台重大利好的话，估计市场仍会继续向下寻底为主。指标方面：MACD指标的DIF和DEA指标目前仍处于0轴下方，显示市场仍是空头市场，但KDJ指标周三刚出现低位金叉，周四即出现指标线走平，显示市场极度疲软。
综合来看，目前市场相当弱势，量能极度缩小，参与人气相当低，对市场暂时不宜期望过高，后市仍有调整空间，继续观望为上策。祝大家投资顺利~~！ 点击进入本博首页查看更多精彩文章 青春就应该这样绽放 游戏测试：三国时期谁是你最好的兄弟！！ 你不得不信的星座秘密。
热点方面，股指全天维持弱市窄幅涨跌格局，量能重回地量水平，板块8成下跌。周四涨幅靠前的五大板块主要有木业家具、农林牧渔、西藏板块、食品安全和银行，板块涨幅均不大，仅有木业家具涨幅超过了1个点，达到了1.02%，其余四个板块涨幅都在1个点以下，上涨的五大板块仅有西藏板块和银行板块出现主力资金净流出，后市投资应该注意回避。
跌幅靠前的板块主要有酿酒行业、石墨烯、地热能、水泥建材、海洋经济。板块跌幅均线3个点以内，但主力资金均呈现出净流出状态。消息面上，11月汇丰中国制造业PMI初值50.4：汇丰今日公布11月汇丰PMI数据。中国制造业PMI初值为50.4(10月为49.5)，创下了13个月以来最高值。
而中国制造业产出指数初值录得51.3(10月为48.2)，也创下了13个月以来最高。11月汇丰制造业PMI的预览值回升至50以上，录得过去13个月的最高数值。这再次确认了经济复苏的动能在年末有所增强。然而，当前国内经济乍暖还寒而且全球经济依然低迷，决策层需保持当前的宽松政策以巩固复苏势头。
技术面上，周四股指双双小幅低开，盘中一直呈现出弱势震荡格局，最终股指以穿头穿脚的小阴线报收，量能重回前日地量水平附近。市场量能再次出现大幅萎缩，人气低迷，成交清淡，多方不想向上攻击，空方也无疑向下打压，多空双方目前处于弱市平衡之中，都在等待政策来选择方向。
不过就市场规律来看，不进则退，盘久必跌，政策不能及时出台重大利好的话，估计市场仍会继续向下寻底为主。指标方面：MACD指标的DIF和DEA指标目前仍处于0轴下方，显示市场仍是空头市场，但KDJ指标周三刚出现低位金叉，周四即出现指标线走平，显示市场极度疲软。
综合来看，目前市场相当弱势，量能极度缩小，参与人气相当低，对市场暂时不宜期望过高，后市仍有调整空间，继续观望为上策。祝大家投资顺利~~！ 点击进入本博首页查看更多精彩文章 青春就应该这样绽放 游戏测试：三国时期谁是你最好的兄弟！！ 你不得不信的星座秘密。
[转载]译配俄罗斯歌曲＜白玫瑰 Белые розы ＞
原文地址：译配俄罗斯歌曲＜白玫瑰 Белые розы ＞作者：俄苏歌曲学习与交 Белые розы Слова и музака С.Кузнецова Мне много теплее за стеклом но в злые морозы Вхожу в эти двери словно в сад июльских цветов Я их так хочу согреть теплом но белые розы У всех на глазах я целовать и гладить готов Я их так хочу согреть теплом но белые розы У всех на глазах я целовать и гладить готов Белые розы белые розы беззащитны шипы Что с вами сделал снег и морозы Лед витрин голубых Люди украсят вами свой праздник Лишь на несколько дней И оставляют вас умирать на белом холодном окне А люди уносят вас домой и вечером поздним Пусть праздничный свет наполнит вмиг все окна дворов Кто выдумал вас растить зимой о белые розы И в мир уводить жестоких вьюг холодных ветров Кто выдумал вас растить зимой о белые розы И в мир уводить жестоких вьюг холодных ветров Белые розы белые розы беззащитны шипы Что с вами сделали снег и морозы Лед витрин голубых Люди украсят вами свой праздник Лишь на несколько дней И оставляют вас умирать на белом холодном окне. Белые розы белые розы беззащитны шипы Что с вами сделали снег и морозы Лед витрин голубых Люди украсят вами свой праздник Лишь на несколько дней И оставляют вас умирать на белом холодном окне 白玫瑰 С.库兹涅佐夫 词曲 书 沧 译配 在玻璃橱窗里真温暖,橱窗外真严寒 走进了这花店,像进入七月的花园 我是多想为这些玫瑰送一些温 暖 更想爱抚它,深情亲吻,在人们面前 我是多想为这些玫瑰送一些温 暖 更想爱抚它,深情亲吻,在人们面前 洁白的玫瑰,洁白的玫瑰,花刺已不尖锐 风雪和严寒,橱窗的冰霜 都让你变憔悴 欢乐节日里,用你来点缀 昙花一现的美 节日过去后,你被遗忘在白色寒窗旁枯萎 看人们在深夜,带着你,回到了家里 万家灯火很快就燃起那节日的喜气 是谁想出这样的主意,在寒冬培育你 把你带进了,这冷酷的,冰雪世界里 是谁想出这样的主意,在寒冬培育你 把你带进了,这冷酷的,冰雪世界里 洁白的玫瑰,洁白的玫瑰,花刺已不尖锐 风雪和严寒,橱窗的冰霜 都让你变憔悴 欢乐节日里,用你来点缀 昙花一现的美 节日过去后,你被遗忘在白色寒窗旁枯萎 洁白的玫瑰,洁白的玫瑰,花刺已不尖锐 风雪和严寒,橱窗的冰霜 都让你变憔悴 欢乐节日里,用你来点缀 昙花一现的美 节日过去后,你被遗忘在白色寒窗旁枯萎 2012 10 18 青春就应该这样绽放 游戏测试：三国时期谁是你最好的兄弟！！ 你不得不信的星座秘密。
[转载]译配俄罗斯歌曲
原文地址：译配俄罗斯歌曲< 当手风琴不再奏响>作者：俄苏歌曲学习与交 Когда баян не говорит Слова С. Хохлов Музыка В.Захарченко Притихли лунные поляны Притихли клны в вышине Пономаренко на баяне Пот о милой стороне Пономаренко на баяне Пот о милой стороне Из сердца звуки вынимает Хмельные трогает лады И сам совсем не понимает Как близко сердце от беды И сам совсем не понимает Как близко сердце от беды Ах синеока синеока Что может песня натворить И так на сердце одиноко Когда баян не говорит Летел на зов звезды в тумане И плача сердцем и греша Над степью светлою Кубани Сгорела светлая душа Над степью светлою Кубани Сгорела светлая душа Ах синеока синеока Что может песня натворить И так на сердце одиноко Когда баян не говорит ( Кубанский казачий хор Марина Крапостина ) 当手风琴不再奏响 谢尔盖.霍赫洛夫 词 维克多.扎哈尔琴科 曲 书 沧 译配 林中空地月夜很寂静 枫树沉静伸向夜空 波诺马连柯的手风琴声 声声唱出美好光景 波诺马连柯的手风琴声 声声唱出美好光景 美妙旋律,唱出了心声 琴声悠扬,令人感动 可是他永远不会明白 不幸已经向他靠拢 可是他永远不会明白 不幸已经向他靠拢 啊,蓝眼睛,蓝眼睛姑娘 这支歌曲,满怀惆怅 能驱除心中郁结的孤独 当手风琴不再奏响 雾中群星唤他去飞翔 过失令人痛哭感伤 圣洁的灵魂已经归天 在库班那宽广草原上 圣洁的灵魂已经归天 在库班那宽广草原上 啊,蓝眼睛,蓝眼睛姑娘 这支歌曲,满怀惆怅 能驱除心中郁结的孤独 当手风琴不再奏响 注释:格里高利·波诺马连柯(1921-1996)是苏联人民艺术家。他曾长期在一些俄罗斯民歌合唱团里担任手风琴伴奏，也谱写一些歌曲供合唱团演唱。这些歌曲越来越受人欢迎。他也成了职业作曲家。
他晚年居住在家乡库班哥萨克首府克拉斯诺达尔，1996年因林间空地上的车祸而与世长辞。库班哥萨克为纪念这位人民艺术家，为他建立了纪念馆和以他的名字命名的艺术学院。这首歌曲是为纪念格里高利·波诺马连柯，是对尚未出名时的波诺马连柯所作《啰嗦的手风琴（гармошечка-говорушечка》一曲的回应。
2012 9 7 ( 库班哥萨克合唱团 玛琳娜·克拉波斯金娜 领唱 ) 青春就应该这样绽放 游戏测试：三国时期谁是你最好的兄弟！！ 你不得不信的星座秘密。
他晚年居住在家乡库班哥萨克首府克拉斯诺达尔，1996年因林间空地上的车祸而与世长辞。库班哥萨克为纪念这位人民艺术家，为他建立了纪念馆和以他的名字命名的艺术学院。这首歌曲是为纪念格里高利·波诺马连柯，是对尚未出名时的波诺马连柯所作《啰嗦的手风琴（гармошечка-говорушечка》一曲的回应。
2012 9 7 ( 库班哥萨克合唱团 玛琳娜·克拉波斯金娜 领唱 ) 青春就应该这样绽放 游戏测试：三国时期谁是你最好的兄弟！！ 你不得不信的星座秘密。
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原文地址：译配俄罗斯歌曲<我是个乡村姑娘>作者：俄苏歌曲学习与交 Я деревенская Слова:П. Черняев Музыка:В. Темнов 1997 г 1. Я помню, прошлым летом, ты милый проходил Зачем теперь заметил, со мной заговорил А нынче до рассвета хмелеешь без вина И я на вс на это, сказать тебе должна Припев: Я деревенская, Я деревенская Ты не смотри вокруг, ты погляди сюда И спеть смогу, и сплясать смогу А полюблю кого, так навсегда Моя такая доля, полюблю так навсегда 2. Меня моим подружкам, за пояс не заткнуть Мне муж конечно нужен, но никакой-нибудь Ты с городом прощайся, и сердце не тревожь Такой, как я хозяйки, теперь и не найдешь. Припев. 3. Деревня, то ли дело, там некогда скучать И церковь уцелела, и есть, кому венчать. А ты назло соседкам любовью не скупись Я нарожаю деток, ты только шевелись. 我是个乡村姑娘 П.切尔尼亚耶夫 词 В.捷姆诺夫 曲 书 沧 译配 1. 我记得,去年夏季,你路过我身旁 可今天觉察到我,还向我诉衷肠 天已亮,你没喝酒,却沉迷在醉乡 我应当,将这一切,全部都对你讲 副歌: 我是个乡村姑娘,我是个乡村姑娘 请莫向四周瞧,请你朝这里望 我舞姿翩翩,我的歌声悠扬 只要爱上,就会地久天长 啊,我的命运这样,爱上就地久天长 2. 这村庄都已知道,我是个好姑娘 我当然需要丈夫,不是随便什么样 你就要离开城市,请不要太惆怅 现在我这样的姑娘,真很难遇得上 副歌 3. 在乡下,没有空闲,农家活真繁忙 要知道,我们这里,有神父,有教堂 你要用行动证明,只爱着我一个 你快点,快点来吧!我们将儿女满堂 2012 11 9 青春就应该这样绽放 游戏测试：三国时期谁是你最好的兄弟！！ 你不得不信的星座秘密。
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原文地址：译配俄罗斯歌曲<哈萨克圆舞曲>作者：俄苏歌曲学习与交 казахский вальс Слова Сабита Муканова Музыка Латыф Хамиди Не грусти, что друг от друга мы вдали, Не грусти, что нас бураны развели, Не грусти, что в разных мы концах земли, Не грусти, я все равно с тобой, любимый. Всегда земле, а-а, Сиянье шлет звезда. Всегда к морям, а-а, Бежит в ручьях вода. Вот так и я стремлюсь к тебе всегда! Всегда! Всегда! А- а- а а- а- а. Я с тобой, когда летишь ты вдаль во мгле Я с тобой, когда плывшь на корабле Я с тобой на всех морях, на всей земле Я с тобой везде и всюду, мой любимый Всегда земле, а-а, Сиянье шлет звезда. Всегда к морям, а-а, Бежит в ручьях вода. Вот так и я стремлюсь к тебе всегда! Всегда! Всегда! А- а- а а- а- а. 哈萨克圆舞曲 萨比特.穆卡诺夫 词 拉德甫.哈米迪 曲 书 沧 译配 莫忧伤,我们彼此相隔重洋, 莫忧伤,暴风雪把我们阻挡, 莫忧伤,我们虽然天各一方, 莫忧伤,心爱的人,我们情意长。灿烂星光,哈哈, 总将大地照亮。小河流淌，哈哈， 总是奔向海洋。我也一样，永远将你想望！ 想望！想望！哈哈，哈哈，哈哈，哈哈，哈哈。
我和你,当你飞向茫茫远方, 我和你,当你乘船飘荡远航, 我和你,翻山越岭,远渡重洋, 我和你,心爱的人,地老啊天荒。灿烂星光,哈哈, 总将大地照亮。
小河流淌，哈哈， 总是奔向海洋。我也一样，永远将你想望！ 想望！想望！哈哈，哈哈，哈哈，哈哈，哈哈。2012 10 29 青春就应该这样绽放 游戏测试：三国时期谁是你最好的兄弟！！ 你不得不信的星座秘密。
我和你,当你飞向茫茫远方, 我和你,当你乘船飘荡远航, 我和你,翻山越岭,远渡重洋, 我和你,心爱的人,地老啊天荒。灿烂星光,哈哈, 总将大地照亮。
小河流淌，哈哈， 总是奔向海洋。我也一样，永远将你想望！ 想望！想望！哈哈，哈哈，哈哈，哈哈，哈哈。2012 10 29 青春就应该这样绽放 游戏测试：三国时期谁是你最好的兄弟！！ 你不得不信的星座秘密。
[转载]译配俄罗斯歌曲
原文地址：译配俄罗斯歌曲<人生苦短>作者：俄苏歌曲学习与交 Наша жизнь коротка Слова и музыка народные Наша жизнь коротка, Вс уносит с собой. Наша юность, друзья, Пронесется стрелой. Припев: Проведемте ж, друзья, Эту ночь веселей, И пусть наша семья Соберется тесней. Налей, налей Бокалы полней! Налей, налей Бокалы полней! И пусть наша семья Соберется тесней! И пусть наша семья Соберется тесней! Выпьем первый бокал За свободный народ. А второй наш бокал За девиз наш "Вперед!" Припев. А наш третий бокал Будем все поднимать За любимую Русь, Нашу Родину-мать! Припев. 人生苦短 俄罗斯民歌 书 沧 译配 人生啊,很短暂, 随身烟消云散。我们青春时光， 飞逝如水似箭。副歌: 朋友,我们度过, 这个开心的夜晚， 我们家庭团聚 我们亲密无间。
斟满，斟满 把酒杯斟满！ 斟满，斟满 把酒杯斟满！ 我们家庭团聚 我们亲密无间！ 我们家庭团聚 我们亲密无间！ 为自由,为人民 我们举起酒杯 为了永远前进 我们再干一杯 副歌 为亲爱的俄罗斯 我们再次举杯 为了祖国母亲 我们再干一杯 副歌 2012 11 17 青春就应该这样绽放 游戏测试：三国时期谁是你最好的兄弟！！ 你不得不信的星座秘密。
斟满，斟满 把酒杯斟满！ 斟满，斟满 把酒杯斟满！ 我们家庭团聚 我们亲密无间！ 我们家庭团聚 我们亲密无间！ 为自由,为人民 我们举起酒杯 为了永远前进 我们再干一杯 副歌 为亲爱的俄罗斯 我们再次举杯 为了祖国母亲 我们再干一杯 副歌 2012 11 17 青春就应该这样绽放 游戏测试：三国时期谁是你最好的兄弟！！ 你不得不信的星座秘密。
超好吃、超实惠的薯条和披萨
今天是周末，咱们继续美食之旅。早就听说工人体育场大院里的站点披萨又好吃又便宜，每天都得排大队。
站点披萨属于美国风味。跟美国汽车切诺基吉普似的，粗犷、结实、让人受用。那天，有意错开饭口，下午一点多去的，没有排队，店堂里人不多不少。可以美美地吃，也可以美美地拍。
今天就和大家一起分享美味又实惠的站点披萨。1 薯条很粗壮，色泽金黄，外表很脆，味道很香。
比其他各家的薯条都好吃。2 这个披萨才38元，水果、肉、肠、奶酪分量都很足。3 这是一种不辣的鸡翅，看色泽就很诱人吧。
4 这是头牌沙拉，里面的西红柿是用油处理过的，特别筋道，沙拉里有很多扁豆，巨好吃。5 这是一份普通薯条。
发现很多人点奶酪薯条，下次一定要尝尝。6 最小的9寸披萨（38元），饼厚肉多，我们两个女生根本吃不了。7 我点的热巧克力，上面的奶油酸酸甜甜的，味道不错。
8 我的女伴点的热柠檬茶，里面也是加了奶的。9 除了9寸披萨，还有12寸和22寸披萨。22寸披萨跟桌子一边宽大，需10人享用，很是一道风景。10 其他样式的薯条和沙拉。
11 22寸披萨可以做成两种风味的，从网上借一张图，可以看得更清楚些。12 店堂主打美国乡村风格，仿旧的木地板、简单素朴的木桌。13 坐在阳光房里的感觉很好。
14 这里也是球迷聚餐的地方，他们在这里留下了诸多痕迹。15 墙壁都是石头的，散发着纯自然的气息。
16 少许的拱形装饰。17 服务生都是运动休闲装束。
18 下午三点，正是客人不多的时间。19 阳光房的木结构很是好看。20 这是餐厅一楼的风景。
21 这个长餐桌可以坐22个人。22 暖暖的阳光，让人慵懒。
青春就应该这样绽放 游戏测试：三国时期谁是你最好的兄弟！！ 你不得不信的星座秘密。
站点披萨属于美国风味。跟美国汽车切诺基吉普似的，粗犷、结实、让人受用。那天，有意错开饭口，下午一点多去的，没有排队，店堂里人不多不少。可以美美地吃，也可以美美地拍。
今天就和大家一起分享美味又实惠的站点披萨。1 薯条很粗壮，色泽金黄，外表很脆，味道很香。
比其他各家的薯条都好吃。2 这个披萨才38元，水果、肉、肠、奶酪分量都很足。3 这是一种不辣的鸡翅，看色泽就很诱人吧。
4 这是头牌沙拉，里面的西红柿是用油处理过的，特别筋道，沙拉里有很多扁豆，巨好吃。5 这是一份普通薯条。
发现很多人点奶酪薯条，下次一定要尝尝。6 最小的9寸披萨（38元），饼厚肉多，我们两个女生根本吃不了。7 我点的热巧克力，上面的奶油酸酸甜甜的，味道不错。
8 我的女伴点的热柠檬茶，里面也是加了奶的。9 除了9寸披萨，还有12寸和22寸披萨。22寸披萨跟桌子一边宽大，需10人享用，很是一道风景。10 其他样式的薯条和沙拉。
11 22寸披萨可以做成两种风味的，从网上借一张图，可以看得更清楚些。12 店堂主打美国乡村风格，仿旧的木地板、简单素朴的木桌。13 坐在阳光房里的感觉很好。
14 这里也是球迷聚餐的地方，他们在这里留下了诸多痕迹。15 墙壁都是石头的，散发着纯自然的气息。
16 少许的拱形装饰。17 服务生都是运动休闲装束。
18 下午三点，正是客人不多的时间。19 阳光房的木结构很是好看。20 这是餐厅一楼的风景。
21 这个长餐桌可以坐22个人。22 暖暖的阳光，让人慵懒。
青春就应该这样绽放 游戏测试：三国时期谁是你最好的兄弟！！ 你不得不信的星座秘密。
张曼玉登台高歌玩的是洒脱亮的是孤独
张曼玉身着白色小马甲配闪亮皮裤，在《Vogue》杂志120周年庆典夜助阵献唱。在大荧幕上一直展现优雅一面的张曼玉首度登台献唱个人歌曲《Visionary》，极尽妖娆火辣，嗓音低沉魅惑，舞台上大展动感一面。一华独秀/文 张曼玉登台唱歌了，她这次玩了个彻底——台风极尽妖娆火辣,低沉的嗓音还是那个熟悉的曼玉味儿。
此时的她似乎没了年龄的束缚，调皮得像个孩子，你不觉得怪异，也无所谓新鲜，只是有种快意和释然的感觉。久久未在银幕和舞台上显山露水的张曼玉此时穿得难得一见的少，既朋克又摇滚，唱得很投入，时不时地扭动单薄的身子，有种普通人放开K歌的滑稽，更有着一个专业歌手那种认真和驾轻就熟的韵味。
但我们没有感到不伦不类，倒是恍若当年那个聪明精巧、韵致无穷的张曼玉回来了。张曼玉说她要玩音乐了，要当歌手了，然后她真的就开玩了，这个和演电影有着截然不同技巧的行当，被她这么率性地拿捏着就依葫芦画瓢地登堂入室了。
你要是上纲上线用专业的眼观来挑刺那是你自己在作茧自缚，对于这样一个中国最优秀的女演员来说，她所拥有的荣耀和波折比你多了不知多少倍。除了奥斯卡影后，这个世界最值钱的那几个影后桂冠她都戴过了；她爱过、等过、离过、结过……她可以瞬间放下名气、金钱和家，拿个皮箱，离开香港去了巴黎，或者在北京找个喜欢的地方，然后去挤地铁，去超市买菜下厨…… 张曼玉是一个碑，人人都想学却又学不来。成龙羡慕地说：“她的成就并不只在演艺方面。她是我见过最成功的女人之一，也是活得最快乐的女人。
她活得很洒脱自我，因此显得与众不同，显得比任何人都可爱。我从没有见过像她那样乐天知命的人。”女作家安意如说：“我最喜欢张曼玉，她简直是女人的神话，内外兼修的极致。
” 李安说：“任何人站在林青霞身边，都很容易光彩全无，但惟独张曼玉是个例外。” 而张曼玉自己说：“年纪对我已经不是太大的障碍，我不觉得要让年龄来控制住我，有些东西会慢慢改变，好像前两三年我突然觉得，袖珍裙我不想再穿了。
但有些事情无关年龄，我不会去想怕或不怕，我就是很凭直觉去决定事情，也很有胆量，跟随我的直觉。我始终觉得，不敢变动的人，不会发现路的转角处，可能就藏着一个惊喜等着你。我突然什么都不害怕了，我想怎样做就怎样做。
” 是啊，只有她——张曼玉，想怎样做就怎样做，就像梁朝伟，随便什么时候，买个机票，去另一个国家喂鸽子，喂完了再坐飞机飞回来。以至于让我们普通人羡慕得都爆粗了——这他妈的才叫生活！张曼玉登台高歌玩音乐，玩的就是这种境界。也许，张曼玉一直有如我们一样遗憾——没能和梁朝伟这位默契的红颜知己走到一起，也许她也在看着别的女星枕在老公的港湾里，与可爱的孩子独享天伦之乐，也许她看到刘嘉玲穿着洁白的婚纱和梁朝伟心手相握的那一刻，心里无比惆怅……但是她所拥有的，又岂是一般人能够企及？ 高高在上的张曼玉，我们看得到摸得着，却看不透够不着。
经过了浮华与尘世的沉淀，张曼玉学会了抽身和置身红尘之外。这么多年，没见她在人前愤青过什么，对于传闻和是非总是心平气和轻描淡写一笔带过。谜一样的张曼玉，却是如此真实而简单地活着。这个太过优秀的女人，悟得太多，看得太透，所以她从容洒脱却寂寞，这次破天荒地拿起麦克风热辣歌舞，玩的是种洒脱也是一种孤独。
她用这种方式在释放自己，更是在自嘲。杨钰莹蛰伏多年突然复出继续唱歌，说是不想丢弃音乐；而张曼玉不演戏现在却玩起了音乐，两个人两种感觉，一个在回忆，一个在颠覆。
青春就应该这样绽放 游戏测试：三国时期谁是你最好的兄弟！！ 你不得不信的星座秘密。
此时的她似乎没了年龄的束缚，调皮得像个孩子，你不觉得怪异，也无所谓新鲜，只是有种快意和释然的感觉。久久未在银幕和舞台上显山露水的张曼玉此时穿得难得一见的少，既朋克又摇滚，唱得很投入，时不时地扭动单薄的身子，有种普通人放开K歌的滑稽，更有着一个专业歌手那种认真和驾轻就熟的韵味。
但我们没有感到不伦不类，倒是恍若当年那个聪明精巧、韵致无穷的张曼玉回来了。张曼玉说她要玩音乐了，要当歌手了，然后她真的就开玩了，这个和演电影有着截然不同技巧的行当，被她这么率性地拿捏着就依葫芦画瓢地登堂入室了。
你要是上纲上线用专业的眼观来挑刺那是你自己在作茧自缚，对于这样一个中国最优秀的女演员来说，她所拥有的荣耀和波折比你多了不知多少倍。除了奥斯卡影后，这个世界最值钱的那几个影后桂冠她都戴过了；她爱过、等过、离过、结过……她可以瞬间放下名气、金钱和家，拿个皮箱，离开香港去了巴黎，或者在北京找个喜欢的地方，然后去挤地铁，去超市买菜下厨…… 张曼玉是一个碑，人人都想学却又学不来。成龙羡慕地说：“她的成就并不只在演艺方面。她是我见过最成功的女人之一，也是活得最快乐的女人。
她活得很洒脱自我，因此显得与众不同，显得比任何人都可爱。我从没有见过像她那样乐天知命的人。”女作家安意如说：“我最喜欢张曼玉，她简直是女人的神话，内外兼修的极致。
” 李安说：“任何人站在林青霞身边，都很容易光彩全无，但惟独张曼玉是个例外。” 而张曼玉自己说：“年纪对我已经不是太大的障碍，我不觉得要让年龄来控制住我，有些东西会慢慢改变，好像前两三年我突然觉得，袖珍裙我不想再穿了。
但有些事情无关年龄，我不会去想怕或不怕，我就是很凭直觉去决定事情，也很有胆量，跟随我的直觉。我始终觉得，不敢变动的人，不会发现路的转角处，可能就藏着一个惊喜等着你。我突然什么都不害怕了，我想怎样做就怎样做。
” 是啊，只有她——张曼玉，想怎样做就怎样做，就像梁朝伟，随便什么时候，买个机票，去另一个国家喂鸽子，喂完了再坐飞机飞回来。以至于让我们普通人羡慕得都爆粗了——这他妈的才叫生活！张曼玉登台高歌玩音乐，玩的就是这种境界。也许，张曼玉一直有如我们一样遗憾——没能和梁朝伟这位默契的红颜知己走到一起，也许她也在看着别的女星枕在老公的港湾里，与可爱的孩子独享天伦之乐，也许她看到刘嘉玲穿着洁白的婚纱和梁朝伟心手相握的那一刻，心里无比惆怅……但是她所拥有的，又岂是一般人能够企及？ 高高在上的张曼玉，我们看得到摸得着，却看不透够不着。
经过了浮华与尘世的沉淀，张曼玉学会了抽身和置身红尘之外。这么多年，没见她在人前愤青过什么，对于传闻和是非总是心平气和轻描淡写一笔带过。谜一样的张曼玉，却是如此真实而简单地活着。这个太过优秀的女人，悟得太多，看得太透，所以她从容洒脱却寂寞，这次破天荒地拿起麦克风热辣歌舞，玩的是种洒脱也是一种孤独。
她用这种方式在释放自己，更是在自嘲。杨钰莹蛰伏多年突然复出继续唱歌，说是不想丢弃音乐；而张曼玉不演戏现在却玩起了音乐，两个人两种感觉，一个在回忆，一个在颠覆。
青春就应该这样绽放 游戏测试：三国时期谁是你最好的兄弟！！ 你不得不信的星座秘密。
[转载]《现代诗选粹》诗人博客音序排列表（陆续增加中）
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读博七绝仄韵结九个
幸福花儿开 南山蝶舞烽烟熄，镜里妖娆真给力。幸福花儿四季开，和谐社会添春色。
2012-11-16 13:42:18于肖冰博文《七绝·幸福花儿开》 题清竹青海湖摄影 青海长云霞彩暗，赤橙黄绿香尘淡。一帘秀色佐三餐，不到高湖多愧憾。
2012-11-18 17:14:38于清竹淡墨博文《秀摄可餐：青海湖》 雪沃梅园 雪沃梅园春未辖，飞扬跋扈谁能察？ 寒风刺骨冷群芳，花木凋零狂蕊杀。2012-11-22 17:34:49于抚琴听雨《沁园春·雪后抒怀》 雪花飞舞 一恍龙年临岁末，天山又见鹅毛泼。玲珑玉絮舞随风，飘渺绒花飞爽豁。2012-11-22 17:47:13于花解语博文《满庭芳·梦雪》 丹顶鹤 丹鹤翱翔惊绝壑，云霄独步情依托。
浅滩轻涉戏清波，对影欢声无寂寞。2012-11-22 18:09:35于琴音博文《咏物题图·丹顶鹤》 赏东岳先生咏菊诗 菊影飘摇迷雅客，几番风信浮云隔。华章一组寓诗情，画里暗香遗史册。2012-11-22 18:19:27于东岳一夫博文《七绝·咏菊》 读疏桐飞絮《寒夜吟》 幽芳夜冷闲愁寂，一曲轻吟似鸣笛。
云雨随心玉梦成，寒宵时把诗情觅。2012-11-22 19:51:56于疏桐飞絮博文《七律·寒夜吟》 寒塘荷影 莲渚冬临寒飒飒，疏烟淡露梅迎腊。枯荷瘦影梦凄清，萧瑟迷茫谁忍踏？ 2012-11-22 20:11:04于馨圃博文《临江仙·寒塘》 若水如烟 繁华似锦沿欢洽，若水如烟穿翠甲。梦境幽然共菊开，由来雅玉丰盈匣。
2012-11-22 20:32:11于苏洛然博文《七绝·似水若烟》 青春就应该这样绽放 游戏测试：三国时期谁是你最好的兄弟！！ 你不得不信的星座秘密。
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2012-11-22 20:32:11于苏洛然博文《七绝·似水若烟》 青春就应该这样绽放 游戏测试：三国时期谁是你最好的兄弟！！ 你不得不信的星座秘密。
让写作变成“学生自己的事”
近读史金霞的《不拘一格教语文》，颇多感慨。虽然这算不上严格意义上的学术著作，但和李镇西老师的许多作品一样，尽管没有高深的理论，而由于全部是来自实践的真知，反而更显得亲切和厚重。
读到谈写作部分时，史老师的一个观点蹦入了我的眼帘，那就是“写作是学生自己的事”。这样的说法其实也谈不上新颖，从写作的规律上来讲，如果没有学生表达的欲望，没有主动抒发内心情感、记录成长轨迹的意识，老师再着急也没有用。
课堂上的许多“悉心指导”，批改中的“精雕细刻”，充其量只是技巧的灌输，指向依然是考试，而考场作文的诸多限制和阅卷本身的特点，决定了那真不叫“创作”，而叫“作文”。史老师很讨厌“作文”这个提法，认为应该提“写作”，我深有同感。是的，写作应该成为学生的一种需要，而非老师强加给的额外任务。也就是说，写作和其他的“作业”必须有所区别，写作是学生思维成长的过程，通过写作，学生收获的是综合能力的提升，远非简单的技能训练。
试想，当他们心中涌动着潮水般的情感和对生活的感悟，需要通过笔端流淌出来的时候，老师的“逼迫”岂不是显得多余了吗？ 当然，这个转变的确不易，需要通过一系列的引导。史老师在书中也论述了不少，不过，从操作层面，我觉得有几点可以“拿来”。一、只批不改（或少改），让学生学会自己修改作文。有问题的地方勾画出来，让学生再斟酌，给予学生“二度创作”的机会，需要的时候，要指导学生不厌其烦在修改作文。
写完一遍之后就不再问津的做派是永远提升不了写作水平的。二、重视随笔写作，抒发真情实感。
减少命题作文的比例，让学生准备质量较高的随笔本，每周至少三篇，甚至可以一天一篇。只有不断地训练，才能渐渐悟出写作的秘诀，这就像游泳，理论再多不去下水，根本不可能成为游泳高手。积累得多了，让学生写自序，编目录，给自己的随笔集起个有诗意的名字，作为成果保存起来。
三、经常与学生“笔谈”，交流思想。面对面谈话的机会毕竟少，而且有时候不如写更开放和自然，有些不能当面说的话，可以用笔表达出来。
所以，针对学生在随笔集中暴露出的问题，老师可以用灵活的文字与学生展开心灵的对话，给予鼓励、赏识、开导，这种交流所能够起到的效果实在是怎么肯定都不为过。其实，何尝是写作呢？学习也是如此，当老师的，真的需要千方百计地引导学生提高学习的自觉性、主动性，激发其内驱力，一旦学生真正意识到“学习是自己的事情”的时候，那老师便轻松并收获快乐和幸福了。青春就应该这样绽放 游戏测试：三国时期谁是你最好的兄弟！！ 你不得不信的星座秘密。
读到谈写作部分时，史老师的一个观点蹦入了我的眼帘，那就是“写作是学生自己的事”。这样的说法其实也谈不上新颖，从写作的规律上来讲，如果没有学生表达的欲望，没有主动抒发内心情感、记录成长轨迹的意识，老师再着急也没有用。
课堂上的许多“悉心指导”，批改中的“精雕细刻”，充其量只是技巧的灌输，指向依然是考试，而考场作文的诸多限制和阅卷本身的特点，决定了那真不叫“创作”，而叫“作文”。史老师很讨厌“作文”这个提法，认为应该提“写作”，我深有同感。是的，写作应该成为学生的一种需要，而非老师强加给的额外任务。也就是说，写作和其他的“作业”必须有所区别，写作是学生思维成长的过程，通过写作，学生收获的是综合能力的提升，远非简单的技能训练。
试想，当他们心中涌动着潮水般的情感和对生活的感悟，需要通过笔端流淌出来的时候，老师的“逼迫”岂不是显得多余了吗？ 当然，这个转变的确不易，需要通过一系列的引导。史老师在书中也论述了不少，不过，从操作层面，我觉得有几点可以“拿来”。一、只批不改（或少改），让学生学会自己修改作文。有问题的地方勾画出来，让学生再斟酌，给予学生“二度创作”的机会，需要的时候，要指导学生不厌其烦在修改作文。
写完一遍之后就不再问津的做派是永远提升不了写作水平的。二、重视随笔写作，抒发真情实感。
减少命题作文的比例，让学生准备质量较高的随笔本，每周至少三篇，甚至可以一天一篇。只有不断地训练，才能渐渐悟出写作的秘诀，这就像游泳，理论再多不去下水，根本不可能成为游泳高手。积累得多了，让学生写自序，编目录，给自己的随笔集起个有诗意的名字，作为成果保存起来。
三、经常与学生“笔谈”，交流思想。面对面谈话的机会毕竟少，而且有时候不如写更开放和自然，有些不能当面说的话，可以用笔表达出来。
所以，针对学生在随笔集中暴露出的问题，老师可以用灵活的文字与学生展开心灵的对话，给予鼓励、赏识、开导，这种交流所能够起到的效果实在是怎么肯定都不为过。其实，何尝是写作呢？学习也是如此，当老师的，真的需要千方百计地引导学生提高学习的自觉性、主动性，激发其内驱力，一旦学生真正意识到“学习是自己的事情”的时候，那老师便轻松并收获快乐和幸福了。青春就应该这样绽放 游戏测试：三国时期谁是你最好的兄弟！！ 你不得不信的星座秘密。
糖尿病与性功能
糖尿病患病率之高是没有人质疑的，饭桌上的中老年“糖友”比比皆是。那么糖尿病与性功能的关系如何呢？当然大家平时谈论的血糖水平高低如何比较多，而谈论其对性功能的影响则比较少，往往避而不谈。
一、对男子性功能的影响 糖尿病是胰岛素分泌不足而造成的内分泌疾病。早在200年前人们就注意到糖尿病患者容易出现ED，而且发病率相当高，可达40%～60%。以美国为例，在总计200万糖尿病患者中就有100万左右的患者出现ED，这个数字是相当可观的。
年轻(30～35岁)糖尿病患者出现ED的机率为25%，而50岁以上者较多，60～65岁糖尿病人ED发生率为75%，反映了老年患者伴有较明显的动脉硬化而加重了循环系统已有的病变。糖尿病是ED的常见原因。在器质性ED的众多原因中，神经性ED是其中之一。如果神经病理改变，导致神经传导功能受损，即位于盆海绵体神经和围绕在血窦和螺旋动脉周围的平滑肌之间的神经肌肉结点处的神经递质释放受到损害，就会导致神经性ED。
糖尿病、腰椎间盘病、截瘫、多发性硬化、横断性脊髓炎、酗酒、外周神经病变等，都不能把适当的神经信息传递到阴茎海绵体的平滑肌，因此也就不能产生为阴茎勃起所必须的血液充盈、储留的改变。据文献报告，糖尿病男子常具有外周神经病变(尤其是腿部，也涉及盆腔和生殖器区域)，如感觉减退，或伴有疼痛感，肌肉萎弱无力，皮肤和关节萎缩性改变等。
据统计约有60%的伴阳痿的糖尿病患者会发生盆腔副交感神经的病理性改变，他们出现ED的年龄往往比正常人提前许多。一般认为糖尿病人合并神经病理改变，是糖尿病ED的主要致病因素。由于糖尿病是因胰岛素产生不足而引起的内分泌障碍。
它也将影响机体的代谢和血管系统。如致使动脉硬化和加速小血管病变。
这种小血管病变特别影响眼、肾、中枢和外周神经系统。所以，糖尿病所致ED，被认为主要是神经性和血管性问题，而不是内分泌问题。糖尿病ED的发病率，随年龄而增长，其发病的临床过程常常为逐渐发生，开始时阴茎硬度降低，随后则进行性恶化。
糖尿病病程长短、药物治疗、血糖控制质量等与ED的发病率或顽固程度无明显相关性。ED一旦发生，即使药物控制病情很好，也往往不能纠正ED。
ED发生在前，糖尿病诊断在后的患者更是如此。对糖尿病ED比较有效的治疗方法是，性交之前1小时口服万艾可50～100毫克，然后给予充分有效性刺激。
也可经尿道或直接向阴茎海绵体内注入血管活性药物。如罂粟碱、前列腺素E1等，可诱导阴茎勃起，一般可维持约2小时。这种注射法，经过训练，患者或配偶可自行掌握治疗，在性交前注入药物，但用药剂量须经医生事先试用后决定。如果长期使用，特别要防止感染，注意无菌操作。
副反应可能会出现局部出血、疼痛、海绵体纤维化等。如果患者较年轻、身体基本健康，还可以考虑阴茎假体植入手术。这样可以一劳永逸地解决性功能方面的困难。据国内外经验，这种手术的不良反应小、成功率高。
但是糖尿病ED并非总是糖尿病本身引起的，尤其是病人用手淫、口交时能完全勃起的话，则提示ED是精神因素引起的，如创伤、抑郁、焦虑、婚姻冲突、工作压力、经济困难等。而ED是糖尿病的早期症状时，可能反映出病人的代谢状况控制不佳。所以，采取适当控制饮食、使用胰岛素或口服降糖药等治疗措施后常能使性功能得到迅速改善。
如治疗后仍未改善，则病人显然是存在过分焦虑问题。如果血糖控制较好，仍在病程早期出现阳痿时，治愈较困难。只要没有证实糖尿病的器质性因素确实存在，心理治疗还是值得一试的。
糖尿病常见的另一性功能障碍是逆行射精，发病率较低，约1%～2%。这是因为他们体内支配膀胱颈关闭的交感神经纤维也受到损伤，由于膀胱及尿道括约肌的失灵，精液在射精阶段将逆行流入膀胱而不是前向流出尿道口。这是因为原本在射精时应关闭的膀胱颈部括约肌这时却开放了，而本应开启的尿道外括约肌却关闭了。这些病人常伴有直立性低血压、夜间腹泻、膀胱因残流尿多而体积膨大等广泛自主神经损伤的体征和症状。
目前尚不清楚病人何以在向后尿道排精正常的情况下却出现逆行射精问题。逆行射精也见于经尿道实施手术的病人，后尿道出现感染、损伤及先天异常的病人，有些降压药也能引起逆向射精。二、对女性性行为的影响 目前尚不知道糖尿病妇女的性欲与无糖尿病妇女的性欲有何不同。
从理论上说，糖尿病不应影响大脑皮层，但普遍认为患者的自我观念可能具有消极影响。糖尿病妇女容易把自己看作是有缺陷的或不健全的，因此，不再向往浪漫、婚姻或兼而有之，她们有意识地或无意识地控制或压抑她们的性表达，作为一种防卫措施，以防止可能的伤害或拒绝。在这种情况下，消极的念头或感受能够阻断性欲、性唤起或性表达。
在医学领域的各个分支中，最困难的临床现象是身心因素的相互重叠，既存在明确的器质性病理改变，也可能存在严重的内心冲突等精神因素。这常可见于糖尿病患者的性主诉之中。
医生有必要区分它们各自的作用：糖尿病疾病本身；流行的医学观念(有时是结论过早的观念)如“这肯定是糖尿病造成的”；糖尿病的器质性合并症，阴道炎、膀胱炎、药物过量等；认知因素如对身体或性的无知，情感因素(如体像感问题，总认为自己是病人，是虚弱的，是有缺陷的)，性抑制，临床抑郁或其他心理问题，人际问题和婚姻冲突，亲昵畏惧(利用患病为理由拒绝亲近)；上述各因素联合起作用。当然中所列的各种认知因素，也可发生在具有性问题的非糖尿病妇女之中。
那么在糖尿病中，到底是什么因素起决定作用呢?对于具有性焦虑的但未受过充分性教育的糖尿病妇女，若她们的身体状况仍是健康的，医生应打消她们的顾虑，告诉她们并不存在严重问题，这是首要的一个步骤。其次是采集性历史并向她们建议一些阅读书目，以加强她们的性知识教育，这种有指导的自助教育，足以扭转轻度焦虑所致性症状，或忘却她的糖尿病有多么严重，或她的性功能障碍有多么严重。特殊的性问题将关系到：性症状的发作；它的发生与糖尿病发作之间的关系；她个人对疾病、用药及控制饮食的反应；她现在和患糖尿病前的体像感；对她注射部位的关切；衣着打扮和活动(游泳等)的改变；对自己身体的羞怯；其他家庭成员的糖尿病史和结果；对通过亲吻、触摸或性交传染给配偶的特殊畏惧；对妊娠、残疾和死亡的关切。
重要的问题还有早期的积极或消极的性经历；性畏惧和性幻想；宗教信仰对性功能等的影响；她当前的性和婚姻关系，是否存在婚姻冲突及是否把它们带入卧室之内。在性活动之前或过程中，有无经济、家庭或工作等方面的问题影响了她的性享乐或感受。必须注意有无临床未治疗的抑郁症，并积极治疗抑郁症，因为抑郁症本身就可以造成性欲低下。糖尿病妇女的躯体因素可能相当明显地引起暂时的但常常是可以纠正的性回避，例如，酮中毒、血糖控制不好、月经不调(害怕妊娠)、念珠菌性阴道炎。
阴道炎可以导致暂时性的性交疼痛，或阴道痉挛，而阴道炎治愈后，它们也随之消失。对疼痛的预期可能引起性症状的持续。晚期糖尿病的合并症如神经或血管的病理改变是不可逆的，可以导致阴道润滑减少，并造成性交疼痛或阴道痉挛。通过认真体检和神经学检查可以得到诊断。
使用人工润滑剂(或唾液)，常常有助于这些性症状消失。选择女上位，也可以使性交变得更为舒适。青春就应该这样绽放 游戏测试：三国时期谁是你最好的兄弟！！ 你不得不信的星座秘密。
一、对男子性功能的影响 糖尿病是胰岛素分泌不足而造成的内分泌疾病。早在200年前人们就注意到糖尿病患者容易出现ED，而且发病率相当高，可达40%～60%。以美国为例，在总计200万糖尿病患者中就有100万左右的患者出现ED，这个数字是相当可观的。
年轻(30～35岁)糖尿病患者出现ED的机率为25%，而50岁以上者较多，60～65岁糖尿病人ED发生率为75%，反映了老年患者伴有较明显的动脉硬化而加重了循环系统已有的病变。糖尿病是ED的常见原因。在器质性ED的众多原因中，神经性ED是其中之一。如果神经病理改变，导致神经传导功能受损，即位于盆海绵体神经和围绕在血窦和螺旋动脉周围的平滑肌之间的神经肌肉结点处的神经递质释放受到损害，就会导致神经性ED。
糖尿病、腰椎间盘病、截瘫、多发性硬化、横断性脊髓炎、酗酒、外周神经病变等，都不能把适当的神经信息传递到阴茎海绵体的平滑肌，因此也就不能产生为阴茎勃起所必须的血液充盈、储留的改变。据文献报告，糖尿病男子常具有外周神经病变(尤其是腿部，也涉及盆腔和生殖器区域)，如感觉减退，或伴有疼痛感，肌肉萎弱无力，皮肤和关节萎缩性改变等。
据统计约有60%的伴阳痿的糖尿病患者会发生盆腔副交感神经的病理性改变，他们出现ED的年龄往往比正常人提前许多。一般认为糖尿病人合并神经病理改变，是糖尿病ED的主要致病因素。由于糖尿病是因胰岛素产生不足而引起的内分泌障碍。
它也将影响机体的代谢和血管系统。如致使动脉硬化和加速小血管病变。
这种小血管病变特别影响眼、肾、中枢和外周神经系统。所以，糖尿病所致ED，被认为主要是神经性和血管性问题，而不是内分泌问题。糖尿病ED的发病率，随年龄而增长，其发病的临床过程常常为逐渐发生，开始时阴茎硬度降低，随后则进行性恶化。
糖尿病病程长短、药物治疗、血糖控制质量等与ED的发病率或顽固程度无明显相关性。ED一旦发生，即使药物控制病情很好，也往往不能纠正ED。
ED发生在前，糖尿病诊断在后的患者更是如此。对糖尿病ED比较有效的治疗方法是，性交之前1小时口服万艾可50～100毫克，然后给予充分有效性刺激。
也可经尿道或直接向阴茎海绵体内注入血管活性药物。如罂粟碱、前列腺素E1等，可诱导阴茎勃起，一般可维持约2小时。这种注射法，经过训练，患者或配偶可自行掌握治疗，在性交前注入药物，但用药剂量须经医生事先试用后决定。如果长期使用，特别要防止感染，注意无菌操作。
副反应可能会出现局部出血、疼痛、海绵体纤维化等。如果患者较年轻、身体基本健康，还可以考虑阴茎假体植入手术。这样可以一劳永逸地解决性功能方面的困难。据国内外经验，这种手术的不良反应小、成功率高。
但是糖尿病ED并非总是糖尿病本身引起的，尤其是病人用手淫、口交时能完全勃起的话，则提示ED是精神因素引起的，如创伤、抑郁、焦虑、婚姻冲突、工作压力、经济困难等。而ED是糖尿病的早期症状时，可能反映出病人的代谢状况控制不佳。所以，采取适当控制饮食、使用胰岛素或口服降糖药等治疗措施后常能使性功能得到迅速改善。
如治疗后仍未改善，则病人显然是存在过分焦虑问题。如果血糖控制较好，仍在病程早期出现阳痿时，治愈较困难。只要没有证实糖尿病的器质性因素确实存在，心理治疗还是值得一试的。
糖尿病常见的另一性功能障碍是逆行射精，发病率较低，约1%～2%。这是因为他们体内支配膀胱颈关闭的交感神经纤维也受到损伤，由于膀胱及尿道括约肌的失灵，精液在射精阶段将逆行流入膀胱而不是前向流出尿道口。这是因为原本在射精时应关闭的膀胱颈部括约肌这时却开放了，而本应开启的尿道外括约肌却关闭了。这些病人常伴有直立性低血压、夜间腹泻、膀胱因残流尿多而体积膨大等广泛自主神经损伤的体征和症状。
目前尚不清楚病人何以在向后尿道排精正常的情况下却出现逆行射精问题。逆行射精也见于经尿道实施手术的病人，后尿道出现感染、损伤及先天异常的病人，有些降压药也能引起逆向射精。二、对女性性行为的影响 目前尚不知道糖尿病妇女的性欲与无糖尿病妇女的性欲有何不同。
从理论上说，糖尿病不应影响大脑皮层，但普遍认为患者的自我观念可能具有消极影响。糖尿病妇女容易把自己看作是有缺陷的或不健全的，因此，不再向往浪漫、婚姻或兼而有之，她们有意识地或无意识地控制或压抑她们的性表达，作为一种防卫措施，以防止可能的伤害或拒绝。在这种情况下，消极的念头或感受能够阻断性欲、性唤起或性表达。
在医学领域的各个分支中，最困难的临床现象是身心因素的相互重叠，既存在明确的器质性病理改变，也可能存在严重的内心冲突等精神因素。这常可见于糖尿病患者的性主诉之中。
医生有必要区分它们各自的作用：糖尿病疾病本身；流行的医学观念(有时是结论过早的观念)如“这肯定是糖尿病造成的”；糖尿病的器质性合并症，阴道炎、膀胱炎、药物过量等；认知因素如对身体或性的无知，情感因素(如体像感问题，总认为自己是病人，是虚弱的，是有缺陷的)，性抑制，临床抑郁或其他心理问题，人际问题和婚姻冲突，亲昵畏惧(利用患病为理由拒绝亲近)；上述各因素联合起作用。当然中所列的各种认知因素，也可发生在具有性问题的非糖尿病妇女之中。
那么在糖尿病中，到底是什么因素起决定作用呢?对于具有性焦虑的但未受过充分性教育的糖尿病妇女，若她们的身体状况仍是健康的，医生应打消她们的顾虑，告诉她们并不存在严重问题，这是首要的一个步骤。其次是采集性历史并向她们建议一些阅读书目，以加强她们的性知识教育，这种有指导的自助教育，足以扭转轻度焦虑所致性症状，或忘却她的糖尿病有多么严重，或她的性功能障碍有多么严重。特殊的性问题将关系到：性症状的发作；它的发生与糖尿病发作之间的关系；她个人对疾病、用药及控制饮食的反应；她现在和患糖尿病前的体像感；对她注射部位的关切；衣着打扮和活动(游泳等)的改变；对自己身体的羞怯；其他家庭成员的糖尿病史和结果；对通过亲吻、触摸或性交传染给配偶的特殊畏惧；对妊娠、残疾和死亡的关切。
重要的问题还有早期的积极或消极的性经历；性畏惧和性幻想；宗教信仰对性功能等的影响；她当前的性和婚姻关系，是否存在婚姻冲突及是否把它们带入卧室之内。在性活动之前或过程中，有无经济、家庭或工作等方面的问题影响了她的性享乐或感受。必须注意有无临床未治疗的抑郁症，并积极治疗抑郁症，因为抑郁症本身就可以造成性欲低下。糖尿病妇女的躯体因素可能相当明显地引起暂时的但常常是可以纠正的性回避，例如，酮中毒、血糖控制不好、月经不调(害怕妊娠)、念珠菌性阴道炎。
阴道炎可以导致暂时性的性交疼痛，或阴道痉挛，而阴道炎治愈后，它们也随之消失。对疼痛的预期可能引起性症状的持续。晚期糖尿病的合并症如神经或血管的病理改变是不可逆的，可以导致阴道润滑减少，并造成性交疼痛或阴道痉挛。通过认真体检和神经学检查可以得到诊断。
使用人工润滑剂(或唾液)，常常有助于这些性症状消失。选择女上位，也可以使性交变得更为舒适。青春就应该这样绽放 游戏测试：三国时期谁是你最好的兄弟！！ 你不得不信的星座秘密。
谁将主导中日韩自贸区谈判？
邱 林 在全球贸易一片灰暗的大背景下，东北亚地区的自由贸易区建设为其增添了一抹亮色。11月20日，中国商务部部长陈德铭、日本经济产业大臣枝野幸男、韩国外交通商部通商交涉本部长朴泰镐在柬埔寨金边会晤，宣布启动中日韩自贸区谈判。三国自贸区第一轮谈判将于2013年年初举行。
启动中日韩自贸区谈判，对于中日韩是好消息，对亚洲也是好消息。作为东亚最核心的三个经济体，2011年，中日分别为世界第二大和第三大经济体。
中、日、韩的GDP占东亚地区GDP总量的75%。中日韩自贸区如果建立，将是一个拥有15.2亿消费者、GDP总量达到12.3443万亿美元、占世界GDP总量19.6%的巨大经济圈。在全球范围内，它的贸易规模仅次于欧盟和美国。但是，提出宏伟蓝图是一回事，能否最终建成以及什么时候建成则是另一回事。
从坊间的议论来看，鼓励者有之，泼冷水的也不少。俄罗斯科学院远东研究所专家雅科夫·彼尔戈尔算是泼冷水的专家之一，他认为中日韩自贸区成功的可能性低于50%。中日韩自贸区谈判面临许多政治性障碍，谈判不会一帆风顺，也不可能一蹴而就。如果把谈判比作长征，那么，宣布启动谈判，不过是万里长征迈出了第一步。
不过，相比经济问题，对于中日韩来说，自贸区谈判更多还是出于战略考量。但显然，参照中、日、韩三国各自已经签订的各种双边和多边自贸协议，这些障碍并不是新问题。
在贸易保护主义之外，政治考虑是非常重要的拦路石。那么，如此重要的中日韩自贸区谈判，由谁来牵头？由谁来做主？是中国，还是日本、韩国？对这些问题在三国政府高官决定启动谈判日期时并没有明确。这引起外界不少猜测。看来，确定谁主导自贸区谈判，今后三国之间还有一番博弈与较量。
作为立志成为全球大国的中国而言，无疑具有推动这一自贸区尽早建成的雄心和强烈愿望。因为中国更有资格获得自贸区谈判的主导权。其理由是，真正首次提出中日韩自贸区概念的是中国前总理朱镕基，2001年加入世界贸易组织(WTO)以后，他说提出这一主张。
之后，中国对自贸区建立的态度十分积极。2003年10月，中日韩领导人在巴厘岛签署了《中日韩推进三方合作联合宣言》。这标志着中日韩开始从政府层面正式推动自由贸易区的构想。
只是从2003年开始民间联合研究的8年里，中日韩自贸区进程几乎没有取得什么具体进展。期间，似乎只有中国非常积极，而韩国一直持保留意见，最为关键的日本则持消极态度。其实，对于中国试图主导谈判，韩国并不买账。说白了，它也想成为主导者。
韩国《朝鲜日报》近日发表文章指出，韩国应该按照自己的步伐来对待中日韩自贸区，不应该被中国牵着鼻子走，无需考虑太多——中国的压力以及心急如焚的日本的处境。在中日争夺谈判主导权的竞争中，韩国倒向任何一方都会影响天平的平衡。
因此，在中日韩自贸区的协商过程中，韩国也可以成功发挥自身的优势。与中韩相比，日本并没有表现出积极争取主导权的姿态。究其原因是，日本更积极主动的是加入由美国主导的跨太平洋战略经济伙伴关系协定（TPP）。韩国和日本都是美国的铁杆盟国，美国对于韩日两国以任何形式接近中国都非常敏感，特别是美国正在争取日本以及更多亚洲国家参加TPP，所以必然会在中日韩自贸区谈判过程中设法阻挠。
更何况，中日韩自贸区是政府间的谈判，当外交关系因为历史和领土问题紧张时，贸易谈判的动力也就消解了。鉴于此，日本未必甘心做中日韩自贸区“积极合作者”，搞不好是搅局者，以拖延中日韩自贸区谈判进程，从而达到自己率先完成TPP谈判的目的。当然，没人指望中日韩自贸区谈判能成为灵丹妙药，但它确实反映了三国至少要防止领土争端进一步波及经济关系的意愿。也许在中日韩自贸区谈判、中日韩经济整合过程，其主导权争夺将是一个突出且复杂的问题，谁也不会主动让出其争夺的机会。
至于最终结果，我们只有试目以待。青春就应该这样绽放 游戏测试：三国时期谁是你最好的兄弟！！ 你不得不信的星座秘密。
启动中日韩自贸区谈判，对于中日韩是好消息，对亚洲也是好消息。作为东亚最核心的三个经济体，2011年，中日分别为世界第二大和第三大经济体。
中、日、韩的GDP占东亚地区GDP总量的75%。中日韩自贸区如果建立，将是一个拥有15.2亿消费者、GDP总量达到12.3443万亿美元、占世界GDP总量19.6%的巨大经济圈。在全球范围内，它的贸易规模仅次于欧盟和美国。但是，提出宏伟蓝图是一回事，能否最终建成以及什么时候建成则是另一回事。
从坊间的议论来看，鼓励者有之，泼冷水的也不少。俄罗斯科学院远东研究所专家雅科夫·彼尔戈尔算是泼冷水的专家之一，他认为中日韩自贸区成功的可能性低于50%。中日韩自贸区谈判面临许多政治性障碍，谈判不会一帆风顺，也不可能一蹴而就。如果把谈判比作长征，那么，宣布启动谈判，不过是万里长征迈出了第一步。
不过，相比经济问题，对于中日韩来说，自贸区谈判更多还是出于战略考量。但显然，参照中、日、韩三国各自已经签订的各种双边和多边自贸协议，这些障碍并不是新问题。
在贸易保护主义之外，政治考虑是非常重要的拦路石。那么，如此重要的中日韩自贸区谈判，由谁来牵头？由谁来做主？是中国，还是日本、韩国？对这些问题在三国政府高官决定启动谈判日期时并没有明确。这引起外界不少猜测。看来，确定谁主导自贸区谈判，今后三国之间还有一番博弈与较量。
作为立志成为全球大国的中国而言，无疑具有推动这一自贸区尽早建成的雄心和强烈愿望。因为中国更有资格获得自贸区谈判的主导权。其理由是，真正首次提出中日韩自贸区概念的是中国前总理朱镕基，2001年加入世界贸易组织(WTO)以后，他说提出这一主张。
之后，中国对自贸区建立的态度十分积极。2003年10月，中日韩领导人在巴厘岛签署了《中日韩推进三方合作联合宣言》。这标志着中日韩开始从政府层面正式推动自由贸易区的构想。
只是从2003年开始民间联合研究的8年里，中日韩自贸区进程几乎没有取得什么具体进展。期间，似乎只有中国非常积极，而韩国一直持保留意见，最为关键的日本则持消极态度。其实，对于中国试图主导谈判，韩国并不买账。说白了，它也想成为主导者。
韩国《朝鲜日报》近日发表文章指出，韩国应该按照自己的步伐来对待中日韩自贸区，不应该被中国牵着鼻子走，无需考虑太多——中国的压力以及心急如焚的日本的处境。在中日争夺谈判主导权的竞争中，韩国倒向任何一方都会影响天平的平衡。
因此，在中日韩自贸区的协商过程中，韩国也可以成功发挥自身的优势。与中韩相比，日本并没有表现出积极争取主导权的姿态。究其原因是，日本更积极主动的是加入由美国主导的跨太平洋战略经济伙伴关系协定（TPP）。韩国和日本都是美国的铁杆盟国，美国对于韩日两国以任何形式接近中国都非常敏感，特别是美国正在争取日本以及更多亚洲国家参加TPP，所以必然会在中日韩自贸区谈判过程中设法阻挠。
更何况，中日韩自贸区是政府间的谈判，当外交关系因为历史和领土问题紧张时，贸易谈判的动力也就消解了。鉴于此，日本未必甘心做中日韩自贸区“积极合作者”，搞不好是搅局者，以拖延中日韩自贸区谈判进程，从而达到自己率先完成TPP谈判的目的。当然，没人指望中日韩自贸区谈判能成为灵丹妙药，但它确实反映了三国至少要防止领土争端进一步波及经济关系的意愿。也许在中日韩自贸区谈判、中日韩经济整合过程，其主导权争夺将是一个突出且复杂的问题，谁也不会主动让出其争夺的机会。
至于最终结果，我们只有试目以待。青春就应该这样绽放 游戏测试：三国时期谁是你最好的兄弟！！ 你不得不信的星座秘密。
清华博士逃离科研执教中学 导师：国家投入几乎白费
清华博士逃离科研执教中学 导师：国家投入几乎白费 2012年11月23日 03:01 来源：新京报 分享到： 更多 250人参与0条主评论 11条评论0条总评论 “大材小用”、“太过现实的社会环境让人才流失”……这封信引起网友热议。18日，萧杨在一个社交网站上贴出一封长信回复老师，“我已经厌恶科研了。” 导师 他是我最有天赋的学生 “他的选择让我很惊讶，我彻夜失眠也没想明白。
他是我遇到过的最有天赋的学生。”昨日，程代展盯着办公桌上放着的他与萧杨合著的英文书籍，眉头紧皱。
程代展称，萧杨曾在系统控制领域的国际顶级专业期刊（IEEE TAC）上，以第一作者的身份发表数篇长论文。“中国系统控制领域的博导没有几人在这本期刊上发过文章。
” “想当然地认为他会从事高端的科研”，程代展说，矛盾出现在半年前，萧杨突然告诉他，毕业后想去银行或者到中学当教师，并已经考过会计师。当时，程代展以为这只是“年轻人一时头脑发热。
” 但11月初，萧杨突然告知导师，他已经被北京某中学录用，即将签约。网友 钱学森之问PK自由选择 “你这样做，中国，甚至世界可能会失去一个优秀的科学家。”那天晚上，程代展彻夜难眠，在博客上发表了一封公开信《今夜无眠》。随后，这封信被科学网转载，激起网友热议。
“为什么我们的学校总是培养不出杰出的科研人才？”钱学森之问再次成为关注的焦点。不过，也有一部分公众认为萧杨有自由选择的权利，“中学老师的贡献不比高校科研人员低。” 学生 唯一原因就是没兴趣了 对于导师的不理解和网友的议论，日前，萧杨也在网上贴出长信，称“其实很简单，唯一的原因就是没兴趣了。没兴趣还算个比较中性的词的话，我其实可以说我已经厌恶科研了。
”“做科研太累，当我决定退出科研的时候，心里是久违的无比的轻松。” “我肯定不是科研界需要的人才，对科研没有兴趣的人不可能做出真正有意义的成果，我希望自己是教育界需要的人才。
”萧杨表示，对去中学当老师充满期待，他很喜欢教会别人知识的那种成就感。对话 导师 博士教中学是人才分配的失衡 新京报：为什么极力反对萧杨放弃科研？ 程代展：他是我从事科研30多年来见过最有天赋的学生，是科研界很少见的好苗子。他在清华读了四年本科，数学功底打得很扎实，头脑很灵活，他善于发现问题的实质，并提出解决方案，和他讨论数学是一种享受。他也非常勤奋。
已经有三所国外的大学邀请他去读博士后，他的科研前途很光明，就这么放弃了，太可惜了。新京报：你问过萧杨对自己研究的领域感兴趣吗？ 程代展：这点我需要反思，我从没有问过。我一直认为有兴趣才能做得好，能在国际顶级杂志上发表文章是一件很让人高兴的事情。我完全没想到他对自己的研究成果不感兴趣，没有体会到成就感。
这点到现在仍使我困惑。新京报：有人认为做中学老师的贡献并不比做科研的贡献低，你怎么看？ 程代展：我决不怀疑中学教师的重要性，我的数学兴趣也是被几位中学教师培养起来的。但是我坚持认为博士当中学教师是一种浪费，特别是像萧杨这样有天赋的理工科博士。他在博士阶段的积累几乎用不到中学教学中去，国家的投入、导师的心血、个人的努力，几乎白费。
难道让他去和中学生讲微分流形、鞅不等式等知识？ 让博士们，特别是像萧杨这样优秀人才去教中学，是教育制度的失败，社会人才分配的失衡。博士 我只是被教育成听话的好孩子 前日，记者联系到尚在美国访问留学的萧杨，他表示，已将自己的全部观点写在信中。
新京报：老师对你的选择很失望，你怎么认为？ 萧杨：我深知程老师对我寄予厚望，我说出来他肯定非常失望的，我甚至一直在想就这样坚持搞科研搞下去，但真正到了该抉择的时候，我还是选择了自私地按自己的意愿。退出科研界是因为很累，也没觉得自己是很有能力的人。（此前一直坚持科研）不是程老师强迫的，只是因为我从小被教育成“听话的好孩子”，只要别人给了我任务并且应该是我做的任务，不管我喜不喜欢，都会尽力去完成，不只是科研问题，甚至是帮实验室干杂活，都是完成的既快又好。这样的结果就是导致了程老师以为我喜欢做科研。
新京报：家人对你的选择是否支持？ 萧杨：11月11日，我回姥姥家和家人开了个会。并不是他们劝我赶紧去挣钱，而是我想问问他们对我选择中学这样一个地位不高，挣钱也不多还挺累的职业有没有意见。最后大家一致认为，我真的厌恶科研的话，坚持干一辈子科研一定不会幸福的，而他们并不在意我的名利地位什么的，中学老师也挺好。新京报：不少人认为博士去当中学教师屈才了？ 萧杨：我觉得我有足够能力应对中学数学的知识。
这与我觉得我完全没能力做有价值的科研工作形成了鲜明的对比。我也很喜欢教会别人知识的那种成就感。我做过家教，我觉得当几个小时的家教比搞几个小时的科研舒服多了。
今年寒假我还帮一个微积分挂科的大一孩子补了两天课，当她告诉我她补考得了90多分的时候，那成就感啊，杠杠的。此外，做教师比较稳定，虽然收入不高。我也真的是没时间找其他工作，找工作的黄金时间因为我在美国访问留学错过了。
声音 我不了解详情，不评论具体的人和事。中国社会对智力的追求一直比较低，以前科研被认为是比较时髦的职业，大家认为科研能带来财富、地位、名誉，对科研很热衷，一旦他们发现实际情况并非如此，就纷纷离去。此外，中国社会还存在一种小富即安的可能性，缺少更高的追求。
学生不想继续从事科研，那就让他走好了，真正喜欢科研的人会留下来做，没有什么好遗憾的。——北京大学生命科学学院院长饶毅 程代展是老一代的知识分子，他更重视为国家培养人才，强调贡献精神，萧杨是新一代青年人，更强调个人的价值和兴趣，这应该是时代的进步。每一个个体能够按照自己的意愿生活，而不是为了集体压抑自己的兴趣，每一个个体好了，社会才会更加和谐。
而且萧杨表示对科研没有兴趣，程代展看到的是萧杨的天赋，但天赋不等同于兴趣，只有兴趣作为原始推动力才能在科研方面走得更远。——北京大学生命科学学院教师郝雪梅 既然想的那么清楚，不是盲目的，那就只有尊重他的选择了。放弃科研也许跟老师的教育方式有问题，逼得太紧或者压力太大。学生去当中学老师，是想换个环境放松自己，也许有一天，他还会发觉学术界的好，回到学术界。
——北京理工大学文学院教授，著名教育和文化学者杨东平 这位博士生如果去中学任教，也许他将来对社会的贡献要比发几篇SCI文章大得多得多！也许程老师的课题组损失了一个优秀的博士、一个未来优秀的研究员；但他将来也许会为国家培养出更多的优秀博士或研究员。——网友赵明 我们现在处在一个全球学术界大浮躁大跃进的年代，这种浮躁的背后，其实是科研人员待遇的普遍低下。待遇低了，那么人就只好玩各种短平快的招数来改善自己的生存状态，无论是离开学术界去银行，还是留在学术界发大量垃圾论文拿奖金，都是如此。
——科学网网友王晓明 本版采写/新京报记者萧辉石明磊 [责任编辑：PN030] 标签：科研 萧杨 程代展 分享到： 更多 250人参与0条主评论 11条评论0条总评论 打印转发 相关新闻： ·湖北大学在山东办博士科研工作站 产学研相结合 ·博士：科研成果转化不足 老板：博士应该放下身段 ·博士“攻克”痛经：噱头还是科研？ ·“脑瘫博士”科研成果受国际认可 被赞中国霍金 ·博士录取首看科研创新能力 PN030 3g.ifeng.com 用手机随时随地看新闻 青春就应该这样绽放 游戏测试：三国时期谁是你最好的兄弟！！ 你不得不信的星座秘密。
他是我遇到过的最有天赋的学生。”昨日，程代展盯着办公桌上放着的他与萧杨合著的英文书籍，眉头紧皱。
程代展称，萧杨曾在系统控制领域的国际顶级专业期刊（IEEE TAC）上，以第一作者的身份发表数篇长论文。“中国系统控制领域的博导没有几人在这本期刊上发过文章。
” “想当然地认为他会从事高端的科研”，程代展说，矛盾出现在半年前，萧杨突然告诉他，毕业后想去银行或者到中学当教师，并已经考过会计师。当时，程代展以为这只是“年轻人一时头脑发热。
” 但11月初，萧杨突然告知导师，他已经被北京某中学录用，即将签约。网友 钱学森之问PK自由选择 “你这样做，中国，甚至世界可能会失去一个优秀的科学家。”那天晚上，程代展彻夜难眠，在博客上发表了一封公开信《今夜无眠》。随后，这封信被科学网转载，激起网友热议。
“为什么我们的学校总是培养不出杰出的科研人才？”钱学森之问再次成为关注的焦点。不过，也有一部分公众认为萧杨有自由选择的权利，“中学老师的贡献不比高校科研人员低。” 学生 唯一原因就是没兴趣了 对于导师的不理解和网友的议论，日前，萧杨也在网上贴出长信，称“其实很简单，唯一的原因就是没兴趣了。没兴趣还算个比较中性的词的话，我其实可以说我已经厌恶科研了。
”“做科研太累，当我决定退出科研的时候，心里是久违的无比的轻松。” “我肯定不是科研界需要的人才，对科研没有兴趣的人不可能做出真正有意义的成果，我希望自己是教育界需要的人才。
”萧杨表示，对去中学当老师充满期待，他很喜欢教会别人知识的那种成就感。对话 导师 博士教中学是人才分配的失衡 新京报：为什么极力反对萧杨放弃科研？ 程代展：他是我从事科研30多年来见过最有天赋的学生，是科研界很少见的好苗子。他在清华读了四年本科，数学功底打得很扎实，头脑很灵活，他善于发现问题的实质，并提出解决方案，和他讨论数学是一种享受。他也非常勤奋。
已经有三所国外的大学邀请他去读博士后，他的科研前途很光明，就这么放弃了，太可惜了。新京报：你问过萧杨对自己研究的领域感兴趣吗？ 程代展：这点我需要反思，我从没有问过。我一直认为有兴趣才能做得好，能在国际顶级杂志上发表文章是一件很让人高兴的事情。我完全没想到他对自己的研究成果不感兴趣，没有体会到成就感。
这点到现在仍使我困惑。新京报：有人认为做中学老师的贡献并不比做科研的贡献低，你怎么看？ 程代展：我决不怀疑中学教师的重要性，我的数学兴趣也是被几位中学教师培养起来的。但是我坚持认为博士当中学教师是一种浪费，特别是像萧杨这样有天赋的理工科博士。他在博士阶段的积累几乎用不到中学教学中去，国家的投入、导师的心血、个人的努力，几乎白费。
难道让他去和中学生讲微分流形、鞅不等式等知识？ 让博士们，特别是像萧杨这样优秀人才去教中学，是教育制度的失败，社会人才分配的失衡。博士 我只是被教育成听话的好孩子 前日，记者联系到尚在美国访问留学的萧杨，他表示，已将自己的全部观点写在信中。
新京报：老师对你的选择很失望，你怎么认为？ 萧杨：我深知程老师对我寄予厚望，我说出来他肯定非常失望的，我甚至一直在想就这样坚持搞科研搞下去，但真正到了该抉择的时候，我还是选择了自私地按自己的意愿。退出科研界是因为很累，也没觉得自己是很有能力的人。（此前一直坚持科研）不是程老师强迫的，只是因为我从小被教育成“听话的好孩子”，只要别人给了我任务并且应该是我做的任务，不管我喜不喜欢，都会尽力去完成，不只是科研问题，甚至是帮实验室干杂活，都是完成的既快又好。这样的结果就是导致了程老师以为我喜欢做科研。
新京报：家人对你的选择是否支持？ 萧杨：11月11日，我回姥姥家和家人开了个会。并不是他们劝我赶紧去挣钱，而是我想问问他们对我选择中学这样一个地位不高，挣钱也不多还挺累的职业有没有意见。最后大家一致认为，我真的厌恶科研的话，坚持干一辈子科研一定不会幸福的，而他们并不在意我的名利地位什么的，中学老师也挺好。新京报：不少人认为博士去当中学教师屈才了？ 萧杨：我觉得我有足够能力应对中学数学的知识。
这与我觉得我完全没能力做有价值的科研工作形成了鲜明的对比。我也很喜欢教会别人知识的那种成就感。我做过家教，我觉得当几个小时的家教比搞几个小时的科研舒服多了。
今年寒假我还帮一个微积分挂科的大一孩子补了两天课，当她告诉我她补考得了90多分的时候，那成就感啊，杠杠的。此外，做教师比较稳定，虽然收入不高。我也真的是没时间找其他工作，找工作的黄金时间因为我在美国访问留学错过了。
声音 我不了解详情，不评论具体的人和事。中国社会对智力的追求一直比较低，以前科研被认为是比较时髦的职业，大家认为科研能带来财富、地位、名誉，对科研很热衷，一旦他们发现实际情况并非如此，就纷纷离去。此外，中国社会还存在一种小富即安的可能性，缺少更高的追求。
学生不想继续从事科研，那就让他走好了，真正喜欢科研的人会留下来做，没有什么好遗憾的。——北京大学生命科学学院院长饶毅 程代展是老一代的知识分子，他更重视为国家培养人才，强调贡献精神，萧杨是新一代青年人，更强调个人的价值和兴趣，这应该是时代的进步。每一个个体能够按照自己的意愿生活，而不是为了集体压抑自己的兴趣，每一个个体好了，社会才会更加和谐。
而且萧杨表示对科研没有兴趣，程代展看到的是萧杨的天赋，但天赋不等同于兴趣，只有兴趣作为原始推动力才能在科研方面走得更远。——北京大学生命科学学院教师郝雪梅 既然想的那么清楚，不是盲目的，那就只有尊重他的选择了。放弃科研也许跟老师的教育方式有问题，逼得太紧或者压力太大。学生去当中学老师，是想换个环境放松自己，也许有一天，他还会发觉学术界的好，回到学术界。
——北京理工大学文学院教授，著名教育和文化学者杨东平 这位博士生如果去中学任教，也许他将来对社会的贡献要比发几篇SCI文章大得多得多！也许程老师的课题组损失了一个优秀的博士、一个未来优秀的研究员；但他将来也许会为国家培养出更多的优秀博士或研究员。——网友赵明 我们现在处在一个全球学术界大浮躁大跃进的年代，这种浮躁的背后，其实是科研人员待遇的普遍低下。待遇低了，那么人就只好玩各种短平快的招数来改善自己的生存状态，无论是离开学术界去银行，还是留在学术界发大量垃圾论文拿奖金，都是如此。
——科学网网友王晓明 本版采写/新京报记者萧辉石明磊 [责任编辑：PN030] 标签：科研 萧杨 程代展 分享到： 更多 250人参与0条主评论 11条评论0条总评论 打印转发 相关新闻： ·湖北大学在山东办博士科研工作站 产学研相结合 ·博士：科研成果转化不足 老板：博士应该放下身段 ·博士“攻克”痛经：噱头还是科研？ ·“脑瘫博士”科研成果受国际认可 被赞中国霍金 ·博士录取首看科研创新能力 PN030 3g.ifeng.com 用手机随时随地看新闻 青春就应该这样绽放 游戏测试：三国时期谁是你最好的兄弟！！ 你不得不信的星座秘密。
牧人股色：大理：“佛都”、“祖庭”、“圣地”
大理古城的宗教建筑 大理古城曾经是南诏、大理国故都羊苴咩城所在地，元代设大理路，明、清时是大理府治及太和县治所在，由于在历史上的特殊地位和深厚的文化积淀，大理古城成为历史文化名城大理的核心区，千百年来在汉文化、印度文化、东南亚文化下，大理的宗教、神话、建筑、民俗、服饰等，都不同程度地受到儒、释、道和基督教、伊斯兰教的影响，逐渐形成多元文化兼容、五教和谐共存的特征。最能代表这种文化现象的就是大理古城内为数众多的宗教建筑，明代著名诗人张含在《苍洱歌》中是这样描述的：“叶榆三百六十寺，寺寺半夜皆鸣钟”，寺庙之多，由此可知。在大理古城１．１１平方公里范围内，历史就给它留下了数十座宗教建筑，包括佛寺、道观、教堂、清真寺和祠堂，是比较齐全的宗教建筑体系，这在省内外同等小县城中是罕见的。
这些建筑从其布局、建造、雕刻、彩绘、雕塑中不难看出深厚的文化内涵以及各民族能工巧匠高超的建筑艺术和别具一格的民族建筑风格。许多具有宗教色彩的神话故事、民间传说因这些建筑的存在得以流传，历代流宦名士为它留下了许多诗、赋、楹联，极大地丰富了地方文化宝库，这是古城的精华所在；只要走进大理古城，看到这些随处可见的古建筑，一种悠远、古朴、历史沧桑的感觉便会油然而生，让人感到走进历史上的“妙香古国”。------文字摘自网络 青春就应该这样绽放 游戏测试：三国时期谁是你最好的兄弟！！ 你不得不信的星座秘密。
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[转载]别忘了民族兄弟们，我们必须反思我们自己
原文地址：别忘了民族兄弟们，我们必须反思我们自己作者：述评 国家的统一，民族的团结，国内各兄弟民族的团结这是我们国家和平稳定发展的重要保证基石！ 7.5事件后我连续去了两次新疆看到并了解了一些情况，反观我们当时的媒体大肆宣传打砸抢一面的负面新闻报道并没有深入报道产生这种事件诱因。其实这一事件之所以发生是我们长期以来对新疆少数民族错误政策有关系，从而日积月累和我们在内地一样产生了民怨。前些日子在和一位维族党员干部聊天时他说，他真的是感谢共产党，是共产党把新疆的少数民族从奴隶主的皮鞭下解放了出来，他们真心实意的拥护党的领导，拥护党的民族政策，但是一些汉族干部在执行的时候，往往走偏，或者曲解的执行造成了极坏的影响，使得一部分少数民族群众逐步的开始离心离德。
另外据我所知，一些汉族干部只顾自己捞钱，一个人援疆，一家人受益，说是搞活边疆经济，其实是利用手中的权力，实为自己家人捞钱，不顾当地民族群众死活。还有改革开放后大批的内地汉族群众涌向新疆，这些人当中的一些人极为严重的大汉族主义，不尊重当地少数民族的宗教信仰和生活习惯，引发少数民族群众不满，还有我们对新疆的矿产资源进行无序的掠夺性开采，严重的破坏了草场引发牧区少数民族群众的愤怒。现在在新疆少数民族大学生毕业后很难在像乌鲁木齐这样的大中小城市找到工作，企事业单位一看是少数民族几乎是一口回绝。
在一些所谓敏感地区正常生活经常被突如其来的检查所骚扰，他们感觉如同二等公民。他们非常怀念王恩茂同志在新疆工作时期好的工作作风，那时个民族之间真是亲如兄弟，而且企事业招人少数民族一定是占一定比例的。青春就应该这样绽放 游戏测试：三国时期谁是你最好的兄弟！！ 你不得不信的星座秘密。
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在一些所谓敏感地区正常生活经常被突如其来的检查所骚扰，他们感觉如同二等公民。他们非常怀念王恩茂同志在新疆工作时期好的工作作风，那时个民族之间真是亲如兄弟，而且企事业招人少数民族一定是占一定比例的。青春就应该这样绽放 游戏测试：三国时期谁是你最好的兄弟！！ 你不得不信的星座秘密。
汤敏：新工业及教育革命，中国如何接盘？
2012-11-22 08:09:46 来源：正和岛 作者：汤敏 汤敏：世界上正在酝酿着两场革命： 工业革命与教育革命。数星期前， 我在清华大学长安论坛上的一个讲演：”第三次工业革命与教育革命“，给学生们放了一段麻省理工学院实验室中的一段用3D打印机， 一种要取代传统制造业的革命性新机器，是如何打印出一个乐器长笛来的。人们说， 第三次工业革命可能的最大损失者是中国， 为何？ 更危险的是， 一场新的教育革命也在悄悄的逼近。由可汗学院与斯坦福大学的Courera挑起的网络教育2.0，人们说，这是自印刷术发明以来在教育领域的第二次重大发明。
这种说法准确不准确可以讨论。但是， 试想一下，如果 十年后印度有一亿哈佛、MIT、斯坦福大学的毕业生， 而我们大部分的学生还在二本三本学校中混文凭， 中国如何跟人家竞争？ 要知道这两个革命是何物， 要知道这些革命可能对我们的冲击， 要知道我们应该如何应对， 那就花点时间， 好好地看一看附上的我的讲演吧。我们正在从事的工作就是如何让这两场新的革命对中国冲击最小， 受益最大。
新的工业革命与中国 最近，英国最负盛名的经济学杂志《经济学人》刊登了一系列讨论“第三次工业革命”的文章。文中断言, 第三次工业革命对中国这样的制造业大国来说有着相当大的负面影响。有人甚至预言，“中国崛起”有可能被第三次工业革命所终结。
与我们一般对工业革命的划分不同，《经济学人》文章中所指的头两次工业革命是十八世纪后半叶以英国纺织机械化为标志的第一次工业革命和以20世纪初福特汽车公司大规模生产流水线诞生为标志的第二次工业革命。而第三次工业革命则是指以数字化制造、新能源、新材料应用以及计算机网络为代表的一个崭新的时代。近年来, 信息网络的发展已经深入到生产、生活的每一个环节。
而高技术合成材料如碳纤维、石墨烯、纳米等各种新型材料层出不穷。把这些新材料、新技术以及数字网络技术结合起来进行数字化制造最具标志性的新生产工具是”3D打印机”, 又称为”堆砌加工机”。它像打印机一样，一层层地把新型合成材料直接“印”出， 或说是”堆砌”出一个产品来。这种模式将会取代传统的车、钳、铇、铣，颠覆性地改变制造业的生产方式。
据说，波音公司的飞机中有上万个零件就是通过这项技术生产出来的。它无需用传统的流水线大规模生产，只要通过电脑给出一个设计，3D打印机就可以按照指令“印”出产品来，成本还不高。这一革命将使生产走出大批量制造的时代，取而代之的是小规模地生产少量但多样化的产品。还有人认为经济和社会变革总是来自新能源与新通信方式的交汇。
他们把新能源和互联网之间的结合看成是第三次工业革命的标志，提出了能源互联网的新概念。这场新工业革命有两大特点。
一是直接从事生产的劳动力会不断地快速下降，劳动力成本占总成本的比例会越来越小。二是新生产工艺能满足个性化、定制化的各种需求，要求生产者要贴近消费者与消费市场。这两大特点都会使传统的，以廉价劳动力取胜的制造业发生根本性变化。
一种可能的趋势是，过去为追逐低劳动力成本转移到发展中国家的资本，会很快移回到发达国家中去。最近的一些调查显示，已有近40%的美国企业准备把工厂从中国迁回到美国。把“外包”给发展中国家的产品， 又“内包”回发达国家的企业是第三次工业革命的新趋势。
无怪乎最近很多国外媒体又开始利用这一趋势唱衰中国。他们认为，作为全球制造中心的中国将是这一场新工业革命的最大受害者。随着劳动力短缺的出现，国内的劳动力成本不断上升，中国制造在传统的工业领域已经越来越不具竞争力。而在新兴的领域中，由于大量的外资企业要迁回本国，这将使中国制造处于十分困难的境地。
中国有可能被甩出第三次工业革命吗？ 十八世纪晚期开始的第一次工业革命时期，中国正处于康乾盛世后期， GDP稳居世界第一。闭关锁国的中国那时没有赶上工业革命的这班车，被远远地甩在后面，直到1840年后才感到被甩的痛苦。
1913年，以福特汽车公司开发的大规模生产流水线为标志的第二次工业革命兴起。而那时我们正在推翻满清统治，忙着“你方唱罢我登场”，又被这场工业革命甩下。落在后面的中国，上百年就不断地挨打，差点被开除球籍。那么， 我们如何才能不像一些人所预言的那样，在第三次工业革命到来时再次被甩出呢？ 这是一个硕大的题目，需要全民族的智慧来讨论，来解决。
除了需要不断地在政治、社会与经济各个层面上的改革, 从制度上保证参与新工业革命所需的宽松发展环境之外，我认为以下几个关键点至关重要。首先是要抓教育。新的工业革命需要大批的创新型人才。
而当前的以应试为主的教育方式真的不能适应这样的需求。讨论我国教育弊病的文章已经是汗牛充栋，这里就不赘述。当务之急是, 如何才能改造出一批，创建出一批能够适应第三次工业革命的有全新机制的教育机构来。
要研究如何利用最新机制与技术手段，以更大的规模、更低的成本、更新的模式、更快的速度为更多的年青人创造出好的教育环境来。第二是要有更好的创新、创业环境。不断创新是推动第三次工业革命的原动力。
目前各地都提出了要建立创新型社会。然而，没有创业的创新是无本之木，只能是多几篇论文，多几个科技成果奖而已。相对发达国家来说，我国的创业环境还较差。从对青年人的普及创业教育，到国家政策对创业的支持，以及社会对创业失败的宽容度都很不够。
而天使投资、风险投资、产业投资以及高科技企业上市这些支持创业的产业链，在我国只能说是刚刚形成，还远未成气候。创业板的开通给了创业者们很大的希望。
可是运作几年后出现的大量问题，又使投资者与被投资者都望而却步。鼓励更多的人去创新创业，打造一个宽松的创新创业环境，理顺创业板市场，是我们能够抓住第三次工业革命机遇的一个必要条件。三是政府角色的变化。
在新工业革命到来的时候， 政府要及时转变角色， 否则很容易好心干坏事， 在不知不觉中阻碍了企业的转型。在工业革命中企业将会有一个大浪淘沙的过程。
一大批传统的企业、传统的行业要被淘汰。有死才有生。
而政府的第一反应往往是去保护现有的产业和公司。政府会向旧工厂提供补贴，竭力挽回濒临死亡的传统行业。
在我国， 政府特别有可能会去帮助那些与政府有着千丝万缕联系的落后国有企业和近期内能提供很多税收的旧行业，结果反而是人为地阻碍了企业的更新和社会的进步。追求增长增长速度， 热衷上规模的粗放式的增长模式，正好与小型化、个体化、多样化的新工业趋势相悖。对于新兴行业，政府习惯于直接选择赢家，大量的财政资金用于支持他们认为是好的新技术。但是，在以个性化、多样化为特征的新市场中， 政府的运营机制很难适应瞬息多变的技术与市场。
在新工业革命中， 政府到底应该扮演什么样的新角色，是一个尚未解决的大课题。在前两次的工业革命中，我们中国没有赶上趟，被甩在了发达国家的后面，结果是落后挨打了上百年。俗话说，事不过三。
在这一场刚刚兴起的第三次工业革命中， 我们不应该，也承受不起再次被甩的后果。在这关系着子孙后代的幸福，关系着民族的生死存亡的关键问题上，我们只能迎接挑战，没有更多的选择， 更没有退路。新的教育革命与中国 与新的工业革命遥相呼应， 一场新的教育革命,也在悄悄地向我们逼近。这场由网络教育2.0为标志的教育，有可能不亚于工业革命对我们的冲击。
尽管只是初见端倪，但它对传统教育模式的挑战，以及对人才培养方式的改变，对未来国家竞争力的影响都不能低估。那么教育又在革什么命呢？它是怎么发生的呢？它的形态又是怎样的呢？特别是我们应该如何应对利用这场躲也躲不过去的革命？ 美国可汗学院引起的一场革命 这场革命是由一个小人物在不经意中掀起的。今年35岁的孟加拉裔美国人萨尔曼.可汗在麻省理工学院与哈佛大学获得学位后, 在一家对冲基金工作。几年前他给住在千里之外的表妹补习中学数学课时， 把他的讲解方式挂在了网上， 以方便表妹复习。
没想到这个视频在网上被很多别中学生看到了。很多人给他写信，赞赏他的教学方法。
他看了以后非常受鼓舞，就花了300美金购置了一套设备， 每天下班回来， 在他的衣帽间录下各种教学视频挂到网上。2009年他干脆辞掉了对冲基金经理的工作， 成立了一个非营利的“可汗学院”。他的网站上写着如下的承诺：“ 让任何人， 在任何地方，都得到世界一流的教育。” 到目前为止， 可汗学院现在已经开出了3500多门课, 向世界各地的人们提供免费的高品质教育。
包括比尔盖兹在内的很多人给他捐款支持网站的运作。他现在在斯坦福附近找了很多的学生跟他在一起来弄。有意思的是，他不但把这些课挂上去，而且他甚至开始和美国十几个学校进行合作，开始一些很有趣的实验，而且是非常革命性的实验。新教育革命的特点 那么，网络教育2.0有什么特点呢？ 一、教育游戏化。
网络游戏已经成为了一个巨大的产业。为了扩大游戏的吸引力，他们对人类行为做了大量的研究，并运用到游戏中去。
例如，如果一个游戏无法连续45秒钟吸引人们的注意力，就要进一步改进。而我们传统的教育一堂课45分钟，学生到后面完全走神了。因此，网络教育2.0的课一般都是十来分钟，每次仅介绍一两个概念，让听课者能集中注意力。
课堂上图文并茂，趣味性很强，跳出了传统的网络公开课一个老师配上几个PPT的单调的方式。网络教育2.0还使用了大量的网络游戏对参与者的激励方法。
如对完成了多少课程的给网络勋章等。试验证明，给勋章的课程，有更多的学生去选，学得也比较好。二、满十分过关。
更重要地，网络教育2.0引入了网络游戏的一个重要方式，随堂考试，满十分过关。以往的教育方式都是老师一个学期上下来，期中及期末各一次考试，只要考试及格，60分以上就可以上下学期的课。这种方式存在很多弊病。
首先，考试中学生得到60分，甚至是90分，丢掉的那40分，10分很可能是对其中一些重要概念没有完全弄懂。勉强通过后，下学期很可能这没有弄懂的概念就成了拦路虎，几个学期下来成绩就会越来越差，跟不上队了。
而网络教育2.0的方式，是要求学生学完一个概念后，马上在线上考试，就跟打电子游戏一样，不把一层天的妖怪全部打死，不能上升到下一重天。在网络的考试中，不把题全部做对，不准学习下一课。
由于网上教育有可以重新反复观看的优势，学生可以再看一遍，再考一次，直到完全搞懂为止。这样的学习方式，学生能学得更扎实，不会有人掉队。
随堂考试，满十分过关，是网络教育2.0具有特色的方式之一。三、个性化学习。网络教育提供了个性化学习的可能性，与传统的网络公开课不同，网络教育2.0采用了大量的数据分析的方式。
学生在网络上看视频，做题。老师在后台察看全班同学的学习进度。“蓝色”代表这个学生正在学校，“绿色”代表该学生已经掌握这个知识点，“红色”则代表这个学生在这一个问题上遇到了困难，过不了关。这样老师就利用教学评估系统有针对性地进行个别辅导。
通过网络的后台，可以准确跟踪不同的学生每天花多少时间在网上看学习视频，做作业，在什么被卡住。这样方式能密切跟踪学生的学习行为，改进教学策略。
对不同的学生根据知识掌握的情况，有不同的进度，也可以有不同的科目，有不同的难度，学生可依照自己的步调、节奏来学习，不再被贴上“好生”与“差生”，“慢生”与“快生”，真正做到因材施教。可汗先生曾说：“传统的教学法是非人性化的教学，30个孩子不许讲话，不许相互配合，一个不论多么优秀的教师，都不得不按同一个步调教30个学生”他称之为“监狱型学校”。四、反转式教学法。
在传统的学校中，学生在校听课，回家做家庭作业。而在网络教育2.0中，因课程全在网络上，采取的是反转式教学。学生们可在家中完成知识上的学习，到学校来写作业，老师答疑解惑，与同学们交流，这样老师就能用更多的时间与学生讨论，对遇到困难的学生个别辅导，与课程内容提出创新问题的学生深入讨论。
据报道，台湾新竹交通大学采取了要学生先看视频上老师录制的课堂教学，到教室来直接与老师进入讨论。老师的角色也发生了变化，老师更多地去理解学生的问题和引导学生去运用知识。
五、优化教育资源普及化。优质教育资源，特别是优秀师资的稀缺性是教育公平的最大障碍。
而网络教育恰好能使优秀的教师资源共享。网络不受时间与空间的限制。即使是在遥远的乡村学校，只要接入网络，有一定的硬件条件，就可以听全国乃至全世界几个最优秀的老师讲最好的课。值得注意的是，网络教育不但能够让最好的老师来讲课，而且还可以跳出传统的方法，由一个老师来讲一门课，由于网络课程有众多的学生听课，就可以做精，做深，每门课程都有一个专业团队来负责教学计划与教学设计，可以有多个教师参与一门课的讲授。
一门课可以有十几个甚至几十个老师用不同方法来上，由学生自己选择试听谁的课。由于市场足够大，可以集中更多的资源投入到一门课的准备之中。例如斯坦福大学的吴教授是该校讲课最优秀的老师。
每年都有300—400学生选修他的课。而当他去年把他这门课放到了他自己开办的Couresa网络教育公司后，一年内在世界范围内有10万学生选修了他的这门课。他说，按原来的方式，他要250年才能教出这么多学生。六、学生的参与方式和自学习组织。
网络教育2.0与传统的视频公开课的最大的区别之一是学生不仅能在网上上课，还可以线下参与讨论。学生并没有脱离学校，而是在学校中更多地与教师交流与同学讨论。这样参与学习、讨论式学习，已经成了未来教育的大趋势。
学生中“兵教兵”能起多大作用？近年来印度教授苏伽特·米特拉（Sugata Mitra）曾做了一系列有名的“墙中洞”实验。他在印度、尼泊尔等很多发展中国家的贫困村庄墙上挂一台电脑，接通互联网后让孩子们自由使用，整个过程没有任何老师的干预与指导，苏伽特·米特拉教授描述了其中一次实验的情景，第一个13岁的孩子来到机器前，动了一个触摸板，发现屏幕出现了一些变化，过了两分钟，他才明白是自己的操作使画面发生了变化，八分钟后他已经会上网了。后来他村子的孩子带到电脑前，教他们上网。
到夜幕降临时，已经有七十个孩子会简单上网了。我们都有这样的经验，在玩电脑上，我们的下一代比我们能干得多。这些都不是在学校中学的，而是同学们中相互学习，比拼出来了。
学生的自学习组织，不但可以在周边，在学校形成学习小组，还可以在网上形成巨大的学习互助社区。上面提出的斯坦福大学的吴教授把自己的课程挂到网上后，在全球有10万人在选学他的课。
这十万人在网上就形成了一个网络群体，学生在学习中如果有任何问题，在网络群体中发一个帖子，评价22分钟后，就会有人给你回复。因为这10万人中什么能人都有。这种巨大的学习社区能起的作用是在传统的学校课堂中完全起不到的。在没有网络的情况下，也不可能形成。
七、教师作用的变化。在推广网络教学中，教师的作用可能要发生巨大的变化。因讲课只需很少的优秀教师。登录上机后，原则上可以服务无穷的人群。
其他的老师岂不失业了吗？从目前实践的情况看，如网络教育2.0更为普及，未来大部分的教师可能不在是讲课，更像是一导师或教练，对学生进行个别帮助，组织学生，老师还可以花更多的问题做研究工作。还有人担心，通过网络教育，老师面授的机会少了，与学生沟通的机会少了。
实际上，现在在大学中本科生很多是在上大课，很难有很多机会接触老师，反而是把听课放在网络上，学生老师到课堂来，以交流为主，能够给学生更多的关照，更多的启发。中国应如何应对新的教育革命? 改革开放以来, 我国的教育应该说有了巨大的变化。
1978年的恢复高考， 1999年以来的大学扩招， 2002年以来的免费义务教育等等， 使中国不论从数量还是质量， 都有了长足的进步。但是另一方面， 从教育的质量到教育的公平性也都存在着很大的问题。
在应试教育的影响下， 学生擅长于考试，在其他方面，有许多欠缺，比如创新能力、冒险意识、团队合作精神等。教育改革谈了多年，文件也出了不少，为什么还不尽如人意呢？我觉得这与缺乏一种真正公平竞争的环境有关。
学校也在竞争，但更多地是同质竞争，即在国有大学之间的竞争。与经济界、企业界相比，教育界缺乏类似合资企业、外国独资企业、民营企业这样层次机构参与竞争。
我们也有民办教育，但各种歧视政策下，民办教育给捆死了。形成一个多元化的公平合理的教育竞争环境，是逼着学校加快改革的关键。
有人说， 教育的问题是投入不够。好像是投入到了4%的GDP甚至更高一些就行了。当年西南联大在抗日战争困难的条件下，为我们的国家培养出那么多优秀的人才。这说明，搞好教育，钱绝对不是最重要的因素。
当然，钱多一些，肯定会让教育机构的日子过得好一些。作为国家来说，加大教育投入是一件好事，但是，要提升中国教育水平，还需要找到影响教育发展的根本原因，要大刀阔斧地改革中国的教育。
最近的这场新教育革命的出现，对中国教育来说，既是一个机会，也是一个大挑战。想想看，如果未来世界名校的课程通过质高价廉的新型网络教育的方式都被印度年轻人学习了。10年后就有几千万到上1亿的印度年轻人是这些哈佛、麻省理工等名校的毕业生。
而我国的教育还是用传统的方式， 大部分的学生还在二本、三本学校中学习，10年到20年后我们的年青人如何跟别的国家竞争？ 有人说， 网络教育不可能代替面授式的教育。中国广播电视大学刚开始办的时候，人们都认为它可以取代传统教育。
几十年过去了，电大甚至连一般的大学都比不上。是的。网络教育不可能、也没有必要全部代替传统教育， 但能够大大地补充课堂教学的不足之处。特别是能使优质教育资源的普及化。
我们想一想，在18、19世纪，或者更久以前，戏剧很普及，但是现在有多少人在看戏？有多少人在看电影？如果一个诺贝尔经济学奖教授直接面对你讲课，你一定很高兴，但是这种机会毕竟太少了。如果把诺贝尔奖教授的课程录下来，放在视频上，你照样可以听到他的课、吸收他的思想。
而且网络教育会超越一般的教育，比如一个老师在课堂讲课，能做一个PPT就不错了，但是如果有十万个学生，就值得做很精彩，像文并茂的视频。所以，不要低估网络教育的巨大力量，网络新教育以后将成为教育的主要模式之一。这种方式在五年前都做不到，为什么？因为当时网络速度不行，计算机使用也不够普及。
现在技术设备都不成问题了， 是网络教育大发展的时候了。事实上， 从去年起, 笔者所在的友成基金会就在全国11个大学中通过视频直播的方式开了一门大学生创业启蒙课, 徐小平,袁岳等都是老师, 很受学生的欢迎. 从今年9月份起，我们又把这个课推广到全国50个大学里。
这是一门公益课程，不收学费。主课堂设在北京大学，其余合作大学的学生通过网络直播同时听课。
他们和北大学生一样，获取自己学校的学分。我们请到了一大批企业家给学生上课，其中也有诺贝尔经济学奖获得者，这门课成了当今中国，也可能是全世界规模最大的一门创业课程。
如果我们能发挥集中力量办大事的体制优势，率先把经过严格挑选的几千门世界上最新、最好、最热的课程源源不断引入中国，把全国最好学校中最好的课程通过网络教育方式与全国大学生以及全社会分享，就能大大缓解我们高校扩招后师资不足等诸多问题，也可以减缓我国优质学生大量外流的趋势。强国必先强教。网络教育2.0掀起的革命刚刚开始，即使在美国也是近年的事。我们应抓住这个新机遇，抢入这个有巨大发展潜力的新领域。
希望有关部门对网络教育2.0的发展高度关注，及时应对。青春就应该这样绽放 游戏测试：三国时期谁是你最好的兄弟！！ 你不得不信的星座秘密。
这种说法准确不准确可以讨论。但是， 试想一下，如果 十年后印度有一亿哈佛、MIT、斯坦福大学的毕业生， 而我们大部分的学生还在二本三本学校中混文凭， 中国如何跟人家竞争？ 要知道这两个革命是何物， 要知道这些革命可能对我们的冲击， 要知道我们应该如何应对， 那就花点时间， 好好地看一看附上的我的讲演吧。我们正在从事的工作就是如何让这两场新的革命对中国冲击最小， 受益最大。
新的工业革命与中国 最近，英国最负盛名的经济学杂志《经济学人》刊登了一系列讨论“第三次工业革命”的文章。文中断言, 第三次工业革命对中国这样的制造业大国来说有着相当大的负面影响。有人甚至预言，“中国崛起”有可能被第三次工业革命所终结。
与我们一般对工业革命的划分不同，《经济学人》文章中所指的头两次工业革命是十八世纪后半叶以英国纺织机械化为标志的第一次工业革命和以20世纪初福特汽车公司大规模生产流水线诞生为标志的第二次工业革命。而第三次工业革命则是指以数字化制造、新能源、新材料应用以及计算机网络为代表的一个崭新的时代。近年来, 信息网络的发展已经深入到生产、生活的每一个环节。
而高技术合成材料如碳纤维、石墨烯、纳米等各种新型材料层出不穷。把这些新材料、新技术以及数字网络技术结合起来进行数字化制造最具标志性的新生产工具是”3D打印机”, 又称为”堆砌加工机”。它像打印机一样，一层层地把新型合成材料直接“印”出， 或说是”堆砌”出一个产品来。这种模式将会取代传统的车、钳、铇、铣，颠覆性地改变制造业的生产方式。
据说，波音公司的飞机中有上万个零件就是通过这项技术生产出来的。它无需用传统的流水线大规模生产，只要通过电脑给出一个设计，3D打印机就可以按照指令“印”出产品来，成本还不高。这一革命将使生产走出大批量制造的时代，取而代之的是小规模地生产少量但多样化的产品。还有人认为经济和社会变革总是来自新能源与新通信方式的交汇。
他们把新能源和互联网之间的结合看成是第三次工业革命的标志，提出了能源互联网的新概念。这场新工业革命有两大特点。
一是直接从事生产的劳动力会不断地快速下降，劳动力成本占总成本的比例会越来越小。二是新生产工艺能满足个性化、定制化的各种需求，要求生产者要贴近消费者与消费市场。这两大特点都会使传统的，以廉价劳动力取胜的制造业发生根本性变化。
一种可能的趋势是，过去为追逐低劳动力成本转移到发展中国家的资本，会很快移回到发达国家中去。最近的一些调查显示，已有近40%的美国企业准备把工厂从中国迁回到美国。把“外包”给发展中国家的产品， 又“内包”回发达国家的企业是第三次工业革命的新趋势。
无怪乎最近很多国外媒体又开始利用这一趋势唱衰中国。他们认为，作为全球制造中心的中国将是这一场新工业革命的最大受害者。随着劳动力短缺的出现，国内的劳动力成本不断上升，中国制造在传统的工业领域已经越来越不具竞争力。而在新兴的领域中，由于大量的外资企业要迁回本国，这将使中国制造处于十分困难的境地。
中国有可能被甩出第三次工业革命吗？ 十八世纪晚期开始的第一次工业革命时期，中国正处于康乾盛世后期， GDP稳居世界第一。闭关锁国的中国那时没有赶上工业革命的这班车，被远远地甩在后面，直到1840年后才感到被甩的痛苦。
1913年，以福特汽车公司开发的大规模生产流水线为标志的第二次工业革命兴起。而那时我们正在推翻满清统治，忙着“你方唱罢我登场”，又被这场工业革命甩下。落在后面的中国，上百年就不断地挨打，差点被开除球籍。那么， 我们如何才能不像一些人所预言的那样，在第三次工业革命到来时再次被甩出呢？ 这是一个硕大的题目，需要全民族的智慧来讨论，来解决。
除了需要不断地在政治、社会与经济各个层面上的改革, 从制度上保证参与新工业革命所需的宽松发展环境之外，我认为以下几个关键点至关重要。首先是要抓教育。新的工业革命需要大批的创新型人才。
而当前的以应试为主的教育方式真的不能适应这样的需求。讨论我国教育弊病的文章已经是汗牛充栋，这里就不赘述。当务之急是, 如何才能改造出一批，创建出一批能够适应第三次工业革命的有全新机制的教育机构来。
要研究如何利用最新机制与技术手段，以更大的规模、更低的成本、更新的模式、更快的速度为更多的年青人创造出好的教育环境来。第二是要有更好的创新、创业环境。不断创新是推动第三次工业革命的原动力。
目前各地都提出了要建立创新型社会。然而，没有创业的创新是无本之木，只能是多几篇论文，多几个科技成果奖而已。相对发达国家来说，我国的创业环境还较差。从对青年人的普及创业教育，到国家政策对创业的支持，以及社会对创业失败的宽容度都很不够。
而天使投资、风险投资、产业投资以及高科技企业上市这些支持创业的产业链，在我国只能说是刚刚形成，还远未成气候。创业板的开通给了创业者们很大的希望。
可是运作几年后出现的大量问题，又使投资者与被投资者都望而却步。鼓励更多的人去创新创业，打造一个宽松的创新创业环境，理顺创业板市场，是我们能够抓住第三次工业革命机遇的一个必要条件。三是政府角色的变化。
在新工业革命到来的时候， 政府要及时转变角色， 否则很容易好心干坏事， 在不知不觉中阻碍了企业的转型。在工业革命中企业将会有一个大浪淘沙的过程。
一大批传统的企业、传统的行业要被淘汰。有死才有生。
而政府的第一反应往往是去保护现有的产业和公司。政府会向旧工厂提供补贴，竭力挽回濒临死亡的传统行业。
在我国， 政府特别有可能会去帮助那些与政府有着千丝万缕联系的落后国有企业和近期内能提供很多税收的旧行业，结果反而是人为地阻碍了企业的更新和社会的进步。追求增长增长速度， 热衷上规模的粗放式的增长模式，正好与小型化、个体化、多样化的新工业趋势相悖。对于新兴行业，政府习惯于直接选择赢家，大量的财政资金用于支持他们认为是好的新技术。但是，在以个性化、多样化为特征的新市场中， 政府的运营机制很难适应瞬息多变的技术与市场。
在新工业革命中， 政府到底应该扮演什么样的新角色，是一个尚未解决的大课题。在前两次的工业革命中，我们中国没有赶上趟，被甩在了发达国家的后面，结果是落后挨打了上百年。俗话说，事不过三。
在这一场刚刚兴起的第三次工业革命中， 我们不应该，也承受不起再次被甩的后果。在这关系着子孙后代的幸福，关系着民族的生死存亡的关键问题上，我们只能迎接挑战，没有更多的选择， 更没有退路。新的教育革命与中国 与新的工业革命遥相呼应， 一场新的教育革命,也在悄悄地向我们逼近。这场由网络教育2.0为标志的教育，有可能不亚于工业革命对我们的冲击。
尽管只是初见端倪，但它对传统教育模式的挑战，以及对人才培养方式的改变，对未来国家竞争力的影响都不能低估。那么教育又在革什么命呢？它是怎么发生的呢？它的形态又是怎样的呢？特别是我们应该如何应对利用这场躲也躲不过去的革命？ 美国可汗学院引起的一场革命 这场革命是由一个小人物在不经意中掀起的。今年35岁的孟加拉裔美国人萨尔曼.可汗在麻省理工学院与哈佛大学获得学位后, 在一家对冲基金工作。几年前他给住在千里之外的表妹补习中学数学课时， 把他的讲解方式挂在了网上， 以方便表妹复习。
没想到这个视频在网上被很多别中学生看到了。很多人给他写信，赞赏他的教学方法。
他看了以后非常受鼓舞，就花了300美金购置了一套设备， 每天下班回来， 在他的衣帽间录下各种教学视频挂到网上。2009年他干脆辞掉了对冲基金经理的工作， 成立了一个非营利的“可汗学院”。他的网站上写着如下的承诺：“ 让任何人， 在任何地方，都得到世界一流的教育。” 到目前为止， 可汗学院现在已经开出了3500多门课, 向世界各地的人们提供免费的高品质教育。
包括比尔盖兹在内的很多人给他捐款支持网站的运作。他现在在斯坦福附近找了很多的学生跟他在一起来弄。有意思的是，他不但把这些课挂上去，而且他甚至开始和美国十几个学校进行合作，开始一些很有趣的实验，而且是非常革命性的实验。新教育革命的特点 那么，网络教育2.0有什么特点呢？ 一、教育游戏化。
网络游戏已经成为了一个巨大的产业。为了扩大游戏的吸引力，他们对人类行为做了大量的研究，并运用到游戏中去。
例如，如果一个游戏无法连续45秒钟吸引人们的注意力，就要进一步改进。而我们传统的教育一堂课45分钟，学生到后面完全走神了。因此，网络教育2.0的课一般都是十来分钟，每次仅介绍一两个概念，让听课者能集中注意力。
课堂上图文并茂，趣味性很强，跳出了传统的网络公开课一个老师配上几个PPT的单调的方式。网络教育2.0还使用了大量的网络游戏对参与者的激励方法。
如对完成了多少课程的给网络勋章等。试验证明，给勋章的课程，有更多的学生去选，学得也比较好。二、满十分过关。
更重要地，网络教育2.0引入了网络游戏的一个重要方式，随堂考试，满十分过关。以往的教育方式都是老师一个学期上下来，期中及期末各一次考试，只要考试及格，60分以上就可以上下学期的课。这种方式存在很多弊病。
首先，考试中学生得到60分，甚至是90分，丢掉的那40分，10分很可能是对其中一些重要概念没有完全弄懂。勉强通过后，下学期很可能这没有弄懂的概念就成了拦路虎，几个学期下来成绩就会越来越差，跟不上队了。
而网络教育2.0的方式，是要求学生学完一个概念后，马上在线上考试，就跟打电子游戏一样，不把一层天的妖怪全部打死，不能上升到下一重天。在网络的考试中，不把题全部做对，不准学习下一课。
由于网上教育有可以重新反复观看的优势，学生可以再看一遍，再考一次，直到完全搞懂为止。这样的学习方式，学生能学得更扎实，不会有人掉队。
随堂考试，满十分过关，是网络教育2.0具有特色的方式之一。三、个性化学习。网络教育提供了个性化学习的可能性，与传统的网络公开课不同，网络教育2.0采用了大量的数据分析的方式。
学生在网络上看视频，做题。老师在后台察看全班同学的学习进度。“蓝色”代表这个学生正在学校，“绿色”代表该学生已经掌握这个知识点，“红色”则代表这个学生在这一个问题上遇到了困难，过不了关。这样老师就利用教学评估系统有针对性地进行个别辅导。
通过网络的后台，可以准确跟踪不同的学生每天花多少时间在网上看学习视频，做作业，在什么被卡住。这样方式能密切跟踪学生的学习行为，改进教学策略。
对不同的学生根据知识掌握的情况，有不同的进度，也可以有不同的科目，有不同的难度，学生可依照自己的步调、节奏来学习，不再被贴上“好生”与“差生”，“慢生”与“快生”，真正做到因材施教。可汗先生曾说：“传统的教学法是非人性化的教学，30个孩子不许讲话，不许相互配合，一个不论多么优秀的教师，都不得不按同一个步调教30个学生”他称之为“监狱型学校”。四、反转式教学法。
在传统的学校中，学生在校听课，回家做家庭作业。而在网络教育2.0中，因课程全在网络上，采取的是反转式教学。学生们可在家中完成知识上的学习，到学校来写作业，老师答疑解惑，与同学们交流，这样老师就能用更多的时间与学生讨论，对遇到困难的学生个别辅导，与课程内容提出创新问题的学生深入讨论。
据报道，台湾新竹交通大学采取了要学生先看视频上老师录制的课堂教学，到教室来直接与老师进入讨论。老师的角色也发生了变化，老师更多地去理解学生的问题和引导学生去运用知识。
五、优化教育资源普及化。优质教育资源，特别是优秀师资的稀缺性是教育公平的最大障碍。
而网络教育恰好能使优秀的教师资源共享。网络不受时间与空间的限制。即使是在遥远的乡村学校，只要接入网络，有一定的硬件条件，就可以听全国乃至全世界几个最优秀的老师讲最好的课。值得注意的是，网络教育不但能够让最好的老师来讲课，而且还可以跳出传统的方法，由一个老师来讲一门课，由于网络课程有众多的学生听课，就可以做精，做深，每门课程都有一个专业团队来负责教学计划与教学设计，可以有多个教师参与一门课的讲授。
一门课可以有十几个甚至几十个老师用不同方法来上，由学生自己选择试听谁的课。由于市场足够大，可以集中更多的资源投入到一门课的准备之中。例如斯坦福大学的吴教授是该校讲课最优秀的老师。
每年都有300—400学生选修他的课。而当他去年把他这门课放到了他自己开办的Couresa网络教育公司后，一年内在世界范围内有10万学生选修了他的这门课。他说，按原来的方式，他要250年才能教出这么多学生。六、学生的参与方式和自学习组织。
网络教育2.0与传统的视频公开课的最大的区别之一是学生不仅能在网上上课，还可以线下参与讨论。学生并没有脱离学校，而是在学校中更多地与教师交流与同学讨论。这样参与学习、讨论式学习，已经成了未来教育的大趋势。
学生中“兵教兵”能起多大作用？近年来印度教授苏伽特·米特拉（Sugata Mitra）曾做了一系列有名的“墙中洞”实验。他在印度、尼泊尔等很多发展中国家的贫困村庄墙上挂一台电脑，接通互联网后让孩子们自由使用，整个过程没有任何老师的干预与指导，苏伽特·米特拉教授描述了其中一次实验的情景，第一个13岁的孩子来到机器前，动了一个触摸板，发现屏幕出现了一些变化，过了两分钟，他才明白是自己的操作使画面发生了变化，八分钟后他已经会上网了。后来他村子的孩子带到电脑前，教他们上网。
到夜幕降临时，已经有七十个孩子会简单上网了。我们都有这样的经验，在玩电脑上，我们的下一代比我们能干得多。这些都不是在学校中学的，而是同学们中相互学习，比拼出来了。
学生的自学习组织，不但可以在周边，在学校形成学习小组，还可以在网上形成巨大的学习互助社区。上面提出的斯坦福大学的吴教授把自己的课程挂到网上后，在全球有10万人在选学他的课。
这十万人在网上就形成了一个网络群体，学生在学习中如果有任何问题，在网络群体中发一个帖子，评价22分钟后，就会有人给你回复。因为这10万人中什么能人都有。这种巨大的学习社区能起的作用是在传统的学校课堂中完全起不到的。在没有网络的情况下，也不可能形成。
七、教师作用的变化。在推广网络教学中，教师的作用可能要发生巨大的变化。因讲课只需很少的优秀教师。登录上机后，原则上可以服务无穷的人群。
其他的老师岂不失业了吗？从目前实践的情况看，如网络教育2.0更为普及，未来大部分的教师可能不在是讲课，更像是一导师或教练，对学生进行个别帮助，组织学生，老师还可以花更多的问题做研究工作。还有人担心，通过网络教育，老师面授的机会少了，与学生沟通的机会少了。
实际上，现在在大学中本科生很多是在上大课，很难有很多机会接触老师，反而是把听课放在网络上，学生老师到课堂来，以交流为主，能够给学生更多的关照，更多的启发。中国应如何应对新的教育革命? 改革开放以来, 我国的教育应该说有了巨大的变化。
1978年的恢复高考， 1999年以来的大学扩招， 2002年以来的免费义务教育等等， 使中国不论从数量还是质量， 都有了长足的进步。但是另一方面， 从教育的质量到教育的公平性也都存在着很大的问题。
在应试教育的影响下， 学生擅长于考试，在其他方面，有许多欠缺，比如创新能力、冒险意识、团队合作精神等。教育改革谈了多年，文件也出了不少，为什么还不尽如人意呢？我觉得这与缺乏一种真正公平竞争的环境有关。
学校也在竞争，但更多地是同质竞争，即在国有大学之间的竞争。与经济界、企业界相比，教育界缺乏类似合资企业、外国独资企业、民营企业这样层次机构参与竞争。
我们也有民办教育，但各种歧视政策下，民办教育给捆死了。形成一个多元化的公平合理的教育竞争环境，是逼着学校加快改革的关键。
有人说， 教育的问题是投入不够。好像是投入到了4%的GDP甚至更高一些就行了。当年西南联大在抗日战争困难的条件下，为我们的国家培养出那么多优秀的人才。这说明，搞好教育，钱绝对不是最重要的因素。
当然，钱多一些，肯定会让教育机构的日子过得好一些。作为国家来说，加大教育投入是一件好事，但是，要提升中国教育水平，还需要找到影响教育发展的根本原因，要大刀阔斧地改革中国的教育。
最近的这场新教育革命的出现，对中国教育来说，既是一个机会，也是一个大挑战。想想看，如果未来世界名校的课程通过质高价廉的新型网络教育的方式都被印度年轻人学习了。10年后就有几千万到上1亿的印度年轻人是这些哈佛、麻省理工等名校的毕业生。
而我国的教育还是用传统的方式， 大部分的学生还在二本、三本学校中学习，10年到20年后我们的年青人如何跟别的国家竞争？ 有人说， 网络教育不可能代替面授式的教育。中国广播电视大学刚开始办的时候，人们都认为它可以取代传统教育。
几十年过去了，电大甚至连一般的大学都比不上。是的。网络教育不可能、也没有必要全部代替传统教育， 但能够大大地补充课堂教学的不足之处。特别是能使优质教育资源的普及化。
我们想一想，在18、19世纪，或者更久以前，戏剧很普及，但是现在有多少人在看戏？有多少人在看电影？如果一个诺贝尔经济学奖教授直接面对你讲课，你一定很高兴，但是这种机会毕竟太少了。如果把诺贝尔奖教授的课程录下来，放在视频上，你照样可以听到他的课、吸收他的思想。
而且网络教育会超越一般的教育，比如一个老师在课堂讲课，能做一个PPT就不错了，但是如果有十万个学生，就值得做很精彩，像文并茂的视频。所以，不要低估网络教育的巨大力量，网络新教育以后将成为教育的主要模式之一。这种方式在五年前都做不到，为什么？因为当时网络速度不行，计算机使用也不够普及。
现在技术设备都不成问题了， 是网络教育大发展的时候了。事实上， 从去年起, 笔者所在的友成基金会就在全国11个大学中通过视频直播的方式开了一门大学生创业启蒙课, 徐小平,袁岳等都是老师, 很受学生的欢迎. 从今年9月份起，我们又把这个课推广到全国50个大学里。
这是一门公益课程，不收学费。主课堂设在北京大学，其余合作大学的学生通过网络直播同时听课。
他们和北大学生一样，获取自己学校的学分。我们请到了一大批企业家给学生上课，其中也有诺贝尔经济学奖获得者，这门课成了当今中国，也可能是全世界规模最大的一门创业课程。
如果我们能发挥集中力量办大事的体制优势，率先把经过严格挑选的几千门世界上最新、最好、最热的课程源源不断引入中国，把全国最好学校中最好的课程通过网络教育方式与全国大学生以及全社会分享，就能大大缓解我们高校扩招后师资不足等诸多问题，也可以减缓我国优质学生大量外流的趋势。强国必先强教。网络教育2.0掀起的革命刚刚开始，即使在美国也是近年的事。我们应抓住这个新机遇，抢入这个有巨大发展潜力的新领域。
希望有关部门对网络教育2.0的发展高度关注，及时应对。青春就应该这样绽放 游戏测试：三国时期谁是你最好的兄弟！！ 你不得不信的星座秘密。
[转载]白酒里为啥会有塑化剂——告诉你真相
原文地址：白酒里为啥会有塑化剂——告诉你真相作者：二月杏花八月桂白酒里为啥会有塑化剂——告诉你真相 有人说是塑料桶里溶解进去的，这是想当然了。现在的白酒，基本上都是勾兑的（喝特供的无视啊），当然，国家标准允许这么做。但是勾兑过程中，除了用酒头，还要用到一种神奇，叫“食品添加剂”。
缺了它，口感就差多了,具体名称，大家自己去问度娘。所以，市面上的白酒，不管神马“台”啊“液”啊的，只要有胆送检，都会测出来超标。
那为啥这次偏偏就酒鬼中招了呢？嘿嘿，这就像当官的搞小三，大家都在搞，为啥偏偏米帝中情局长中招了捏？真是太不小心啦！ 叫塑化剂是塑料工业的传统叫法，稍稍严谨一点的应称为酯类。一部分酯可以侧连塑料的分子结构，有助于改善塑料的理化性质，如韧性等，所以新的塑料制品闻起来往往有很浓烈、很特殊的香气。白酒里原有的醇香不能满足人们对香味无限的追求，所以才有“窖香”“窖藏”等概念。
大部分有机化学反应过程极为缓慢，除了炼凡术等偶然的“化学实践”，中国人自古没有总结出化学理论。如果没有来自西方的化学启示，国人永远没法知道“窖” 与“香”之间的关系，最大的可能是把“香”的来源归功于“窖”，因“窖”而“香”，而不知道是因为酿制白酒里的杂质——如：有机酸，跟醇结合构成酯，而所 谓的“窖香”就是酯香味。
现在白酒生产厂商很懂化学，再不可能用“窖藏”办法提升香味。为了获取最大程度的经济回报，多快好省的办法就是：食用酒精＋水＋酯（塑化剂，更好听的名字：陈化剂） 如果害怕摄毒，最好办法是不要喝那些所谓的“浓香型”白酒、“窖香型”白酒、“10年陈酿”、“5年陈酿”，请想想，以高速发展为标志的中国模式，哪里还有“X年陈酿”的生存空间？ 青春就应该这样绽放 游戏测试：三国时期谁是你最好的兄弟！！ 你不得不信的星座秘密。
缺了它，口感就差多了,具体名称，大家自己去问度娘。所以，市面上的白酒，不管神马“台”啊“液”啊的，只要有胆送检，都会测出来超标。
那为啥这次偏偏就酒鬼中招了呢？嘿嘿，这就像当官的搞小三，大家都在搞，为啥偏偏米帝中情局长中招了捏？真是太不小心啦！ 叫塑化剂是塑料工业的传统叫法，稍稍严谨一点的应称为酯类。一部分酯可以侧连塑料的分子结构，有助于改善塑料的理化性质，如韧性等，所以新的塑料制品闻起来往往有很浓烈、很特殊的香气。白酒里原有的醇香不能满足人们对香味无限的追求，所以才有“窖香”“窖藏”等概念。
大部分有机化学反应过程极为缓慢，除了炼凡术等偶然的“化学实践”，中国人自古没有总结出化学理论。如果没有来自西方的化学启示，国人永远没法知道“窖” 与“香”之间的关系，最大的可能是把“香”的来源归功于“窖”，因“窖”而“香”，而不知道是因为酿制白酒里的杂质——如：有机酸，跟醇结合构成酯，而所 谓的“窖香”就是酯香味。
现在白酒生产厂商很懂化学，再不可能用“窖藏”办法提升香味。为了获取最大程度的经济回报，多快好省的办法就是：食用酒精＋水＋酯（塑化剂，更好听的名字：陈化剂） 如果害怕摄毒，最好办法是不要喝那些所谓的“浓香型”白酒、“窖香型”白酒、“10年陈酿”、“5年陈酿”，请想想，以高速发展为标志的中国模式，哪里还有“X年陈酿”的生存空间？ 青春就应该这样绽放 游戏测试：三国时期谁是你最好的兄弟！！ 你不得不信的星座秘密。
[转载]我与诗歌若即若离
原文地址：我与诗歌若即若离作者：马青山 我与诗歌若即若离 马青山 在黄尘弥漫的黄土高原,倒春寒的日子,想起家乡一位前辈诗人的经典之语：“诗歌耽误了我,我耽误了诗歌。” 回首青春年少,我对诗歌也有过太多的热望,太多的奢求,寄托了太多不切实际的想法。爱而不得,欲罢不能。那种抓心挠肺的滋味欲说还休。
来自草根,写过一些乡土诗,却引不起草根阶层的共鸣。深处诗歌唱现场,编发过不少诗歌作品,却对纷繁芜杂的诗歌现象理不出个一二三来。
在黄河上游,伴着母亲河的涛声,时常追问诗的风骨、品质、责任和担当,却在时代大潮面前几成失语者,且被流习侵染。多少交杯换盏的诗友,一转身,又能忆起几张清晰的面孔？ 焦灼。迷乱。
若即若离……我和诗歌遭遇的尴尬一言难尽。如今,终归淡定。偶以朴素的句子传诵乡村的美德,表达对生活的颖悟和感恩。读过一些名家名作,不经意间散淡在时光里,多年前一位无名作者写“农民父亲”的诗倒依稀记得,大意是：数十年前,一位伟人称我的父亲为兄弟,数十年后,一个乡长称我的父亲为乡巴佬。
……诗虽短小,但所揭示的伟人与乡长对待农民的立场问题却令人深思。去过陇南同谷。去过成都。面对无言的杜甫草堂,我深感家乡前辈诗人的透彻。
我愧对诗歌。我在高处 我在高处 看见深藏苦难的谷地 干草垛上残存的积雪 看见村落 乱石堆上冷峻的青光 飘忽的行人 影子似的把麻雀撵过薄冰 在人世的深度里 看见节俭。久病不医的残忍 以及哀伤 看见黑色棉袄下紧裹的矛盾的心 对于世界的宽容 艰难敛聚着财富。
藏于梦想 更其艰难 终生唱不出自己的果实 我在高处 看见渭水上游的这一切 看见谷地。包容着巨大的生活 一群射杀天物的枪手 在冰窟洗下血污 他们凯旋的摩托轻骑 碾过乡村的硬土 青春就应该这样绽放 游戏测试：三国时期谁是你最好的兄弟！！ 你不得不信的星座秘密。
来自草根,写过一些乡土诗,却引不起草根阶层的共鸣。深处诗歌唱现场,编发过不少诗歌作品,却对纷繁芜杂的诗歌现象理不出个一二三来。
在黄河上游,伴着母亲河的涛声,时常追问诗的风骨、品质、责任和担当,却在时代大潮面前几成失语者,且被流习侵染。多少交杯换盏的诗友,一转身,又能忆起几张清晰的面孔？ 焦灼。迷乱。
若即若离……我和诗歌遭遇的尴尬一言难尽。如今,终归淡定。偶以朴素的句子传诵乡村的美德,表达对生活的颖悟和感恩。读过一些名家名作,不经意间散淡在时光里,多年前一位无名作者写“农民父亲”的诗倒依稀记得,大意是：数十年前,一位伟人称我的父亲为兄弟,数十年后,一个乡长称我的父亲为乡巴佬。
……诗虽短小,但所揭示的伟人与乡长对待农民的立场问题却令人深思。去过陇南同谷。去过成都。面对无言的杜甫草堂,我深感家乡前辈诗人的透彻。
我愧对诗歌。我在高处 我在高处 看见深藏苦难的谷地 干草垛上残存的积雪 看见村落 乱石堆上冷峻的青光 飘忽的行人 影子似的把麻雀撵过薄冰 在人世的深度里 看见节俭。久病不医的残忍 以及哀伤 看见黑色棉袄下紧裹的矛盾的心 对于世界的宽容 艰难敛聚着财富。
藏于梦想 更其艰难 终生唱不出自己的果实 我在高处 看见渭水上游的这一切 看见谷地。包容着巨大的生活 一群射杀天物的枪手 在冰窟洗下血污 他们凯旋的摩托轻骑 碾过乡村的硬土 青春就应该这样绽放 游戏测试：三国时期谁是你最好的兄弟！！ 你不得不信的星座秘密。
[转载]【买房宝典】手把手教你买房 很全 很细 很实用 不转载收藏太可惜了
原文地址：【买房宝典】手把手教你买房 很全 很细 很实用 不转载收藏太可惜了作者：我爱我师 商品房本身是一种商品，但它不同于一般的商品，因其成交过程时间长，价格高，手续繁琐等特殊性，以致买卖双方经常产生一些纠纷。究其原因主要是购房者缺乏基本购房知识。
当然还一定要有一笔资金的支持，这笔资金的数额，决定了您在买房中的一切重要行为。20万元、50万元，还是80万元、上百万元，甚至更多，这些资金的不同准备，直接影响着您想购买物业的品质。并且对于商品房的一切相关知识您一定要做足功课。
比如什么是住宅的开间、进深、层高和净高？什么是建筑容积率、建筑密度和绿化率？等等名词解释，当然更重要的是哪些房能买，哪些房不能买。当您把这些基础信息了解全面后，您才能够真正的进入到实际看房的大军当中，所以您将来想买到一套好房，了解这些基础知识是必不可少的。
房地产名词解释：基础知识 1.楼盘均价：是楼盘的平均价格，它代表着一个项目整体的价位水平。但购房者在去售楼处咨询时会发现，用标着的“均价”来买房，往往是买不到的。
那么“均价”到底是什么呢？开发商在开盘销售之前根据当前的市场情况以及成本核算，定出要销售的小区中的销售价格，这个价格就是项目的均价。一个楼盘在推向市场时，先有“均价”，通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准，是这个楼盘售价的平均值。根据这个平均值，才是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的价差系数。用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售平均价。
2.楼盘起价：楼盘中相对位置不好的那一类房子的单价。起价房可能只有一套或一层，所以对购房者没有太大的实际意义，只是参考价而已。3.使用率：住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间。
4.实用率：实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。5.建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。
建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
6.房屋的产权 房屋产权指的是房屋所有者对房屋所拥有的完全所有权，主要包括对房屋的占有，使用，处分和收益权。简单说就是拥有使用该房屋，或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。7.印花税 印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。
1)征税范围及纳税人。印花税的课税对象是房地产交易中的各种凭证。
2)税率和计税方法。房屋产权转移书据，印花税按合同额万分之五贴花。其应纳税额的计算公式为：应纳税额=计税金额×适用税率。
3)纳税地点、期限和缴纳方法。印花税在应纳税凭证书立领受时缴纳，合同在签订时缴纳，产权转移书据在立据时缴纳。
8.契税 契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。
房地产名词解释：低层、小高层、多层、板式小高层 低层：低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。低层房屋一般建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉，给人以亲切安宁、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。人们特别喜欢以此为住宅。
但是，低层房屋占地多，土地利用率低，特别是在寸土寸金的城市难以广泛开发。小高层： 人们一般把8层至12、13层的建筑称为“小高层”。小高层住宅一般采用钢筋混凝土结构，带电梯。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高，污染程度低等优点，很受购房人欢迎。
同时，小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降，很受房地产开发商的青睐。所以，近年来中心城区小高层如雨后春笋，越来越多。
多层：多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4 -8层，一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。多层房屋一般规格(房型)整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。
与高层相比，多层房屋公用面积少，得房率相应提高，这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。板式小高层： 作为住宅上的新品种，板式小高层目前没有明确的定义。一般说来，8至14层、板式结构、带电梯的住宅楼被称为板式小高层。跃层：跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。
复式：复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是提高住宅空间利用率。房地产名词解释：套内建筑面积 成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。1、套内的使用面积(GB/T 17986.1-2000 B1.2)： 套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算： a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。
b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。
d.内墙面装饰厚度计入使用面积。2、套内墙体面积(GB/T 17986.1-2000 B1.3)： 套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
3、套内阳台建筑面积(GB/T 17986.1-2000 B1.4)： 套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。附：房屋的共有建筑面积(GB/T 17986.1-2000 B1.4)： 房屋共有建筑面积系指各产权业主共同占有或共同占有或共同使用的建筑面积。
共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑空间之间分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。
独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。房地产名词解释：建筑面积 建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。
它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。
因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据，所以对于购房者来说，了解建筑面积的计算方法是非常重要的。在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是： (1)单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。
(2)多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。(3)地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。(4)用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。
(5)穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。(6)电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。(7)住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用)，层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。
(8)独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积；多柱雨蓬，按外围水平面积计算建筑面积。(9)突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
(10)两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。(11)突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。(12)封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。
凹阳台按其阳台净面积(包括阳台栏板)的一半计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。(13)住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。另外，在住宅的建筑中，不计算建筑面积的范围有： (1)突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂(壁)板，如：柱、垛、勒脚等。
(2)检修、消防等用的室外爬梯，宽度在60厘米以内的钢梯。(3)独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。(4)没有围护结构的屋顶水箱间。
(5)层高在2.2米以内的技术层(设备层)。(6)单层住宅的分隔操作间、控制室、仪表间等单层房间。(7)层高小于2.2米的深基础地下架空层，坡地建筑物吊脚架空间。从以上可以看出，住宅的建筑面积计算起来比较复杂，不仅规定多，而且专业性、技术性非常强。
消费者在购房时，如果对此不了解，或者对计算出的结果表示怀疑，可以咨询专业人员或请专门测量机构，依照上述标准重新测量计算。房地产名词解释：住宅的结构有哪些形式 住宅的结构有哪些形式 住宅的结构是指住宅的承重骨架(如房屋的梁柱、承重墙等)，其作用是保证住宅在使用期限内，把作用在住宅上的各种荷载或作用力，可靠地承担起来，同时在保证住宅的强度、刚度和耐久性的情况下，把所有的作用力可靠地传到地基中去。
住宅建筑的形式由于有多种多样，加上其房间面积大小、开间进深以及组合方式的不同，相应采用的结构也就有所不同。商品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分的。一般可以分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构三种形式： (1)砖混结构住宅 砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、附壁柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。
通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构，又称钢筋混凝土混合结构。因为砖混结构的主要承重结构是粘土砖，所以砖的形状及强度就决定了房屋的强度。
可以这样说，砖的形状越规则，砂浆的强度越高，灰缝越薄越均匀，砌体的强度就越高，房屋的耐用年限就越长。砖混结构的优点主要表现在： 由于砖是最小的标准化构件，对施工场地和施工技术要求低，可砌成各种形状的墙体，各地都可生产。它具有很好的耐久性、化学稳定性和大气稳定性。
可节省水泥、钢材和木材，不需模板，造价较低。施工技术与施工设备简单。
砖的隔音和保温隔热性要优于混凝土和其他墙体材料，因而在住宅建设中运用得最为普遍。(2)砖木结构住宅 砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。这种结构的房屋在我国中小城市中非常普遍。
它的空间分隔较方便，自重轻，并且施工工艺简单，材料也比较单一。不过，它的耐用年限短，设施不完备，而且占地多，建筑面积小，不利于解决城市人多地少的矛盾。
(3)钢筋混凝土结构住宅 钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构，如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料施工建造的房屋。这种结构具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀耐火能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，室内活动空间也相应增加，室内空间分隔较自由。
钢筋混凝土结构建筑依其施工方式的不同可分为：现浇钢筋混凝土结构与预制装配式钢筋混凝土结构两大类。房地产名词解释：商品房的销售面积如何计算 商品房的销售面积如何计算 按照《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》(京房地权字[1998]第1285号)：商品房的销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积(即套内建筑面积)与应分摊公用建筑面积之和。即： 商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和 一、套内建筑面积的计算方法： 套内使用面积：住宅按《住宅建筑设计规范》(GBJ96-86)规定的方法计算；其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种： (1)共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙)；共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
(2)非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。二、商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分： (1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积； (2)各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。下列空间不得计入公用建筑面积： (1)作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等。
(2)作为人防工程的地下室。公用建筑面积计算公式： 公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室 公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和 分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数 因此，商品房销售面积公式还可表达为： 商品房销售面积=套内建筑面积(1+公用建筑面积分摊系数) 房地产名词解释：朝向和楼层 在中国，挑选住宅商品房的客厅，以朝南为最佳。
北方地区历来形成的坐北朝南的住宅为最佳的生活习惯，造成消费者“有钱就买东南房”的需求心理。因此，东南朝向的房屋较其它朝向的房屋要好销售。
因客厅朝南，在冬天无凛冽寒风呼啸，在夏天又是凉风习习。其它朝向的优劣顺序大致为东南、东、西南、北、西。其次，消费者应挑卧室的朝向。一套房内，卧室一般有二三间，其朝向也不会完全一致。
而且在大多数情况下是有好有差。消费者应以主卧室朝向好或多数卧室朝向好为评判断标准。卧室也以南向为佳，但最好不要靠外墙。
因在夏天，南向卧室凉风，但射入的阳光也较北向房间多，若是西向外墙，那么室内温度一定较高。卧室朝向为东南、东、东北也可，最好不选朝西的卧室。朝北的卧室不要太多，有一间尚可，因北向卧室冬天寒风呼啸，但是，夏天北向的房间却是十分凉快。
厨房、卫生间的朝向相对要次要一些。卫生间只要能直接采光、通风就行。
因其使用是间断的和短时间的，但最好还是避免选择西向的卫生间。在南方炎热地区，除了要看单个房间通风是否良好外，还要看房间与房间之间的组织，是否利于风的直线流动，在夏季是否能形成“穿堂风”。具体的方法是看各个房的门、窗是否在一个方向上，如果建筑与建筑之间间距过小，底层就会由于上面建筑的遮挡，而终年不见阳光。最好的情况是在北面的底层房间冬天也能接受阳光照射。
厨房由于本身会产生许多油烟，因此，其室内空气最须与外界经常保持交换。由于厨房的油烟产生量大，形成时间短，靠自然通风实难将其在短时间内排出，所以一般会用同抽烟机或排气扇向外排气。一般来说，要防止由于朝向不好、外面风压太大，引起油烟的“倒灌”或风将油烟引入其他房间。因此，厨房以不选北向为宜。
一般来说，一天之内阳光能射入时间２～３小时，对于消除房间内湿气，杀灭细菌，调节室内温度，加速空气流动均有好处。对于客厅、卧室的朝向，要以能接受光线直接射入为宜，以南向或偏南方向为佳。对于厨房，应避免西向为宜，因厨房内本来已有热源，再接受阳光直射，其温度会更高。
卫生间也以能接受一定的阳光照射为宜。因卫生间相对来说阴暗潮湿，有阳光的射入能避免病菌滋生。一套居室内，最好能有两个阳台，其中一个阳台一定要向阳，使晾晒和休息有充足的阳光。
现在多数的商品房住宅为一梯二户型。对于条式一梯二户，一套只有二个方向来通风、采光。而这种建筑的朝向多为南北向，因此，有一半左右的房间均是朝北的。消费者在挑选时，就要看设计者是否将较次要的房间放在北向。
对于点式一梯二户，一套房至少有三个面临空，因此其房间的朝向应该都较满意。对于一梯三户，一梯四户，由于套数多，要为各户都留有一个相对较好的主朝向，故一户的朝向很难完善，有时候，会出现有较大缺陷的朝向。
低层建筑一般为一至二层。多层建筑一般为三至七层。
高屋建筑一般为八至三十层。超高层建筑一般为三十层以上。因此，这就为建筑层数的挑选提供了可能和广阔的天地。
大多数消费者在挑选底楼时，一般不会去过问其有关防潮设计的具体细节，但是，在天连续下雨的情况下不去观察房屋的潮湿程度，就太不应该了。底层还有一个特点是下水管道容易堵塞。因此，消费者在挑选底层时一定要看各排水管道、系统是否经过特殊处理。底层的排水系统是否单独和独立。
如果底层的厕所管道、下水管道不接受来自上面各层的排水，自成系统，那么就不会出现由于上面各户的不正常使用而使一楼发生堵塞的局面。如果底层的管道与上面各层是相连，那么消费者要看其管道是否在一楼变粗、变大。
底层最容易接受地面环境的影响，如果地面植物繁茂、景色优美，底层的住户当然是“近水楼台先得月”。自然界有好的一面，也有不利的一面，如果底层四周下水道管处理不当、化粪池处理不当，往往会造成臭气熏天、蚊虫苍蝇滋生。
对这些底层自然是首当其冲、深受其害，故消费者在看完底层的室内时，千万不要忘记要看看室外。看阴、阳沟是否通畅，看化粪池口是否离自己住宅较远。地面的排水系统是否完善，有没有积水的可能？有没有一些死角地带等。
消费者在选择底层时，对这些问题一定要—一察之，不然等搬进去再后悔，已是悔之晚矣。一些家庭之所以选底层，就是考虑到家中有老人，可避免上下楼之苦。但是，买房不在冬天，一到冬天才知此房终日不见太阳。
老人住的房屋没有阳光，不是让人苦不堪言吗？提前请有关技术人员进行咨询还是有必要的。手把手教你买房子（选房篇） 通过对自身的消费需求状况（购买能力、欲购买楼盘位置、居住小区的配套、环境、物业管理、总价格、面积等）进行全面、综合的衡量与分析，初步确定一个适合自身实际需要的购房框架，然后结合收集的各种楼盘信息进行筛选、比较，确定几个备选项目。可以通过以下几点选房： 1.网上选房——可以从房地产专业网站搜房网上，通过价格、区域等条件来搜索您最需要的房子 2.专家指点或朋友推荐——专家、朋友的意见一定不要忽视，他们一定会从亲身体验的经验当中告诉你方式方法 3.实地考察——只有实地考察，才能切身的了解到这个楼盘的交通是否便利，周边配套是否完善、小区规模是大是小等等。教你如何看楼书 看图画 经过美化的楼盘效果图，不合比例的卡通式的交通位置图都不足信。
眼下，随着彩印技术的不断提高，售楼书越做越精美，但同时距离实际也越来越远。购房者应该注意，楼书上的平面图也有学问，购房人应由大到小进行阅读，首先应研究小区总体规划平面图，确定小区的环境布局是否理想，是否有足够的绿化率与车位，楼与楼之间的间距是否够大，是否影响采光，仔细了解小区内外的道路交通情况，进出小区是否方便，是否有保安系统，垃圾是否集中处理等。然后看整幢楼的平面图，最后看自己拟选购的单位平面图。看方向 有些房地产项目的楼书时首先要明确：“上北下南，左西右东”的原则。
通常坐北朝南的建筑最好卖，房地产发展商宣传惟恐不及。看文字 销售单张上标注的价格一定要搞清，起价、均价、开盘价、清盘价各不相同，有时楼书上出现的价格只是供应几套的优惠价。另外，楼书上承诺的交楼日期、建设材料、配套设施等也可能在日后发生变化，因此签约之前一定要落实清楚。看户型 过去的许多老户型，过于强调出房率，户型设计得往往过于直露、简陋。
进入户门后往往没有玄关设计，厅内景象一览无遗，卧室、书房的私密性和安适度受到影响，现在买房应避免此类户型。目前普遍看好的户型设计一般都重视功能分区明确，既有层次感又不宜设置过多隔断墙，用一条较短的走廊连接卧室和起居室，进入户门以后起居室分为会客和餐厅两个区域，餐厅和厨房相连，卧室和卫生间相连，两者互不干扰。住宅里不同房间的门户朝向也很有学问。
如卫生间的门向着厅开，私密性不强，形成主客间的尴尬。如果套房的面积较小，两者难以保持较长的距离，其房门也最好别设计成相对或并列的形式。在起居室最好不直接看到卫生间的房门，可通过套房的整体户型设计和曲折巧设卫生间。
厨房由于多和餐厅相连，可以设在靠近户门的位置。近年来，“动静分开”成为体现户型设计成功与否的一个重要因素。
过去由于设计的不足，主人去卧室、厨房、卫生间都要反复穿过起居室，造成起居室静态区域内的紊乱。同时，一旦起居室有客人，家中的所有成员都难以回避，这是在选择新居的时候应该注意避免的。价格位置的考虑因素 价格：如何在您能够承受的价格范围内做出一个最合理的投资，您需要考虑月收入、预期还贷能力、贷款方式、银行利率、地段升值潜力等诸多因素。当然，最好还是听听专家建议。
看看百家杂谈（什么样的地段最火、那种户型最热、何等价位热销等） 交通状况：衣食住行、人生四事，交通是买方考虑的重要因素，四通八达、进出方便，有停车位物业才算物尽其用。目前被交通相对方便。
的地区是地处地铁、京通、京昌、京顺、京石快速路的居住小区。社区环境：在人口越来越密集的大城市，社区环境已经成为购房者投资前越来越重视的因素，小区内的绿化程度、人文环境、安全性、配套设施都可能对您入住后的生活产生重大影响。1、居住密度及私密性 住宅之间的距离除考虑日照、通风等因素外，还必须考虑视线的干扰。一般情况下，人与人之间的距离24米内能辨别对方，12米内能看清对方容貌。
为避免视线干扰，多层住宅居室与居室之间的距离以不小于24米为宜，高层住宅的侧向间距宜大于20米。此外，若设计考虑不周，塔式住宅侧面窗与正面窗往往形成“通视”现象，选择住宅时应予以注意。2、公共建筑 居住区内配套公建是否方便合理，是衡量居住区质量的重要标准之一。
稍大的居住小区内应设有小学，以排除城市交通对小学生上学路上的威胁，且住宅离小学校的距离应在300米左右(近则扰民，远则不便)。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套，服务半径最好不要超过150米。3、小区绿化 居住环境有一个重要的硬性指标——绿地率，指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。
值得注意的是：“绿地率”与“绿化履盖率”是两个不同的概念，绿地不包括阳台和屋顶绿化，有些开发商会故意混淆这两个概念。由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用，所以有关规范规定：新建居住区绿地率不应低于30%。
北京城近郊居住区绿地率应在35%以上，在市区附近，如果住区绿地率能达到40%甚至50%，就比较难得了。4、小区布局 在居住区规划中，应使住宅布局合理，为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量，要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离，即为日照间距。北京地区的日照间距条形住宅采用1.6至1.7H(H为前排住宅檐口和后排住宅底层窗台的高差)。
塔式住宅采用大于或等于1H的日照间距标准。如果住宅的日照间距不够，北面住宅的底层就不能获得有效日照。5、小区内交通 居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类。目前作为楼盘卖点的“人车分流”，汽车在小区外直接进入小区地下车库，车行与步行互不干扰，因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰，小区内的步行道兼有休闲功能，可大大提高小区环境质量，但这种方式造价较高。
人车混行的小区要考察区内主路是否设计得“通而不畅”以防过境车流对小区的干扰。是否留够了汽车的泊位，停车位的位置是否合理，一般的原则是露天停放的汽车尽量不进住宅组团，停车场若不得不靠近住宅，应尽量靠近山墙而不是住宅正面。另外，汽车泊位还分为租赁和购买两种情况，购房者有必要搞清楚：车位的月租金是多少；如果购买，今后月管理费是多少，然后仔细算一笔账再决定是租还是买。户型结构：户型的选择主要考虑家庭人员的构成及主人房屋功能的要求，如楼层高低的选择、房屋的朝向、视野、采光、私密性等。
位置 如果您想购买的是房子，那么，首先要考虑的是位置是否优越，因为处于好位置的房子才能满足您的各类需求。它通常具有下列特征： 1.城市上风上水。在城市中心区的上风上水方向，城市主要工业区的上风上水方向，如北京的上风上水方向为西北方向。
2.交通便捷。从住所到工作地点或常去的其他地点或市中心区，不超过可接受的时间并且有保障，一家两三口人都有些要求时，应尽可能多的照顾到，并考虑将来可能的变化情况，如工作调动、升学、转学等。3.城市化水平高。应在那些各种市政设施齐全地段挑选房子，这些地段一般位于城市主干道、次干道附近，不应超过1公里，否则有些设施难以接通，对外交通也会有麻烦。
郊区和偏僻地带，要么基本设施不全，要么花大量投资搞市政设施，导致房价增加。4.生活便利。
步行10分钟左右即可到达各类商业服务业网点，满足日常生活物品的采购及其他服务需求，医疗卫生、托幼。文体设施也可就近找到。
5.环境宜人，自然、人文景观优雅。绿地、公园步行可达，空气清新、水面清澈，有早晚休闲运动、周末游玩娱乐之所，社会风气、治安状况良好。楼层 低层建筑一般为一至二层。多层建筑一般为三至七层。
高屋建筑一般为八至三十层。超高层建筑一般为三十层以上。
因此，这就为建筑层数的挑选提供了可能和广阔的天地。大多数消费者在挑选底楼时，一般不会去过问其有关防潮设计的具体细节，但是，在天连续下雨的情况下不去观察房屋的潮湿程度，就太不应该了。
底层还有一个特点是下水管道容易堵塞。因此，消费者在挑选底层时一定要看各排水管道、系统是否经过特殊处理。底层的排水系统是否单独和独立。如果底层的厕所管道、下水管道不接受来自上面各层的排水，自成系统，那么就不会出现由于上面各户的不正常使用而使一楼发生堵塞的局面。
如果底层的管道与上面各层是相连，那么消费者要看其管道是否在一楼变粗、变大。底层最容易接受地面环境的影响，如果地面植物繁茂、景色优美，底层的住户当然是“近水楼台先得月”。自然界有好的一面，也有不利的一面，如果底层四周下水道管处理不当、化粪池处理不当，往往会造成臭气熏天、蚊虫苍蝇滋生。对这些底层自然是首当其冲、深受其害，故消费者在看完底层的室内时，千万不要忘记要看看室外。
看阴、阳沟是否通畅，看化粪池口是否离自己住宅较远。地面的排水系统是否完善，有没有积水的可能？有没有一些死角地带等。
消费者在选择底层时，对这些问题一定要—一察之，不然等搬进去再后悔，已是悔之晚矣。一些家庭之所以选底层，就是考虑到家中有老人，可避免上下楼之苦。
但是，买房不在冬天，一到冬天才知此房终日不见太阳。老人住的房屋没有阳光，不是让人苦不堪言吗？提前请有关技术人员进行咨询还是有必要的。设施 业主们都希望项目内“家园”内有一个好的环境，这是千真万确的。但业主们如果知道项目里要建公园，则会有不同意见特别是当他们认识到，这项投资及以后的维护费用要由他们来出的话，可能更有争议。
我看到有些报道说，某项目花了几千万造了什么空中花园或空中巴比伦之类的，就个人观点而言，实属不当投资。有人会说我土老帽，其实不全是这么回事。一个好的家园，环境应该是干净、整洁、方便，有树、有花、有草，车、人各行其道，访客停车方便。
另外，园林建设还可以发挥业主的积极性，如一楼的住户可在开发商以树篱或其他方式标出的花园内种树、种花、种草，不仅可以美化环境，突出个性，而且不用花开发商和以后的物业管理一分钱。总之，环境绿化实属必要，但实在没有必要投资搞华而不实的公园式的园林，特别是投资巨大，维护费用很大的园林，这一点，买房者在选房需引起重视。至于会所，当然是很必要的，高档社区更少不了。但是，会所体量应与项目大小相匹配，也就是利用率和维护费用的问题。
另外，会所内容也很重要。我个人觉得，除其他设施外，有两样设施必不可少，特别是对高档家园而言：一是健身设施，包括健身器械室，还有可用于健美操等的室内空间；二是室内游泳池。成功的业主都十分注重锻炼，至少每周二至三次或更多，越是“新新人类”越是如此，这是健康的生活方式。其他的可视需要和预期利用率加以考虑。
本人看到有的会所搞什么棋牌室，个人认为不当，搓麻当然可以，但不是健康的生活方式，如要搓，可以到家里去，不必要会所用大家的钱来建棋牌室，毕竟高档社区应该倡导健康生活方式，这和今后社区的环境直接相关。判断开发商实力及楼盘自身素质 看楼要综合考虑楼盘各方面的情况，一般有以下几点: 第一，开发商的实力：有实力的发展商在开发楼盘时，处处为客户着想，往往精益求精，推出精品楼盘。
1、开发商以往的业绩；2、项目总开发量和开工量。这点非常重要。试想一下，一个总建筑面积为60万平方米的大项目，可是首期只开工两懂楼，这样的开发商是有实力吗？3、市场占有率，像万科这样的企业，同期开工的项目较多，市场占有率非常高，如果没有一定的实力是很难应付的；4、工程进度情况。建设工期是否有保障也能看出开发商实力。
第二，楼盘的合法性：对楼盘的用地、规划等进行审查，看楼盘是否符合国家规定，重点是要看楼盘有没有“七证”，是否属商品房; 第三，楼盘的自身素质： 1、是否渗水。不但要看选购单位的屋顶是否漏水，还要看楼下单位的屋顶是否漏水。2、噪音、照明。噪音和照明在白天很难看出情况如果，需要晚上去看，去实地考察。
3、楼内垂直交通。对高层电梯而言看其配备的电梯质量如何，安全通道是否畅通。4、结构。一套房建成之后，建筑格局很难改变，要想得到最佳的使用效果，一开始就得选择合理的格局。
5、其他细节。看窗沿、墙角、天花等做工是否仔细，水、电等配件是否安装到位等。第四，用户的口碑。
向住户附近的居民、物业管理人员咨询，看楼盘的物业管理，治安善如何，楼宇有无法法律纠纷等。怎么考察施工现场？ 在查看房屋的内部时，您要对房屋的建筑面积、使用面积的大小，房屋的建筑质量，装修标准，装修质量，房屋的附属设施是否完备，房间的隔音效果如何，天花板、墙壁、地面、门窗是否有损坏，以及内部设计是否合理等方面进行仔细地考察。此外，在对房屋外部进行查看时，要注意房屋的位置、朝向、外观造型、楼梯、电梯、走廊等情况。
买房经验丰富的人士还要对户外景观、周边环境、交通条件以及各种公共配套设施的设置等情况进行了解。对一些无法实地考察到的情况，要向售楼人员了解，同时，也要多方面打听相关的信息。
手把手教你买房子（合同篇） 选定项目后，交订金前，最好向房地产行业的律师或懂行的朋友咨询一下签订合同时应注意的问题，如有条件最好聘请一位房地产专职律师代为办理，从而确保购房后万一与开发商产生纠纷时不至于太被动。做好上述准备后，去售楼处交订金，并同时签订认购书和确定签署正式合同的时间。（这期间特别要注意详细查看开发商提供的“五证”及相关文件）。
购买现房的注意事项 下面说说购买现房应注意的事项： 一、注意房地产开发企业出售商品房的条件 2001年4月4日，建设部发布了《商品房销售管理办法》该办法自当年6月1日起正式施行。规定房地产开发企业现售商品房应具备下列条件： （一）现售商品房的房地产开发企业应当具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； （二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （四）已通过竣工验收； （五）拆迁安置已经落实； （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （七）物业管理方案已经落实。不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。二、了解商品房买卖合同中应当明确的内容 （一）当事人名称或者姓名和住所; （二）商品房基本情况； （三）商品房销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。
按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未约定的按以下处理原则处理： 1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%），据实结算房价款； 2、面积误差比绝对值超出3% 时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。
产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。签订认购书流程 签定流程 你在选好房源，谈妥价格后，便是该去签订认购书了，这个时候还得交付一定额度的定金，发展商此时会把有关的资料和相关文件交给你，并讲清项目进展情况。认购书主要内容包括： 1.认购物业； 2.房价，包括户型、面积、单位价格（币种）、总价等； 3.付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款； 4.认购条件，包括认购书应注意事项、定金、鉴定正式条约的时间、付款地点、帐户、签约地点等。在签定完认购书后，销售方还应给购房人发放《签约须知》，以便使购房者明白下一个细节，购房人只有明白其中内容，才能顺利签定购房契约，其内容包括：签约地点、购房者应带证件、购房者委托他人签约时有关委托书的证明、有关贷款凭证的说明、缴纳有关税费的说明。
签订购房合同流程及注意事项 签定合同 签订购房合同时一定要慎重对待，因为您的权利和义务都体现在内了。另外，一旦将来与销售方发生纠纷，购房合同可是解决的重要根据和凭证。
所以，在签合同之前，您需要仔细查验发展商的资格和"五证"(即计委立项可行性研究的批件、规划许可证、土地使用证、开工建设许可证、商品房预售许可证)；如果是现房, 根据规定，发展商已经不需要再办理"销售许可证"，而改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行房屋所有权的初始登记，办理《房屋产权证》。您一定要看清楚发展商的《房屋产权证》是否包括了您想买的房子？一切检查完毕后，您还需要交纳一定数额的定金。在合同中，买房人必须要把全部有疑惑的问题落实下来，通常，发展商会将一些承诺印在宣传品中，或由售楼人员口头答应，但是等到实际交付的时候，很可能就会出现问题，而引起纠纷。
发展商会把先前的承诺推翻，说合同中没写。所以，您千万不要疏忽大意，任何值得注意的问题都要落实在合同里。您如果对签订合同没有把握，可以委托律师来协助办理，律师可以帮助您起草补充协议、审查税费明细表、审核契约须知、制定签约后的付款进程表、审查付款情况等等。
(注意：还有可能会出现的情况是，购房者在交付了定金之后，随着对该房产项目了解的加深而感觉不好，不想购买的时候，发展商能否退还定金？这就需要购房人和发展商在双方协议中明确何种情况下，购买者可以终止协议，拿回定金。签订购房合同是所有购房环节中最重要的一环，购房者务必重视。请一个律师为您作顾问是非常必要的，签约的具体过程如下： 1、谈妥价格后，购房者应签订认购书（附录样本），并交付一定额度的定金，双方在协议中应明确购房者在什么情况下可终止协议、索回定金。认购书主要内容包括：认购物业、房价（包括户型、面积、单位价格、总价）、付款方式、认购条件（包括认购书应注意事项、定金、签订正式条约的时间、付款地点等）。
2、签完认购书后，售方应给购房者发放《签约须知》，内容包括：签约地点、购房者应带证件、贷款凭证说明、缴纳有关税费的说明。3、完成以上环节，就该签订正式的购房合同了。内容包括： （1）售房人土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房、内销房、外销房等； （2）房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等； （3）付款约定，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等； （4）交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等； （5）质量标准，包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等； （6）产权登记和物业管理的约定； （7）保修责任； （8）购房人使用权限； （9）双方认定的争议仲裁机构； （10）违约赔偿责任； （11）其他相关事项及附件，包括房屋平面图、装饰、设备标准等。在签订上述各项条款时，购房者尤其需要关注以下几项基本问题： 1、购房合同的各项内容要尽可能全面、详细、各项规定之间要避免相互冲突，尤其是不能与国家的政策法规相冲突；文字表述要清晰、准确；签订合同的买卖双方身份、责任要明确，如合同中的甲方（卖方）不能是代理商或律师楼，而应是项目立项批准文件的投资建设单位，也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同，签字人应是法人代表本人，或公司章程上授权的主要负责人。
2、合同上的项目名称，一定要与项目位置联系在一起，以免日后有出入。标明项目位置时，一定要具体、明确，如××市××区××街××号××花园××号楼××层××房。
近年来，购买商品房纠纷呈上升趋势，或因面积不符，或因价格有诈，或因交付太迟等等，给购房者带来了一定的财力和精神上的损失。大部分原因是购房者在签订购房合同时粗心大意所致。许多购房者任由销售人员填写合同，拿过来只看看价格就马上签字，使合同失去了它应有的作用。
近日，记者就如何正规地签订购房合同采访了市房管局的专业人士。首先，购房人在正式签订合同之前一定要审查开发商的资格，并确认你所要购买的房产是否具备销售条件。
你可以要求开发商出示工商营业执照，以确认开发商的主体资格；你可以要求开发商出示所售楼盘的土地使用证、建筑许可证、施工许可证及商品房预（销）售许可证，也就是通常所说的四证，以确认你所要购买商品房的合法性。通过对四证的审查和你对所购楼盘的实地察看，你可以放心地签订正式的《商品房买卖合同》了。在签订购房合同时，一定要坚持使用国家认定的商品房买卖合同的规范文本，不要使用房地产开发商单方制定的合同文本，以防在合同中出现欺诈行为。购房者对合同中的各项条款一定要弄清楚，特别是有关房屋面积和购房者付款金额、付款方式等关键条款。
尤其是在违约条款中，必须写明如果产生质量问题、面积不符问题、交房拖后、配套设施不全以及其他与合同内容不符时的索赔办法和赔付金额。目前我市使用的商品房的规范文本是由河南省工商局和河南省建设厅共同监制的《商品房买卖合同》。
正式的《商品房买卖合同》由开发商提供，是在当地房管部门登记过的格式合同。该合同由三部分组成：格式条款，选择条款，协议条款。格式条款是合同双方不能变更和选择的，没有商量的余地，双方必须同意；而选择条款和协议条款则必须在双方协商一致，或者以补充协议的形式在合同中表现出来，只要把握好选择条款和协议条款，就能充分保障购房人的权利。如何退定金 对于目前在房地产买卖合同交易过程当中开发商或中介公司要求买房人先交定金再签订正式商品房买卖合同的做法导致的众多买房人定金不能退回的问题，引起众多已购房者的愤怒，也引发了准备购房者的担心与疑虑。
那么对于购房定金问题，购房人是如何理解的，遇到购房定金问题又是如何做的，对购房定金问题法律又是如何规定的，购房定金什么情况下能退，什么情况下不能退，如果定金能退，那么用什么方式退？怎么样将不能退的定金退回？ 一、定金能不能退。目前开发商在与买受人签正式商品房买卖合同之前一般都通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金。如果买受人不来与开发商签合同或双方对合同的条款达不成一致意见，大多数开发商定金是不退的。这种定金或订金的约定，对买受人极为不利，使买受人在签约时处于受制于人的境地，买受人往往在定金不退的压力下，违心地接受开发商的不平等条款，自己的真实意思也不能体现在合同中，有失合同公平、公正的原则。
好多购房人认为，购房定金与其它商品交易一样，就像平常买东西一样，交了定金就是这个东西给我留着，我准备要了，如果东西我不要了，定金就算我给你的赔偿，以此类推到房子上，认为一旦签订了商品房认购书，无论什么原因房子最终没有买成，定金就一定不能返还了，有些人甚至自动放弃了取回定金，这其实是一种误解。其实定金是可以退的。那么在什么条件下定金可以退，什么条件下定金不能退？ 二、定金的法律规定。到目前为止，涉及到定金的法律规定有下：《合同法》、《担保法》、《担保法司法解释》、《商品房买卖合同纠纷司法解释》。
部门规章有：《商品房销售管理办法》等。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条对定金问题规定如下：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
另外，建设部的《商品房销售管理办法》规定：“符合商品房销售条件的房地产开发企业，在订立商品房买卖合同之前，向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款，当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用”。除了法律法规及部门规章的规定之外，北京市房屋交易相关主管部门也做了一些的工作，比如在2005年3月15日北京市建设委员会和北京市工商行政管理局联合制定了《北京市商品房认购书》格式合同，要求开发商按此格式合同的内容执行。认购书的格式条款内容实际上是对《合同法》、《担保法》、《担保法司法解释》、《商品房买卖合同纠纷司法解释》等具体法律法规的具体化。该认购协议书的第四条规定：认购人同意在支付定金之日起_____日内，与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款(本款约定的期限为协商签约的起始时限，而非终止时限)。
第六条规定：认购人在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款，但双方未达成一致意见，自第四条第二款约定的期限届满之次日起超过___日的，本认购书自动解除；双方也可以协商解除本认购书。出卖人应当在本认购书解除之日起___日内将已收取的定金退还认购人。从以上的法律规定及具体行政措施我们可以得出如下结论：商品房认购书作为商品房买卖预约合同，其中的定金条款，是在一方违约，导致无法签订商品房买卖合同时，对守约方的保护和救济。然而，当双方对正式的商品房买卖合同主要条款不能协商一致时，不能认为任何一方存在违约行为。
在这种情况下，认购书中的定金条款就不适用了。如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，即买受人因自己的原因放弃购买此房屋，不来签订买卖合同，或者出卖人违约，不卖此房屋，那么不履行约定的义务一方无权要求返还定金；接受定金的一方不履行约定的义务，应当双倍返还定金。因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
如果买卖双方对预售或销售契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，不能归责于任何一方，所以出卖人应把定金全数返还买受人。三、如何避免定金陷阱。要避免定金陷阱首先不要与开发商签订认购协议书，不要交定金。在商品房的交易过程中在签订商品房买卖合同前签订认购书、交定金并不是签订商品房买卖合同的一个必经程序，双方经协商一致，可以直接签订商品房买卖合同。
如果商品房买卖合同签不成，购房者可以全身而退，不留任何后患。其次是将“定金”写成“订金”、“预付款”、“保证金”、“诚意金”、、“押金”、“订约金”等，这样一旦房屋买卖合同签不成所交款项能退回，退回的法律依据有两个：一是《担保法司法解释》第一百一十八条规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持；二是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。另外，司法实践一般认为，“订金”等费用是预付款性质，因双方未签订商品房买卖合同开发商取得了该款项，属于不当得利，因此因按不当得利的法律规定来处理。
再次是在签订认购协议时明确约定对自己有利的内容，如什么条件下定金可退，不退定金的法律后果及违约责任如何承担。最后是要求开发商签订北京市建设委员会及北京市工商行政管理局联合制定的《北京市商品房认购书》，不同意开发商对此认购书的内容做修改。四、如何退定金才能成功。通过以上的分析，我们知道退定金是有一定条件的，即因合同条款达不成一致意见可以退，另外，必须是在认购书约定的期限内来签合同，要想退定金必须要证明这一点。
购房人可以通合同条件谈判时双方修改的记录来证明，也可以通过双方谈话的录音来证明。有些购房者本身不想要此房，属于违约行为，但也通过增加补充协议的方式达到了退定金的目的。另外，对于内部认购等无销售许可证或产权证的项目，因本身不具备销售条件，因此任何情况下定金都可退，无需做大量的取证工作，直接起诉即可。
手把手教你买房子（贷款篇） 手把手教你买房子（验收篇） 手把手教你买房子（入住篇） 办理房屋产权证流程以及准备材料 1.产权人需准备资料： 商品房买卖契约正本； 购房发票复印件产权人身份证复印件（无身份证者需提供有效身份证件复印件，年满十八岁以下需提供户口本复印件）；契税发票上报联；物业维修基金缴款凭证第二联。2.开发公司需准备资料：商品房销售许可证复印件或商品房交易代码；商品房登记备案证复印件或商品房交易代码；竣工验收报告复印件或商品房交易代码授权委托书。3.办证须知：产权人带全资料到房管局办理，交纳相应的住房交易产权登记费。
房屋产权证办理流程 （1）登记收件。产权登记的第一程序就是登记收件。
登记收件表示主管机关接受产权人主张权利的申请。因此，产权人必须填写申请书，并交验有关证明、证件；经审查符合登记条件的，予以收件。即接受申请书，收存需要进一步审查的有关证明、证件。（2）勘丈绘图。
它是对已申请产权登记的房地产逐户、逐处进行实地勘察，查清房地现状，丈量计算面积，核实墙体归属，绘制分丘平面图，补测或修测房屋分幅平面图，为产权全面审查和制图发证提供依据。（3）产权审查。对申请登记的房屋，经过认真细致的实地勘察和丈量制图，掌握了房屋全部实况资料以后，即可转入产权审查。
产权审查是以产权档案的历史资料和实地调查勘察的现实资料为基础，以国家现行的政策、法律和有关的行政法规为依据，对照申请人提交的申请书、墙界表、产权证件、证明，逐户、逐栋认真审查其申请登记的房屋产权来源是否清楚，产权转移和房屋变动是否合法等整个复杂细致的工作过程。需要说明的是，这里的产权审查是全面的、更为细致的产权审查，是经过了登记收件勘丈绘图后的产权审查。（4）绘制权证。对申请人申请的房地产，经过审查确认可以颁发产权证后，应及时转入制权证阶段。
这个阶段的主要工作是绘制应颁发的产权证件。（5）收费发证。它是产权登记发证工作的最后程序，要求把应收的登记费收缴入库，把应发出的权证发放到所有权人手中。
发放产权证前，必须全面检查应发放的权证有无差错，是否已交纳契税。个人购买商品房，办理房产证应当向登记机关提交： 1、购房合同（正本）； 2、购买发票（原件）； 3、竣工决算书（原件）； 4、个人身份证及复印件。必须本人亲自到场办理，如果委托他人办理须提供经过公正的委托书。
二、单位购买商品房，办理房产证需持： 1、购房合同（正本）； 2、购买发票（复印件）； 3、竣工决算书（原件）； 4、单位介绍信（同时还需注明单位性质、委托何人前来办理）； 5、《住房质量保证书》、《住房使用说明书》。办理产权登记以及产权证在使用中常出现的问题 买房后应及时到房屋主管部门申请产权转移过户登记。
买进的房产，只有在进行了合法的产权登记，并取得《房屋所有权证》（即房屋产权证明文件）后，你对房屋的所有权及其他权利才会得到法律的保护，通过产权登记，可以使你验证所购买房产是否存在产权问题。若发现产权问题，可及时通过法律向卖方索赔。请注意，在产权登记过程中，有些手续需要卖方协助办理，这一条必须在合同中列明。产权登记费用，一般由买方承担。
若您买的是商品房，则按有关规定，开发商在交房时应向房管局做好商品房竣工产权总登记，并在领取《竣工验收证书》后的5个月内为购房者申办房地产证。产权证在使用过程中常出现的法律问题 什么是房地产产权？ 城市房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权。
房地产产权具有绝对性和排他性。绝对性是指只有产权人才具有对房地产的充分、完整的控制、支配权，以及从而享有的利益，排地性，是指产权人排除他人占有、干涉的权利。这种权利包括直接的物权，也包括由此派生的典权、抵押权等他项权利。房地产产权是指房地产所有者对其所有的房地产享有的占用、使用、收益、处分的权利。
所谓占有，是合法取得和拥有的意思。它是指事实上对房地产的控制和支配。占有是房地产产权的基本内容，占有房地产的可以是所有者本身，也可以是非所有者通过合法手续对房地产的占有。所谓使用，是指房地产的占有者按照房屋的性能及使用价值对房屋合理地加以利用。
房地产的权属所有人可以自己行使使用权，如自住、自用等；也可以依一定的条件把房地产的使用权转让给他人，如出租、出借、抵押等。房地产的使用权和占有权是密不可分的，没有占有权，使用权就失去了存在的基础，而使用权又可以从所有权中分离出来，即有使用权不一定就有所有权，但却一定有占有权。所谓收益，是指房地产所有权人按照法律规定，从履行权利义务关系中得到的收益。如出租房屋收取的租金。
房地产收益是房地产所有权的内在固有的要求，它是所有权实现的重要途径之一。所谓处分，是指房屋所有权人在法律允许的范围内，根据自己的意志，对房地产进行处置的权利如依法对自己所有的房地产出售、赠与、变换等。一、遗失《房地产证》如何申请补领 《房地产证》毁灭或遗失的，权利人应声明遗失，并向房地产所在地的房地产管理部门报失，申请补发。
登记机关收到申请后，刊登公告，六个月后予以补发，并在《房地产证》上注明″补发″字样。申请补发《房地产证》需提交如下材料： （一）刊登公告声明的报纸； （二）身份证明； （三）补发《房地产证》申请书 二、如何识别房产证的真伪 建设部决定在2002年1月1日实施《城市房屋权属登记管理办法》的同时，在全国启用新的统一印制的房屋权属证。那么，新证与旧的权属证书有什么不同？怎样才能较好地识别房屋权属证书的真伪？ 1：格式内容不一样。
我国的产权登记始于解放初期，权证由各地印制，格式内容并不统一。尽管1987年建设部统一过全国房屋权属证书样式，但目前证书格式内容仍不统一。有建设部式样的，有改造建设部式样的，有自行印制的，有本式的，也有一张纸的。
2：印制质量不一致。有大厂精工印制的，也有街道小厂粗制滥造的，所用纸张质地更是差别甚大。
3：没有任何防伪措施。4：发证机关极不规范，有的叫政府，有的叫房地产管理局，有的叫房管处、所、站，因此，所用印章也不规范，不统一。新的房屋权属证书由建设部设计监制，中国人民银行北京印钞厂独家印制。
新证共分三种：即《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。内页印有统一规范的填写项目。由于是统一监制、独家印制，这就有效地保证了权证的规范、标准、统一，增强了权证的权威性。
权证印制质量上乘，封面为红色（他项权证为蓝色，印有金色国徽。材料为进口护照面料，内页为粉红色印钞纸，采用了护照和钞票印制工艺。且增加了防伪功能，如注册号、团花、水印等，规范了发证机关和用印。
根据上述新旧权属证的不同和新证的特点，我们对权属证书的真伪就不难区别了。首先，应该按照以上新证的特点从总体看它的印制质量较高。由于新证是独家按照专门工艺和选用专门材料印制，它的质地和印制质量非一般可比。
大体印制精良者为真，印制粗糙者为伪。这是从感官上区分。当然，最重要，最本质的辨别方法是把握新证的特点和防伪功能。主要有以下几个方面。
1：建房注册号 由于新证是建设部监制，建设部对每个能够发证的市（县）发证机关进行了注册登记，并予以编号。那么在辨别时，要看它是否有编号，编号是否是建设部公告的全国统一编号。
2：发证机关（盖章） 这里要注意两个方面：一是规范的发证机关是市（县）的房地产管理局（房产管理局或市（县）人民政府。别的任何单位或部门都无权发证，他们发的权证都属于非法，无效的；二是所盖印章均系机器套印，印迹清晰，干净，均匀，手工盖印是不可比的。3：团花 在封面里页有由土红，翠绿二色细纹组成的五瓣叠加团花。线条流畅，纹理清晰。
4：花边 首页，即发证机关盖章页有上下等宽，对称，左右等宽，对称的咖啡色花纹边框。花纹细腻，清晰。5：暗印，水印 所用纸张为印钞纸，浅粉底色，等线宋体“房屋所有权证”底纹暗印。
将纸对着光亮处，则可见高层或多层水和房屋 6：编号 在封面三页，即“注意事项”页右下角有印钞厂的印刷流水编号。同一发证机关的权证号码是连续的。
7：发证编号 即首页花边框内上端由发证机关编列的权证号码。此号码与发证机关的簿册，档案记载相一致。
按照上述权证的特点和防伪功能，进行综合审查考虑，你手中的房屋权属证书的真伪就不难识别了。住宅小区物业管理内容及费用的基本构成 一、住宅小区物业管理的内容 包括对住宅小区居民和住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安、环境等的管理。
二、住宅小区物业管理的对象 住宅小区的物业管理，管理和服务的对象首先就是住宅小区的居民。对于居民的管理，不是限制他们的人身自由，而是管理他们在小区居住时的部分行为。
三、住宅小区居住设施管理 住宅小区物业管理公司根椐物业管理合同，只负责住宅小区房屋及附属设施、设备的管理。管理重点在共有部分。
住宅小区的房屋使用过程中有自然或人为损害，有使用过程中产权人与使用人、不同产权人之间及房屋中设备和与公用设备之间等因使用关系而产生的各种需要调节、管理的多种环节。住宅小区的公共设施，管理是受各系统市政部门所有者的委托，代管各系统的运行状况及运行结果，代缴各种有关费用。四、居住环境管理 住宅小区物业管理的自然环境管理，是对自然环境的监测与防止自然环境中不良因素的发生，对人为环境的管理是维护和改变、塑造一种人为环境，维护是一种环境秩序。住宅小区自然环境是客观存在的，不能人为创造，也很难改造。
只能对现有环境进行有效的了解和监测，及时纳入物业管理公司管理档案 物业管理费用的基本构成 1、管理费:用于物业管理区域的日常管理，包括物业管理区域内的巡视、检查、物业维修、更新费用的帐务管理、物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务； 2、房屋设备运行费:用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用: 3、保洁费:用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用； 4、保安费:用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用； 5、维修费:用于物业维修服务所需的费用。物业问题矛盾的产生的根源以及物业的标准 随着住宅小区的不断涌现，许多物业纠纷也开始逐步增多起来，以前有关物业立法已经不能适应；一些新的问题、业主与物业公司之间，业主与业主之间，业主与开发商以及业主与政府之间暴露出来，这就是产生物业纠纷的原因，是商品房投诉中的热点，其中最主要的是物业管理服务收费，特别是普通居住小区物业管理服务收费的问题，更成了人们议论的焦点。1、物业问题矛盾的产生 1.1 物业收费 物业收费问题一直是大家经常谈话的老话题了，但收费到底应是多少？依据的法规是什么？怎样制止乱收费？至今没有一个明确的说法，因收费不合理而引发的冲突是事例屡见不鲜，这又主要集中在两方面，一是乱收费，另一个是不收费，物业公司这方面主要是业主欠物业管理费用的比较严重，比如拆迁户，对拆迁安置不满意造成不交或者少交物业费，有的因车辆丢失不交保安费，低层住户不交电梯费，二次加压费等，另一方面：业主方面主要是认为管理服务不到位，不规范，小区环境脏、乱、差、收费不合理，乱收费、多收费的现象时有发生，物业管理没有标准可循。1.2 质价不符是问题的根源 物业收费应是优质优价，按质论价，而不应是统一不变的，如果是统一不变的则体现不出服务的差别性和收费的差别性，应该在不同的范围内实施标准的量化与质化，从而体现质价比的合理性，公平竞争的原则性，现在我国的物业管理企业多数为原来的房地产公司分立出来的，或是从房管部门转制而来的，体制转轨的过程是急促的，被动的，固而产生物业管理企业规模小，管理成本居高不下，经营效益也比较差，从而不具备应有的实力和资格，更缺乏必要的设备管理人才。
这样就造成管理不到位，上门服务不及时，冬季供暖不足等问题，以及物业管理人员素质较低，服务态度低劣，不菲的收费业主当然不满意，矛盾也由此而产生，并不是说价格降低了矛盾就减少了，而应从根本上即体制上、市场调节、企业规范等再度来考虑，首先通过立法来规范目前鱼龙混杂的物业市场，再通过招标等市场调节手段进行优胜劣汰的选择，在商品住宅买卖之前，即进行物业服务方面的沟通，确定买房子并不只是买个成品，而是包括买卖之后的延伸服务的理念，这样即可减少因买卖房产时对以后物业管理方面关注较少而埋下的隐患，又可对房地产商方面提出更高的要求，从而对其进行约束。1.3 业主有偿付费观念未形成 从业主方面讲，享受物业管理服务需要付费的观念还没有形成，长期计划经济下的观念根深蒂固，现在随着住房商品化，房屋的维护保养成了业主自己事情，原由国家或单位支付的职工福利部分，现由自己承担，人们对此观念还不能从根本上转弯过来，把物业管理当作一种服务性消费来支出还有待时日。1.4 法律不健全，处理纠纷无法可依 我国目前远没有一部关于物业管理的专门法律、法规，只在民法中有相邻纠纷处理的浅之又浅的几条，这已无法适应当前社会发展的要求。2、物业的标准 物业管理是一项以服务宗旨，以管理体现服务的工作，作为业主都希望请到高水平的物业管理公司，享受货真价实的优质服务，而这优质服务笔者认为主要体现在以下几个方面：服务态度的热情、物业管理属服务性行业，服务的对象是人，所以在服务中要一切从“以人为本”的原则出发，管理公司的员工应发自内心为业主，客户热情服务，做到行为、礼貌、语言规范、谈吐文雅、遵守条约，衣冠整洁，动作雅观等。
服务设备完好，硬件设施的完好运行是实现高水平物业管理的先决条件，物业管理中的房屋建筑、机器设备、卫生设备、通讯设备、交通工具等、对这些设备要始终处于完好状态，保证使用的正常。服务技能的娴熟，服务技能是物业管理从业人员在服务管理中应掌握和具备的基本功，应当具备过硬的设备维护技术，保安人员应具备过硬的制安消防本领，管理人员应具备丰富的管理知识和专业知识。服务方式灵活，物业管理除了做到规范管理，依法管理外，还应设身处地地为业主，客户着想，努力为业主，客户提供各种灵活的服务方式，尽可能简化各种办事手续，营业时间方面给业主，客户提供方便。
服务收费合理，物业管理属有偿服务行为，物业管理公司制定的综合服务收费标准，政府应给予明确规定，物业管理公司所开展的特约服务，便民服务也应满足业户，客户的要求与目的，不可乱收费，或多收费少服务。服务制度健全，制定并健全物业管理制度，形成一整套规范，系统，科学的服务制度，以确保为业户提供稳定的服务。服务效率的迅速，服务效率是向业主，客户服务的时限，管理公司应尽量提高员工的素质，减少工作环节，缩短办事时间，提高服务效率。
总而言之，物业公司要从业主的利益出发来确定自己的位置，这样才能使自己立足于市场，如果是房地产开发商分离出的物业部门可以有利于形成与推广良好的企业形象，提高房屋销售价格，加快销售进度，同时良好的物业管理能够使物业发挥最大的使用效能，达到增值保值的作用，反之则将直接影响物业的使用效果和使用寿命。家庭装饰也是工程质量检验中的重点问题 家庭装饰是室内装饰工程的一个重要组成部分。随着人们生活水平的逐年提高，家庭装饰工程的造价与档次也越来越高，与此同时，其工程质量也暴露出了越来越多的共性问题。如何发现解决这些共性问题，科学地检验家庭装饰工程的质量，切实维护好业主的利益，已引起了有关管理部门和广大消费者的共同关注。
进入上个世纪九十年代以来，随着装饰行业的日益成熟壮大，建设部及有关部门相继出台了一系列装饰工程质量验收的标准和规定，比较重要的有《GB 50210—2001建筑装饰装修工程质量验收规范》等，这些标准和规定大多针对公共装饰工程，放到家庭装饰中去，必然有些不易操作的问题。尽管也有一些针对家庭装饰工程的规范要求，但有时又因专业术语过多，而老百姓又缺乏这方面的知识，给检验具体工程质量的时候带来麻烦。本人曾经多年从事装饰设计工作，近来又从事装饰行业的管理工作，在如何检验家庭装饰质量方面有一些自己的观点和经验，在这里简要作以陈述，与大家共同探讨一下家庭装饰工程质量检验中的重点问题。家庭装饰因其大多是要在一个有限的空间内完成吃、喝、拉、撒、睡的功能设计的特点，所以较之于公共装饰工程有其较为明显的共性问题。
对这些共性问题，一般从两个角度去看，其一是从工艺程序角度，其二是从组成房间的不同部位来看。前者比较适合跟踪式检查，要求业主和有关质量监理人员有足够的时间，而后者适用于大多数工程，更能全面客观地检验工程成品的质量。1、按工艺程序检验 从工程施工过程当中涉及到的工艺程序顺序看主要表现在以下四个方面：一是隐蔽工程；二是基层龙骨、衬板项目；三是饰面项目；四是瓷砖、理石粘贴和五金玻璃等工程项目。1、1、隐蔽工程 主要是土建改造、水电管线的布排等方面的检验。
要注意作好隐蔽工程的验收记录。如涉及到墙体等建筑结构改变，要查看由原建筑设计部门提出变更设计的图纸是否和实际工程吻合。水电管线的规格要重点检验，如达不到使用要求的，则一律返工。一个家装工程的安全隐患往往源自隐蔽工程的质量。
1、2、基层龙骨、衬板项目 主要包括材料的材质、规格、尺寸、等级以及制作工艺的水平。木龙骨和衬板要做防火、防腐处理。木龙骨间距一般为 300毫米。吊杆间距多为1000毫米。
金属吊杆和吊件要做防锈处理。1、3、饰面项目 主要包括饰面材料本身的材质、色差、等级以及油漆的工程质量。这部分重点要检查相关材料的环保指数，要对材料的检验报告认真查阅，对有疑义的材料要做检测。相临的饰面要颜色一致。
清漆涂饰类要注意棕眼刮平、木纹清晰，光泽均匀、一致、光滑，无刷纹。色漆类同清漆类基本相同，唯一不同的是没有木纹。1、4、瓷砖、理石粘贴和五金玻璃 这里要注意粘贴是否有空鼓，表面是否平整一致等问题。瓷砖或理石表面应平整、洁净、色泽一致，无裂痕和缺损。
饰面砖粘贴工程的找平、防水、粘贴和勾缝材料及施工方法应符合设计要求及有关规定。墙面突出物周围的饰面砖应套割吻合，边缘应整齐。五金、玻璃表面要干净无污染、无划痕。五金件不能有锈斑。
2、按部位分类检验 家庭装饰工程因大多是在一个有限的空间内完成的，在检验工程质量的时候，也可以从大的部位及主要项目方面分类，这样操作起来比较方便、全面。从这一角度划分的项目主要有吊顶、地面、墙面、细木制品等工程项目。
2、1、吊顶工程 吊顶材料主要有木龙骨、轻钢龙骨、石膏板和铝扣板、PVC扣板等。龙骨和吊杆的检验同前所述。所有类别吊顶工程合格的基本要求是表面不得出现弯曲、凹凸不平。如果是龙骨钉石膏板刷乳胶漆，钉眼应先涂防锈漆，再刮腻子找平做表面处理，乳胶漆涂层不能有明显刷纹、色差，不能出现裂缝和掉皮现象。
铝扣板、PVC扣板等吊顶要注意四个边缘处理，要严密无缝。2、2、地面工程 主要有木地板、地砖（石材）两大类。此外还有地毯、地板革等类别，这些材料不常用，所以这里主要说说地板和地砖的检验要点。
2、2、1、木地板 木地板要铺贴牢固，不能有开裂、歪斜、空鼓、污痕，同时对缝要顺直，板与板之间的缝隙宽度在1~ 2毫米之间，面层没有抢眼创痕，色差不明显。2、2、2、地面砖及花岗石 地面砖及花岗石的铺设，要求品种、规格、色号、图案保持一致，粘贴牢固、无空鼓、无缺棱、掉角和裂缝。
检查地砖、石材是否空鼓，可用小捶轻击地面，根据不同部位发出的不同声音，从听觉上辨别、检查。2、3、墙面工程 主要有壁纸粘贴、涂料粉刷、和瓷砖镶贴三大类。不论使用何种材料都要先进行基层处理，壁纸和涂料类主要包括刮腻子找平及底漆（油漆）封闭，如果是瓷砖镶贴，须在水泥墙面上凿毛。
2、3、1、壁纸 壁纸表面要粘贴牢固，无色差，没有空鼓、气泡、裂缝、跷边、皱折和斑污出现。侧视无胶痕，边缘要整齐、无毛边。侧视不得有波纹起伏。2、3、2、涂料 墙面涂料要无掉粉、起皮、漏刷、疙瘩、透底现象，颜色一致，无刷痕。
侧视不得有波纹起伏。新建筑物的混凝土或抹灰层在涂饰涂料前应涂刷抗碱封闭底漆。
旧墙面在涂饰涂料前应清除疏松的旧装修层，并涂刷界面剂。2、3、3瓷砖、马赛克墙面 该类墙面要平整，缝隙均匀，无空鼓。材料表面色泽一致，无跷曲变形。
马赛克墙面还要注意阴阳角的平整处理。瓷砖表面应平整、洁净、色泽一致，无裂痕和缺损。饰面砖粘贴工程的找平、防水、粘贴和勾缝材料及施工方法应符合设计要求及有关规定。
墙面突出物周围的饰面砖应套割吻合，边缘应整齐。2、4、细木制品 主要包括窗帘盒暖气罩、护墙板、门窗口套、壁柜等。
细木制品表面应平整、洁净、色泽一致，不得有裂缝、翘曲及损坏。细木制品与基层必须结合牢固、无松动现象。表面无明显色差，装饰缝须用漆腻子填平处理，木装饰线条要连贯规整，厚薄一致，表面光滑细腻。
线条接头应无明显色差。饰面板上的钉眼经油漆处理后，在两米以外应看起来不明显。基层板要尽可能选择受潮变形差的品种，尤其是窗台板、踢脚线衬板等决不能用刨花板，以免将来受潮变形。
在实际检验工作当中，除以上提到的重点检验项目以外，还有很多我没提到的项目检验和具体的数据检测、检验方法，比如门窗套安装的允许偏差和检验方法、软包工程的检验、抹灰工程的检验等等，遇到该类问题的时候，要以《GB 50210—2001建筑装饰装修工程质量验收规范》上具体的要求为准。2、按部位分类检验 家庭装饰工程因大多是在一个有限的空间内完成的，在检验工程质量的时候，也可以从大的部位及主要项目方面分类，这样操作起来比较方便、全面。
从这一角度划分的项目主要有吊顶、地面、墙面、细木制品等工程项目。2、1、吊顶工程 吊顶材料主要有木龙骨、轻钢龙骨、石膏板和铝扣板、PVC扣板等。龙骨和吊杆的检验同前所述。所有类别吊顶工程合格的基本要求是表面不得出现弯曲、凹凸不平。
如果是龙骨钉石膏板刷乳胶漆，钉眼应先涂防锈漆，再刮腻子找平做表面处理，乳胶漆涂层不能有明显刷纹、色差，不能出现裂缝和掉皮现象。铝扣板、PVC扣板等吊顶要注意四个边缘处理，要严密无缝。
2、2、地面工程 主要有木地板、地砖（石材）两大类。此外还有地毯、地板革等类别，这些材料不常用，所以这里主要说说地板和地砖的检验要点。
2、2、1、木地板 木地板要铺贴牢固，不能有开裂、歪斜、空鼓、污痕，同时对缝要顺直，板与板之间的缝隙宽度在1~ 2毫米之间，面层没有抢眼创痕，色差不明显。2、2、2、地面砖及花岗石 地面砖及花岗石的铺设，要求品种、规格、色号、图案保持一致，粘贴牢固、无空鼓、无缺棱、掉角和裂缝。检查地砖、石材是否空鼓，可用小捶轻击地面，根据不同部位发出的不同声音，从听觉上辨别、检查。
2、3、墙面工程 主要有壁纸粘贴、涂料粉刷、和瓷砖镶贴三大类。不论使用何种材料都要先进行基层处理，壁纸和涂料类主要包括刮腻子找平及底漆（油漆）封闭，如果是瓷砖镶贴，须在水泥墙面上凿毛。2、3、1、壁纸 壁纸表面要粘贴牢固，无色差，没有空鼓、气泡、裂缝、跷边、皱折和斑污出现。
侧视无胶痕，边缘要整齐、无毛边。侧视不得有波纹起伏。
2、3、2、涂料 墙面涂料要无掉粉、起皮、漏刷、疙瘩、透底现象，颜色一致，无刷痕。侧视不得有波纹起伏。
新建筑物的混凝土或抹灰层在涂饰涂料前应涂刷抗碱封闭底漆。旧墙面在涂饰涂料前应清除疏松的旧装修层，并涂刷界面剂。
2、3、3瓷砖、马赛克墙面 该类墙面要平整，缝隙均匀，无空鼓。材料表面色泽一致，无跷曲变形。马赛克墙面还要注意阴阳角的平整处理。
瓷砖表面应平整、洁净、色泽一致，无裂痕和缺损。饰面砖粘贴工程的找平、防水、粘贴和勾缝材料及施工方法应符合设计要求及有关规定。墙面突出物周围的饰面砖应套割吻合，边缘应整齐。2、4、细木制品 主要包括窗帘盒暖气罩、护墙板、门窗口套、壁柜等。
细木制品表面应平整、洁净、色泽一致，不得有裂缝、翘曲及损坏。细木制品与基层必须结合牢固、无松动现象。
表面无明显色差，装饰缝须用漆腻子填平处理，木装饰线条要连贯规整，厚薄一致，表面光滑细腻。线条接头应无明显色差。饰面板上的钉眼经油漆处理后，在两米以外应看起来不明显。
基层板要尽可能选择受潮变形差的品种，尤其是窗台板、踢脚线衬板等决不能用刨花板，以免将来受潮变形。在实际检验工作当中，除以上提到的重点检验项目以外，还有很多我没提到的项目检验和具体的数据检测、检验方法，比如门窗套安装的允许偏差和检验方法、软包工程的检验、抹灰工程的检验等等，遇到该类问题的时候，要以《GB 50210—2001建筑装饰装修工程质量验收规范》上具体的要求为准。2、按部位分类检验 家庭装饰工程因大多是在一个有限的空间内完成的，在检验工程质量的时候，也可以从大的部位及主要项目方面分类，这样操作起来比较方便、全面。
从这一角度划分的项目主要有吊顶、地面、墙面、细木制品等工程项目。2、1、吊顶工程 吊顶材料主要有木龙骨、轻钢龙骨、石膏板和铝扣板、PVC扣板等。龙骨和吊杆的检验同前所述。所有类别吊顶工程合格的基本要求是表面不得出现弯曲、凹凸不平。
如果是龙骨钉石膏板刷乳胶漆，钉眼应先涂防锈漆，再刮腻子找平做表面处理，乳胶漆涂层不能有明显刷纹、色差，不能出现裂缝和掉皮现象。铝扣板、PVC扣板等吊顶要注意四个边缘处理，要严密无缝。
2、2、地面工程 主要有木地板、地砖（石材）两大类。此外还有地毯、地板革等类别，这些材料不常用，所以这里主要说说地板和地砖的检验要点。2、2、1、木地板 木地板要铺贴牢固，不能有开裂、歪斜、空鼓、污痕，同时对缝要顺直，板与板之间的缝隙宽度在1~ 2毫米之间，面层没有抢眼创痕，色差不明显。
2、2、2、地面砖及花岗石 地面砖及花岗石的铺设，要求品种、规格、色号、图案保持一致，粘贴牢固、无空鼓、无缺棱、掉角和裂缝。检查地砖、石材是否空鼓，可用小捶轻击地面，根据不同部位发出的不同声音，从听觉上辨别、检查。2、3、墙面工程 主要有壁纸粘贴、涂料粉刷、和瓷砖镶贴三大类。
不论使用何种材料都要先进行基层处理，壁纸和涂料类主要包括刮腻子找平及底漆（油漆）封闭，如果是瓷砖镶贴，须在水泥墙面上凿毛。2、3、1、壁纸 壁纸表面要粘贴牢固，无色差，没有空鼓、气泡、裂缝、跷边、皱折和斑污出现。侧视无胶痕，边缘要整齐、无毛边。侧视不得有波纹起伏。
2、3、2、涂料 墙面涂料要无掉粉、起皮、漏刷、疙瘩、透底现象，颜色一致，无刷痕。侧视不得有波纹起伏。新建筑物的混凝土或抹灰层在涂饰涂料前应涂刷抗碱封闭底漆。旧墙面在涂饰涂料前应清除疏松的旧装修层，并涂刷界面剂。
2、3、3瓷砖、马赛克墙面 该类墙面要平整，缝隙均匀，无空鼓。材料表面色泽一致，无跷曲变形。马赛克墙面还要注意阴阳角的平整处理。
瓷砖表面应平整、洁净、色泽一致，无裂痕和缺损。饰面砖粘贴工程的找平、防水、粘贴和勾缝材料及施工方法应符合设计要求及有关规定。墙面突出物周围的饰面砖应套割吻合，边缘应整齐。2、4、细木制品 主要包括窗帘盒暖气罩、护墙板、门窗口套、壁柜等。
细木制品表面应平整、洁净、色泽一致，不得有裂缝、翘曲及损坏。细木制品与基层必须结合牢固、无松动现象。表面无明显色差，装饰缝须用漆腻子填平处理，木装饰线条要连贯规整，厚薄一致，表面光滑细腻。线条接头应无明显色差。
饰面板上的钉眼经油漆处理后，在两米以外应看起来不明显。基层板要尽可能选择受潮变形差的品种，尤其是窗台板、踢脚线衬板等决不能用刨花板，以免将来受潮变形。在实际检验工作当中，除以上提到的重点检验项目以外，还有很多我没提到的项目检验和具体的数据检测、检验方法，比如门窗套安装的允许偏差和检验方法、软包工程的检验、抹灰工程的检验等等，遇到该类问题的时候，要以《GB 50210—2001建筑装饰装修工程质量验收规范》上具体的要求为准。
新房装修的11条禁忌 应多花时间布置自己的小窝 一、忌仓促上马 一些人有了新居后，急于入住。他们便匆匆忙忙找了一个装饰公司，要求对方在十天半月就要交工。
至于房间的设计、装饰材料的选用，这些户主心里并没有仔细考虑。由此可能出现这些问题：匆忙选择的装饰公司不能尽如人意，设计、施工水平没能达到要求。因此在装修之前，您不要太匆忙，要留出一段时间好好考虑房间的设计和装饰材料的选择，以及用一段时间去选择一家合格的装饰公司。二、忌“胸无全局” 在装修之前，您应该对房间的装饰风格、所使用的装饰材料、家具的选择和大致的摆放位置以及装修的预算等心里有数。
切忌对这些没有考虑、全凭一时好恶，对于房间装饰没有通盘考虑。这样往往会出现家具与装饰风格不相符合。
三、忌“缺少变化” 虽然说一套住宅应该统一在一种装饰风格下，但每个房间都有不同的功用，居住者也不一样。所以切忌在所有的房间中都采用一种装饰风格，使用同样的装饰材料。这样做只能使房间显得缺少情趣和变化。四、忌表面的“涂脂抹粉” 从目前的建筑格局来讲，并非所有的格局都很合理，所以切忌依赖房间原有的格局，只做房间的“表面文章”。
这样只能给使用者带来更多的不方便。从美学角度考虑，矩形的房间并不理想。
五、忌不分主次 有些人在装修中不分主次，对于所有空间“一视同仁”。这样装修不仅花费过多，而且往往“事倍功半”。其实整套房间的某些空间的装修可以简洁一些，凭家具和装饰品来点缀空间。六、忌脱离文化背景 照搬画册的装饰手法，往往只能“画虎不成反类犬”，所以切忌脱离文化背景。
如果房间里都是西式风格，却摆设了太师椅，就很不谐调。七、忌脱离外部环境 如果您的居室外边十分嘈杂、纷乱，内部装修就要简洁一些；如果房间在阴面，装修是就忌用深颜色。八、忌“无人参与” 有些消费者把装修的全过程都交给装饰公司，自己不参与一点意见。这样装修出来的房间没有一点主人爱好和性格的体现。
九、忌盲目攀比 有些人在装修时只考虑豪华程度，以致预算超支，结果不能购买与之相配的家具。十、忌追求“一步到位” 目前大部分都希望装修“一步到位”，其实家也在“生长”，装修也要随之做小的调整。例如孩子大了，儿童间的装修和家具就要随之改换。十一、忌生搬硬套 所有的装饰手法都有一定的局限性，生搬硬套和硬性拼凑只能给人凌乱的感觉。
尤其是在装修之前，有些人喜欢去别人家“取经”，结果自己家的装修风格凌乱，不成体系。验房、收房要仔细 看合同或房屋质量是否有变动 购房者接收房产时必须要求卖方再次陪同实地察验，看是否有所变动，是否按合同要求进行过维修改造，维修改造质量和水平是否满意，有关文件是否符合、齐全等，都应仔细察验。只有购房人对房屋进行验收并签署房屋交接单、领取房屋钥匙，开发商的交付义务才算履行完毕。即使您掌握不了上述专业的验房方法，没关系，因为在您入住小区前，您所在小区的物业管理公司与开发商签订委托物业管理协议前，为了减少将来自身的麻烦或纠纷，他们已代您对小区所有房子进行了质量验收，在此您不妨了解一下物业管理公司有关《验收与接管物业的事项》另外,我还要提醒您别忘了国家对房屋交易的新规定，即：商品房交付使用时，预售人必须向预购人提供《商品房住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，其与合同具有同等法律效力。
牢记新房验收15招 保修期从交付之日起计算 那么，新房入住前，如果没有专家的陪同，普通购房者该怎样自己验房呢？北京市房屋修建工程监督站的高级工程师给记者做了详细的讲解。第1招：看“备案”留“两书” 新房入住前，业主应看到该项目有关备案文书的复印件，以便确认该项目是合法建筑；同时，应得到开发商提供的《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》。
2006年1月1日起，本市所有新建住宅竣工时，都要进行一户一验，并出具《住宅工程质量分户验收表》。住宅工程质量分户验收不合格的，建设单位不得组织单位工程竣工验收。第2招：卫生间不渗不存 检查卫生间地面是否渗漏，可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水，24小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。
这个检测最好与上层住户同时进行，这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。检查卫生间地面是否存水，也是先在卫生间蓄一些水，然后放水，看地面是否有积水现象。合格的地面不应有积水存在，因为安装地漏处是卫生间最低处。但是，毛坯房除外，因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。
第3招：门窗灵活严又亮 试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度。不过，卫生间的门不要求严丝合缝，为了防水，反而规定下方须离地面1.5厘米。门窗的油漆质量主要看有无流坠(油漆滴淌的痕迹)，各个门的顶部那面都必须刷漆，卫生间的门还要刷下边那面。第4招：轻敲各面听空裂 墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便知。
若听到“空空”的声音，就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。第5招：顶层住户查渗雨 如果买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。
因为按照建筑施工要求，所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验”，要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。第6招：阳台裂缝危险大 一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝，影响美观，但危险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知相关单位。第7招：保温不好墙滴水 冬天，房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴)，这个墙面的保温层肯定有问题。
第8招：大开龙头查漏堵 上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知，需要注意的是，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。第9招：暖气支管有坡度 暖气供、回水支管不是水平安放的，供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的那端，回水支管的两端高度正好相反，这个坡度与两根支管的长度成正比，一般每米相差1%。第10招：供暖管道要套管 供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管(在管道与墙面或楼板交接处，给管道再套上一小截管子)，地面的套管应高出地面2-3厘米，地面为初装修的，应高出地面5厘米。
其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。第11招：拉闸断电不可少 电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否能完全控制各分支线路。第12招：保险插座护幼童 为防止幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置。第13招：卫生间插座规矩多 卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施?熏卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座?熏洗手盆的上方不应有插座。
第14招：厨卫紧临通风道 厨房、卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气等气体的迅速排出，保持室内空气的清洁。第15招：开关接口拉一拉 检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。对所购商品房进行验收主要应注意以下几点： 第一、详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象； 第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符； 第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用； 第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题； 第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题； 第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。律师指点 室内空气不合格也可拒绝收房 大成律师事务所吴建中律师告诉记者，在收房过程中，如发现房屋质量问题，应分别情况作不同的处理。
如果是房屋主体结构不合格或者室内空气质量不合格(特别是精装修房屋)的，业主有权拒绝收房，并要求开发商退房并赔偿损失。而其他质量问题的处理方式，一般在合同中均有约定，大体上分为先修复再交房和先收房再修复两种。如果在购房时选择了后者，则业主就不能以房屋存在质量问题拒绝收房，只能在收房后要求开发商进行修复。
此类质量问题又可分为两种，一是不影响装修施工或入住的一般性质量问题，二是影响装修和入住的严重质量问题，如漏水、墙体开裂、精装修严重不合格等。无论何种情况，业主都需要在与开发商及物业签署房屋验收交接单时，把需要修复的质量问题确认下来，并明确修复的期限。
由于集中交房期间问题比较多，业主要主动地多与开发商、物业联系，督促其尽快修复，不要等待。对于严重影响业主装修或入住的质量问题，如果开发商拖延修复，给业主造成损失的，业主有权依法索赔，但要注意搜集和保留好证据。此外，对于较严重的问题，业主可以要求在修复前先制定修复方案，并经原设计单位或其他有专业资质的单位进行鉴定、认可。贴心提醒 新房保修期从交付之日起计算 《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。
开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。房屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，开发商应承担赔偿责任。
购买人认为主体结构质量不合格的，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房。住宅工程交付使用时，《住宅工程质量分户验收表》应当作为《住宅质量保证书》的附件一并交给业主。
并且，《住宅质量保证书》中有五项内容必须在住宅单元入口进行公示，公示期不得少于6个月。另外，住宅工程竣工验收前，施工单位要制作工程标牌，并镶嵌在建筑外墙显著部位。住宅质量保修正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期 1.屋面防水3年； 2.墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年； 3.墙面、顶棚抹灰层脱落1年； 4.地面空鼓开裂、大面积起砂1年； 5.门窗翘裂、五金件损坏1年； 6.管道堵塞2个月； 7.供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期； 8.卫生洁具1年； 9.灯具、电器开关6个月； 10.其他部位、部件保修期，由房地产开发企业与用户自行约定。
备注：住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算。怎样认定房屋质量不合格 根据《解释》第12条和第13条，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人有权解除合同，并要求出卖人赔偿损失。
因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。那么，应如何认定房屋的“主体结构”、“不合格”和“严重影响正常居住使用”这些概念呢？从技术角度看，所谓“主体结构”是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。
主体结构必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。如：地基、承重墙等，这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，应当视为主体结构存在问题。
所谓“不合格”，应指房屋未能通过验收或经核验被认定为不符合质量要求的情形。“严重影响正常居住使用”应指由于房屋质量问题，严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等，不属于房屋的主体结构性问题，而属于非结构性的质量瑕疵，出卖人应当对此予以修复，买受人不能因此要求退房。专家从房屋质量、公共设施、材料等谈验房 商品房质量是当前投诉较多的纠纷。
为帮助消费者顺利收楼，给大家讲讲收房的要点。免除收房伤痛从签合同开始 为避免出现房屋质量问题，建议消费者在买房时选择资信良好的开发商，将风险控制在前期。签合同时应明确各有关细节，包括收楼时间，收楼程序(如先验楼，无异议后再收等)；验楼时从配套设施到房内各项交付物指标的具体详细验收标准(面积、地面、厨厕等等)，最好附上设计图纸及施工图，并在合同中注明以其为准。
同时注明收楼时原开发商的广告、售楼书、样板房等都可成为房屋结构验收标准。最妥当的做法是请上一位有经验的律师，分析购房合同中有无标注不明或易成歧义的条款陷阱，免除收楼时的麻烦。切记查看“三书一证一表” “三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《竣工验收备案表》。
根据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目竣工后，经验收合格后，方可交付使用”。“三书一证一表”齐全是楼房质量经过国家有关部门权威认可的标记，是发展商交楼的必要条件。业主一旦签了有关文件，就视为对楼宇质量的认可。因此，专家提醒，收楼前千万记住要求发展商出示“三书一证一表”，确定该楼已验收合格，并且与购房合同一致，只有证件齐全了，你才能签署人住单，收楼。
但时下不少发展商交楼时，大多未能出具完整的文件，若买家确实想收楼的，验收过《住宅质量保证书》，有关部门出具的关于永久水电、消防、电梯使用等单项验收合格证书后，确保具备居住条件的，亦可收楼。先验房后收楼 先验楼再缴费、办理入住手续是收楼的正常程序，但目前发展商能让买家先验楼后办手续的并不多。
通常的做法是让业主先在收楼文件上签字，再发批条，让业主到物业管理处去拿钥匙。等业主进得房去，发现货不对板，申诉起来也软弱无力——负责任的发展商会积极善后，无良的则会实施“拖字诀”，让买家劳心劳力，这对买家来说是不公平的。为避免出现这种情况，买家应事先在购房合同中特别约定先验房后收楼，另一方面如合同已成事实，则可采取在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。
2、商品房验房细则 答：开发商在为业主办理入住手续时竟然是“无证可依”!一番调查下来，不禁为那些即将办理入住手续的业主捏了一把汗。如此看来，要想日后麻烦少，只有靠业主自己把好“验房关”了。在请教了一些专业人士后，他们提醒购房者在办理人住手续时要加倍小心，不要草草看房，轻易签字，以致装修人住后发现问题时开发商找借口推诿责任。验房时要带好笔、纸、卷尺、直尺、小刀片、照相机等，便于测量、记录、取证，主要应检查以下内容： 1、检查房屋有无裂缝。
首先要仔细查看房屋主卧及客厅靠近露台的地面和顶上有无裂缝，没有裂缝最好，如有裂缝，要看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，虽属质量问题，但基本不存在危险，修补后不会妨碍使用。
若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题。其次要看露台处的两侧墙面是否有裂缝，若有裂缝也属严重的质量问题。最后看承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，表示该房存在危险隐患，对这类房屋，购买者一定不能抱侥幸心理。2、检查房屋有无倾斜。
虽然检测房屋的倾斜度需用专门的仪器，但购房者用目测的方法从四周不同角度，远近距离仔细观测也能基本上发现问题。有时，可在房顶上用细绳拴上一重物，贴墙放下至墙脚，从四周检查其倾斜程度。
3、检查房屋有无渗漏。购房者要注意察看房屋的地面和顶层渗水情况，要仔细检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰的现象，这些都是渗漏的迹象。还应察看厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口是否渗漏。验收房屋最好在下过大雨之后，可在交房之前要求物业公司工作人员一同前往，把厨房、卫生间的水放一放，过两天再来察看是否会渗漏。
4、供水、供电、煤气、电话线、闭路电视线是否畅通到位。要检查强电、弱电的垂直距离是否超过一米，距离达不到要求，日后会影响电视的收看效果。
5、检查卫生间的排水情况。看水是否能通畅无阻地排向出水口，否则将给今后的居住带来不便或增加装修改造费用。6、测量房间的层高是否达到要求。
建筑层高为2．8米，实际高度不能低于2．6米，层高3米的实际高度不能低于2．75米，住宅层高不能低于2．8米。7、所用的材料是否是当初承诺的品牌。法律界人士还提醒购房者：在办理人住手续时，应要求开发商提供该房产项目的竣工验收备案表，并查看所购的房屋是否在该表的范围内；购房人要仔细验收房屋，确信没有质量问题再办理人住手续；如果发现房屋有一般质量问题，应立即找开发商或建筑商，要求其对有质量问题的地方予以书面确认并加盖公章，在对方解决好该问题后再办理入住手续。
如果在短时间内解决不了，应要求开发商承担延期交房的责任，并索要书面凭证。如果发现是严重的质量问题，购房者认为就是修复了也无法正常居住，就可直接找开发商提出 解除合同并赔偿损失。
如果协商不成，可向法院起诉解决，依据新的司法解释，法院应当支持购房入的请求。精装修房屋如出现质量问题，也可按上述办法解决。因房屋的许多地方都被装修掩盖了，不易发现问题，在办理入住手续时，最好找一些专业人员查看，还要注意使用的装修材料和当初合同约定的是否一致。在入住以后，如果出现质量问题，不管是房屋本身还是装修部分，只要在保修期内，都可以找开发商解决。
3、如何对所购商品房进行面积验收？ 答：房屋面积直接关系到购房者的切身利益，如何知道房屋销售面积多了还是少了，如何计算房屋的销售面积呢? 按照国家质量技术监督局1998年12月22日批准实施的国家计量技术规范0JFl058—1998)《商品房销售面积测算与计算》的规定，商品房销售面积以建筑面积计算。建筑面积是套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。
套内建筑面积。指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台面积，按房屋的内墙线水平投影计算。套内墙体面积包括本套独用墙体面积和套与套之间的分隔墙的一半面积。
套内阳台建筑面积系指阳台地面底板外沿在水平面的投影，套内有多个阳台的，全部计算。该技术规范没有区分开放式阳台和封闭式阳台、外挑式阳台和内含式阳台。按照有关规定，原始设计为封闭式阳台的，全部计算建筑面积；原始设计为开放式阳台的，计算一半。
共有建筑面积。指各产权人共有占有或共同使用的建筑面积，由两部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公用门厅和过道、地下室、值班警卫室，以及其他功能上为整幢建筑之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。
已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。购房者单靠自身力量要测量、计算公(共)用建筑面积及本套应分摊的共有建筑面积是相当困难的，但可以测算本套套内建筑面积。如果套内建筑面积与合同约定的面积或开发商出示的测绘报告显示的面积出入过大，应向测绘机构问明原因或要求复测。
4、如何对房屋质量进行工程验收？ 答：室内工程验收应把握以下几点 一、房屋结构 如何对房屋质量进行工程验收 结构是房屋的骨架，其质量好坏至关重要，但实践中却因其验收的难度而被购房者所忽视或放弃。购房者可要求开发商出示建设工程质量监督站对楼宇结构工程的验收报告，注意报告标明的质量等级是合格还是优良、优质；如果是不合格，说明该房屋不能居住。
如有可能，购房者还应了解钢材的材质、规格、水泥的标号，木材的等级及砖块的宽实等。此外，还需把握以下几点： ——是否有钢筋外露； ——墙壁是否有裂缝，墙面是否渗水； ——承重墙、梁、柱是否符合设计规范。
二、平面布局 对照购房合同中的房屋平面图，检查房间的结构是否与图纸一致，房间的面积、跨度、长宽是否合理；卧室、起居室、门厅、厨房、卫生间、储藏间布局是否合理；门窗位置、是否过于曲折，是否影响家具的摆放。三、层高 住宅层高较理想的高度应在2.8米—3.2米之间。层高过低就会给人压抑感，通风、采光也受影响；层高过高固然舒适，但建设成本和土地成本都高，房价也会相应提高。
按规定：卧室、起居室净高不应低于2.5米，屋高不应抵于2.8米。如果购房合同对层高或净高有约定的，应符合约定。四、地板楼板 这一点往往不为购房者重视。
楼板的厚度、单位面积的荷载量，应当是验收房屋的重点之安全的要求，也为家庭装修、选配家居设施提供了重要参数。五、墙体 这不仅是墙面是否有裂缝，是否有水淋痕迹，是否有墙皮脱落、起鼓，墙面是否平整。
更重要的是，墙身是否笔直，有无倾斜。六、通风采光 现代住宅设计一般要求户户有窗，间间敞亮。卫生间、厨房更应开窗，这才能保证采光和通风，有利于健康，有利于提高居住品质。七、卫浴工程 卫生间面积、尺寸是否符合合同约定标准；卫生设备的品牌、规格、件数是否与合同相符；上水、排水是否通畅；是否有裂痕、渗水现象；地面是否防滑；开窗的通风采光效果如何，如无窗，是否有排气扇；是否有装修，如无装修，各种管线是否排放到位，便于装修。
八、厨房工程 厨房的面积、尺寸是否与合同相符，装修标准是否与合同相符，地面是否防滑，墙身有无1.5米以上的瓷砖，灶台高度是否合适，灶具安全性如何，脱排油烟机效果如何，热水器品牌、规格是否达到约定标准，管道线路是否通畅，整个厨房是否具备清洗、烹调、储藏等基本功能。如果没有装修，是否把各种管道、线路、插口位置预留好。
九、水电工程 上水、下水管道、门阀材质如何，大小开关是否正常；卫生间、厨房上、下水是否通畅；用电线路排是否合 理、安全、方便、开关、灯座、插座是否正常通电，灯具安装是否牢靠，能否正常使用。十、门窗工程 分户门是否牢固，安全，有无防盗功能，如果没有，能否安装防盗门；门的厚度，材质和规格、密封性如何；窗子的材质、规格与厚度，玻璃的品种与厚度是否安全，窗子的开关是否灵巧、方便、密封性如何。
以上是否符合合同规定标准。十一、私密性 检查阳台、厨房、卫生间、卧室能否被外部窥视，卫生间的窗不得直对楼梯间，门不能直对起居室，居室门窗勿与邻居卫生间的门窗相对，墙壁的隔音效果如何。一般来说，外墙、分户墙、楼板的空气隔声标准，计权隔声量应大于等于45分贝。十二、安全性 煤气管、避雷装置等垂直管线不能安装在临近阳台或窗的部位；非封闭阳台是否与公用走道接近，有无翻越可能。
十三、电信设备 电话线、电脑网络线、闭路电视线、卫星天线是否到户，接插口是否预留，分布是否合理，每套有无对讲设备。5、公共设施验收标准 答：对公共设施进行验收应把握以下几点： 一、楼梯 标准楼梯角度应适中，转向处设有平台供休息；楼梯高度也应注意：阶高在22厘米上下，阶面在15厘米以上，角度为45度；楼梯应设扶手。
公用走道和楼梯应符合消防要求。二、电梯 电梯数、品牌、制造商、型号、承载量、升降速度；电梯是自动还是专人操作，有无紧急呼救系统，有无监视系统，有无应急疏散系统，是全天候运行还是分时段运行。三、供水工程 公共供水是否正常，水压和水流量，水质是否达到饮用水标准，是否经过特殊净化处理(如果售房合同有承诺)，是否24小时供应热水(如果事前有书面承诺)。
多层住宅不宜采用水箱给水方式，而应采用地压式供水。高层住宅的钢筋混凝土水箱内壁应铺白瓷砖。供水管道是采用铁管(易锈蚀)，还是采用清洁卫生的PVC和UPVC管。
四、供电工程 公共供电是否正常，有无双路供电，是否会出现限电时间，电压是否稳定，电表系统工作是否正常，电表有无抄数。五、供气工程 供气的种类(煤气、天然气、液化气)和方式(管道、罐装)，供气容量大小，管道、计量是否正常，气表有无抄数记录。
六、停车场地 有无专用停放非机动车和机动车的场地，容量大小；有无必要的安全防护，是否与合同约定一致。七、公共绿地 小区公共绿地面积和绿化率是否达到了政府规定的最低标准(30％)，或合同、广告承诺的标准。
必要时可要求开发商出示建设工程竣工规划验收合格证明，查看证明中核定的数据。八、其他公共设施 有些开发商在合同或销售广告中承诺有网球场、游泳池、健身房、会所、下沉式音乐广场等，交房时是否兑现；承诺的智能化安全保卫系统是否有着落，有无中央监控、信息采集、预警系统，有无24小时保安。九、房屋间距 房屋间距对通风、采光影响很大，所交房屋是否符合政府规划间距要求。十、验收记录和房屋交接 购房者对以上内容一一验收，逐一记录，符合政府规定和合同约定的，通过验收；存在问题的，作好记录，限期整改，不能整改的，应给予经济补偿；问题严重，对房屋使用功能影响重大的，可依法追究开发商相应责任，甚至退房。
合同登记后，需要办理购房贷款的，可以着手办理抵押贷款手续。具体办理办法，可向有关部门咨询。一次性付款 是过去最为常见的付款方式，目前一般多用于那些低价位小单元的楼盘销售。利：一次性付款一般都能从销售商处得到房价款的5%左右的优惠，如是现房则能很快获得房屋的产权，如果是期房则这种付款方式价格最低。
弊：一次性付款需要筹集大笔资金，且损失此项资金的利息，对经济能力有限的购房者压力较大。如果是期房的一次性付款，开发商有可能不按期交房，造成利息甚至全部房款损失，购房风险大。
分期付款 又分为免息分期付款和低息分期付款，是目前比较吸引人的付款方式。利：缓解一次性付款的经济压力，也可用房款督促开发商履行合同中的承诺。弊：分期付款随着付款期限的延长，利率会越高，房款额比一次性付款的房款额高。按揭付款 即购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给开发商，以后购房者按月向银行分期支付本息的付款方式，因为它能使市场潜在需求迅速转化为有效需求，所以成为促进房地产市场活跃的最有效手段。
利：可以筹集到所需资金，实现购房愿望，花明天的钱圆今天的梦。弊：目前手续繁琐、限制较多。公积金贷款 居民购房除了动用历年的积蓄，购房资金不足部分一般都首先申请个人住房公积金贷款，仍不足部分则再申请由银行个人住房按揭贷款解决，目前运用此种个人住房公积金贷款与银行个人住房按揭贷款相结合的"组合贷款"已是购房最普遍的贷款方式。
因为它比较符合现实又较为合理，毕竟每户家庭可以计贷的个人住房公积金额度不会很多，若全部向银行贷款又会在利息上负担太重。个人住房公积金贷款属政策性的个人住房贷款，具有一定的政策补贴性质，只要个人所在单位建立过住房公积金且按期缴交了公积金的均有权申请贷款，它最大的优点是利率低，1年至5年档，年利率只有4.14%，6年至30年档，年利率也不过4.59%，不仅低于现行同期银行个人住房按揭贷款利率（一般比银行个人住房按揭贷款利率低1个百分点左右），而且要低于现行同期的银行存款利率。
也就是说，在公积金贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。下面以五年期的储蓄存款和公积金贷款为例进行比较：十万元存五年定期，五年后，客户可得利息14400元；申请公积金贷款十万元，在贷款利率水平不变的情况下，五年后，客户需支付利息10880元，存贷之间的利差为3520元。而且，贷款金额越大、期限越长，利差就越可观。
申请商业贷款需要提供的材料 (1)贷款人及其配偶的居民身份证、户口簿，如果夫妇双方不在同一户籍，需要提供结婚证明。(2)具有法律效力的购房合同、预付款收据(总房款的30%以上)及两者的复印件。(3)夫妇双方单位出具的收入证明或者银行认可的具有还贷能力的其他证明。
(4)个人住房借款申请书、住房借款合同、保证合同等。(5)房地产抵押申请表和房地产抵押合同，售房单位作为担保方必须盖章签字。(6)银行方面规定的相关证明。商业性住房贷款的流程 (1)咨询办理贷款的相关知识。
(2)提出购房贷款申请。(3)提供贷款所需的相应资料。(4)银行审核批准。(5)同银行签订借款合同、住房抵押合同。
(6)到公证处办理公证手续。(7)到当地的房地产登记处办理登记手续。
(8)办理房屋产权抵押登记。(9)向银行提供抵押证明。(10)到指定的保险公司办理保险业务（采取自愿的原则）。
(11)借款人开始按月还款。商业性住房贷款的注意事项 (1)按期偿还贷款的本息。
(2)不能提供虚假的文件或资料。(3)在未经银行同意的情况下，不得私自将设为抵押或质押的财产或权益出售、转让、赠与、拆迁或重复抵押。
(4)不得擅自改变贷款用途，挪用贷款。(5)具有配合银行对贷款使用情况进行监督和检查的义务。(6)不能同其他法人或经济组织签订有损银行权益的合同或者协议。
(7)保证人违反保证合同或者丧失了承担连带保证责任能力；抵押物遭到意外损毁不足以全部偿还贷款本息；质物明显减少而影响贷款人实现质权。如果出现以上三种情况，借款人必须按照贷款银行的要求重新落实新保证或新抵押(质押)。(8)借款人在征得贷款银行同意后，可以按照相关规定提前还款(部分或全部)，贷款银行根据实际还款的期限和数额计收贷款利息。(9)当借款人死亡或者法律上宣布死亡或者失踪时，贷款的偿还人改为其财产的合法继承人，而担保人需要继续担保至合同解除。
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当然还一定要有一笔资金的支持，这笔资金的数额，决定了您在买房中的一切重要行为。20万元、50万元，还是80万元、上百万元，甚至更多，这些资金的不同准备，直接影响着您想购买物业的品质。并且对于商品房的一切相关知识您一定要做足功课。
比如什么是住宅的开间、进深、层高和净高？什么是建筑容积率、建筑密度和绿化率？等等名词解释，当然更重要的是哪些房能买，哪些房不能买。当您把这些基础信息了解全面后，您才能够真正的进入到实际看房的大军当中，所以您将来想买到一套好房，了解这些基础知识是必不可少的。
房地产名词解释：基础知识 1.楼盘均价：是楼盘的平均价格，它代表着一个项目整体的价位水平。但购房者在去售楼处咨询时会发现，用标着的“均价”来买房，往往是买不到的。
那么“均价”到底是什么呢？开发商在开盘销售之前根据当前的市场情况以及成本核算，定出要销售的小区中的销售价格，这个价格就是项目的均价。一个楼盘在推向市场时，先有“均价”，通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准，是这个楼盘售价的平均值。根据这个平均值，才是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的价差系数。用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售平均价。
2.楼盘起价：楼盘中相对位置不好的那一类房子的单价。起价房可能只有一套或一层，所以对购房者没有太大的实际意义，只是参考价而已。3.使用率：住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间。
4.实用率：实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。5.建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。
建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
6.房屋的产权 房屋产权指的是房屋所有者对房屋所拥有的完全所有权，主要包括对房屋的占有，使用，处分和收益权。简单说就是拥有使用该房屋，或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。7.印花税 印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。
1)征税范围及纳税人。印花税的课税对象是房地产交易中的各种凭证。
2)税率和计税方法。房屋产权转移书据，印花税按合同额万分之五贴花。其应纳税额的计算公式为：应纳税额=计税金额×适用税率。
3)纳税地点、期限和缴纳方法。印花税在应纳税凭证书立领受时缴纳，合同在签订时缴纳，产权转移书据在立据时缴纳。
8.契税 契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。
房地产名词解释：低层、小高层、多层、板式小高层 低层：低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。低层房屋一般建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉，给人以亲切安宁、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。人们特别喜欢以此为住宅。
但是，低层房屋占地多，土地利用率低，特别是在寸土寸金的城市难以广泛开发。小高层： 人们一般把8层至12、13层的建筑称为“小高层”。小高层住宅一般采用钢筋混凝土结构，带电梯。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高，污染程度低等优点，很受购房人欢迎。
同时，小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降，很受房地产开发商的青睐。所以，近年来中心城区小高层如雨后春笋，越来越多。
多层：多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4 -8层，一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。多层房屋一般规格(房型)整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。
与高层相比，多层房屋公用面积少，得房率相应提高，这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。板式小高层： 作为住宅上的新品种，板式小高层目前没有明确的定义。一般说来，8至14层、板式结构、带电梯的住宅楼被称为板式小高层。跃层：跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。
复式：复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是提高住宅空间利用率。房地产名词解释：套内建筑面积 成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。1、套内的使用面积(GB/T 17986.1-2000 B1.2)： 套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算： a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。
b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。
d.内墙面装饰厚度计入使用面积。2、套内墙体面积(GB/T 17986.1-2000 B1.3)： 套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
3、套内阳台建筑面积(GB/T 17986.1-2000 B1.4)： 套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。附：房屋的共有建筑面积(GB/T 17986.1-2000 B1.4)： 房屋共有建筑面积系指各产权业主共同占有或共同占有或共同使用的建筑面积。
共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑空间之间分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。
独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。房地产名词解释：建筑面积 建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。
它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。
因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据，所以对于购房者来说，了解建筑面积的计算方法是非常重要的。在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是： (1)单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。
(2)多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。(3)地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。(4)用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。
(5)穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。(6)电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。(7)住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用)，层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。
(8)独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积；多柱雨蓬，按外围水平面积计算建筑面积。(9)突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
(10)两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。(11)突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。(12)封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。
凹阳台按其阳台净面积(包括阳台栏板)的一半计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。(13)住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。另外，在住宅的建筑中，不计算建筑面积的范围有： (1)突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂(壁)板，如：柱、垛、勒脚等。
(2)检修、消防等用的室外爬梯，宽度在60厘米以内的钢梯。(3)独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。(4)没有围护结构的屋顶水箱间。
(5)层高在2.2米以内的技术层(设备层)。(6)单层住宅的分隔操作间、控制室、仪表间等单层房间。(7)层高小于2.2米的深基础地下架空层，坡地建筑物吊脚架空间。从以上可以看出，住宅的建筑面积计算起来比较复杂，不仅规定多，而且专业性、技术性非常强。
消费者在购房时，如果对此不了解，或者对计算出的结果表示怀疑，可以咨询专业人员或请专门测量机构，依照上述标准重新测量计算。房地产名词解释：住宅的结构有哪些形式 住宅的结构有哪些形式 住宅的结构是指住宅的承重骨架(如房屋的梁柱、承重墙等)，其作用是保证住宅在使用期限内，把作用在住宅上的各种荷载或作用力，可靠地承担起来，同时在保证住宅的强度、刚度和耐久性的情况下，把所有的作用力可靠地传到地基中去。
住宅建筑的形式由于有多种多样，加上其房间面积大小、开间进深以及组合方式的不同，相应采用的结构也就有所不同。商品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分的。一般可以分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构三种形式： (1)砖混结构住宅 砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、附壁柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。
通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构，又称钢筋混凝土混合结构。因为砖混结构的主要承重结构是粘土砖，所以砖的形状及强度就决定了房屋的强度。
可以这样说，砖的形状越规则，砂浆的强度越高，灰缝越薄越均匀，砌体的强度就越高，房屋的耐用年限就越长。砖混结构的优点主要表现在： 由于砖是最小的标准化构件，对施工场地和施工技术要求低，可砌成各种形状的墙体，各地都可生产。它具有很好的耐久性、化学稳定性和大气稳定性。
可节省水泥、钢材和木材，不需模板，造价较低。施工技术与施工设备简单。
砖的隔音和保温隔热性要优于混凝土和其他墙体材料，因而在住宅建设中运用得最为普遍。(2)砖木结构住宅 砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。这种结构的房屋在我国中小城市中非常普遍。
它的空间分隔较方便，自重轻，并且施工工艺简单，材料也比较单一。不过，它的耐用年限短，设施不完备，而且占地多，建筑面积小，不利于解决城市人多地少的矛盾。
(3)钢筋混凝土结构住宅 钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构，如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料施工建造的房屋。这种结构具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀耐火能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，室内活动空间也相应增加，室内空间分隔较自由。
钢筋混凝土结构建筑依其施工方式的不同可分为：现浇钢筋混凝土结构与预制装配式钢筋混凝土结构两大类。房地产名词解释：商品房的销售面积如何计算 商品房的销售面积如何计算 按照《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》(京房地权字[1998]第1285号)：商品房的销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积(即套内建筑面积)与应分摊公用建筑面积之和。即： 商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和 一、套内建筑面积的计算方法： 套内使用面积：住宅按《住宅建筑设计规范》(GBJ96-86)规定的方法计算；其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种： (1)共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙)；共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
(2)非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。二、商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分： (1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积； (2)各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。下列空间不得计入公用建筑面积： (1)作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等。
(2)作为人防工程的地下室。公用建筑面积计算公式： 公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室 公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和 分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数 因此，商品房销售面积公式还可表达为： 商品房销售面积=套内建筑面积(1+公用建筑面积分摊系数) 房地产名词解释：朝向和楼层 在中国，挑选住宅商品房的客厅，以朝南为最佳。
北方地区历来形成的坐北朝南的住宅为最佳的生活习惯，造成消费者“有钱就买东南房”的需求心理。因此，东南朝向的房屋较其它朝向的房屋要好销售。
因客厅朝南，在冬天无凛冽寒风呼啸，在夏天又是凉风习习。其它朝向的优劣顺序大致为东南、东、西南、北、西。其次，消费者应挑卧室的朝向。一套房内，卧室一般有二三间，其朝向也不会完全一致。
而且在大多数情况下是有好有差。消费者应以主卧室朝向好或多数卧室朝向好为评判断标准。卧室也以南向为佳，但最好不要靠外墙。
因在夏天，南向卧室凉风，但射入的阳光也较北向房间多，若是西向外墙，那么室内温度一定较高。卧室朝向为东南、东、东北也可，最好不选朝西的卧室。朝北的卧室不要太多，有一间尚可，因北向卧室冬天寒风呼啸，但是，夏天北向的房间却是十分凉快。
厨房、卫生间的朝向相对要次要一些。卫生间只要能直接采光、通风就行。
因其使用是间断的和短时间的，但最好还是避免选择西向的卫生间。在南方炎热地区，除了要看单个房间通风是否良好外，还要看房间与房间之间的组织，是否利于风的直线流动，在夏季是否能形成“穿堂风”。具体的方法是看各个房的门、窗是否在一个方向上，如果建筑与建筑之间间距过小，底层就会由于上面建筑的遮挡，而终年不见阳光。最好的情况是在北面的底层房间冬天也能接受阳光照射。
厨房由于本身会产生许多油烟，因此，其室内空气最须与外界经常保持交换。由于厨房的油烟产生量大，形成时间短，靠自然通风实难将其在短时间内排出，所以一般会用同抽烟机或排气扇向外排气。一般来说，要防止由于朝向不好、外面风压太大，引起油烟的“倒灌”或风将油烟引入其他房间。因此，厨房以不选北向为宜。
一般来说，一天之内阳光能射入时间２～３小时，对于消除房间内湿气，杀灭细菌，调节室内温度，加速空气流动均有好处。对于客厅、卧室的朝向，要以能接受光线直接射入为宜，以南向或偏南方向为佳。对于厨房，应避免西向为宜，因厨房内本来已有热源，再接受阳光直射，其温度会更高。
卫生间也以能接受一定的阳光照射为宜。因卫生间相对来说阴暗潮湿，有阳光的射入能避免病菌滋生。一套居室内，最好能有两个阳台，其中一个阳台一定要向阳，使晾晒和休息有充足的阳光。
现在多数的商品房住宅为一梯二户型。对于条式一梯二户，一套只有二个方向来通风、采光。而这种建筑的朝向多为南北向，因此，有一半左右的房间均是朝北的。消费者在挑选时，就要看设计者是否将较次要的房间放在北向。
对于点式一梯二户，一套房至少有三个面临空，因此其房间的朝向应该都较满意。对于一梯三户，一梯四户，由于套数多，要为各户都留有一个相对较好的主朝向，故一户的朝向很难完善，有时候，会出现有较大缺陷的朝向。
低层建筑一般为一至二层。多层建筑一般为三至七层。
高屋建筑一般为八至三十层。超高层建筑一般为三十层以上。因此，这就为建筑层数的挑选提供了可能和广阔的天地。
大多数消费者在挑选底楼时，一般不会去过问其有关防潮设计的具体细节，但是，在天连续下雨的情况下不去观察房屋的潮湿程度，就太不应该了。底层还有一个特点是下水管道容易堵塞。因此，消费者在挑选底层时一定要看各排水管道、系统是否经过特殊处理。底层的排水系统是否单独和独立。
如果底层的厕所管道、下水管道不接受来自上面各层的排水，自成系统，那么就不会出现由于上面各户的不正常使用而使一楼发生堵塞的局面。如果底层的管道与上面各层是相连，那么消费者要看其管道是否在一楼变粗、变大。
底层最容易接受地面环境的影响，如果地面植物繁茂、景色优美，底层的住户当然是“近水楼台先得月”。自然界有好的一面，也有不利的一面，如果底层四周下水道管处理不当、化粪池处理不当，往往会造成臭气熏天、蚊虫苍蝇滋生。
对这些底层自然是首当其冲、深受其害，故消费者在看完底层的室内时，千万不要忘记要看看室外。看阴、阳沟是否通畅，看化粪池口是否离自己住宅较远。地面的排水系统是否完善，有没有积水的可能？有没有一些死角地带等。
消费者在选择底层时，对这些问题一定要—一察之，不然等搬进去再后悔，已是悔之晚矣。一些家庭之所以选底层，就是考虑到家中有老人，可避免上下楼之苦。但是，买房不在冬天，一到冬天才知此房终日不见太阳。
老人住的房屋没有阳光，不是让人苦不堪言吗？提前请有关技术人员进行咨询还是有必要的。手把手教你买房子（选房篇） 通过对自身的消费需求状况（购买能力、欲购买楼盘位置、居住小区的配套、环境、物业管理、总价格、面积等）进行全面、综合的衡量与分析，初步确定一个适合自身实际需要的购房框架，然后结合收集的各种楼盘信息进行筛选、比较，确定几个备选项目。可以通过以下几点选房： 1.网上选房——可以从房地产专业网站搜房网上，通过价格、区域等条件来搜索您最需要的房子 2.专家指点或朋友推荐——专家、朋友的意见一定不要忽视，他们一定会从亲身体验的经验当中告诉你方式方法 3.实地考察——只有实地考察，才能切身的了解到这个楼盘的交通是否便利，周边配套是否完善、小区规模是大是小等等。教你如何看楼书 看图画 经过美化的楼盘效果图，不合比例的卡通式的交通位置图都不足信。
眼下，随着彩印技术的不断提高，售楼书越做越精美，但同时距离实际也越来越远。购房者应该注意，楼书上的平面图也有学问，购房人应由大到小进行阅读，首先应研究小区总体规划平面图，确定小区的环境布局是否理想，是否有足够的绿化率与车位，楼与楼之间的间距是否够大，是否影响采光，仔细了解小区内外的道路交通情况，进出小区是否方便，是否有保安系统，垃圾是否集中处理等。然后看整幢楼的平面图，最后看自己拟选购的单位平面图。看方向 有些房地产项目的楼书时首先要明确：“上北下南，左西右东”的原则。
通常坐北朝南的建筑最好卖，房地产发展商宣传惟恐不及。看文字 销售单张上标注的价格一定要搞清，起价、均价、开盘价、清盘价各不相同，有时楼书上出现的价格只是供应几套的优惠价。另外，楼书上承诺的交楼日期、建设材料、配套设施等也可能在日后发生变化，因此签约之前一定要落实清楚。看户型 过去的许多老户型，过于强调出房率，户型设计得往往过于直露、简陋。
进入户门后往往没有玄关设计，厅内景象一览无遗，卧室、书房的私密性和安适度受到影响，现在买房应避免此类户型。目前普遍看好的户型设计一般都重视功能分区明确，既有层次感又不宜设置过多隔断墙，用一条较短的走廊连接卧室和起居室，进入户门以后起居室分为会客和餐厅两个区域，餐厅和厨房相连，卧室和卫生间相连，两者互不干扰。住宅里不同房间的门户朝向也很有学问。
如卫生间的门向着厅开，私密性不强，形成主客间的尴尬。如果套房的面积较小，两者难以保持较长的距离，其房门也最好别设计成相对或并列的形式。在起居室最好不直接看到卫生间的房门，可通过套房的整体户型设计和曲折巧设卫生间。
厨房由于多和餐厅相连，可以设在靠近户门的位置。近年来，“动静分开”成为体现户型设计成功与否的一个重要因素。
过去由于设计的不足，主人去卧室、厨房、卫生间都要反复穿过起居室，造成起居室静态区域内的紊乱。同时，一旦起居室有客人，家中的所有成员都难以回避，这是在选择新居的时候应该注意避免的。价格位置的考虑因素 价格：如何在您能够承受的价格范围内做出一个最合理的投资，您需要考虑月收入、预期还贷能力、贷款方式、银行利率、地段升值潜力等诸多因素。当然，最好还是听听专家建议。
看看百家杂谈（什么样的地段最火、那种户型最热、何等价位热销等） 交通状况：衣食住行、人生四事，交通是买方考虑的重要因素，四通八达、进出方便，有停车位物业才算物尽其用。目前被交通相对方便。
的地区是地处地铁、京通、京昌、京顺、京石快速路的居住小区。社区环境：在人口越来越密集的大城市，社区环境已经成为购房者投资前越来越重视的因素，小区内的绿化程度、人文环境、安全性、配套设施都可能对您入住后的生活产生重大影响。1、居住密度及私密性 住宅之间的距离除考虑日照、通风等因素外，还必须考虑视线的干扰。一般情况下，人与人之间的距离24米内能辨别对方，12米内能看清对方容貌。
为避免视线干扰，多层住宅居室与居室之间的距离以不小于24米为宜，高层住宅的侧向间距宜大于20米。此外，若设计考虑不周，塔式住宅侧面窗与正面窗往往形成“通视”现象，选择住宅时应予以注意。2、公共建筑 居住区内配套公建是否方便合理，是衡量居住区质量的重要标准之一。
稍大的居住小区内应设有小学，以排除城市交通对小学生上学路上的威胁，且住宅离小学校的距离应在300米左右(近则扰民，远则不便)。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套，服务半径最好不要超过150米。3、小区绿化 居住环境有一个重要的硬性指标——绿地率，指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。
值得注意的是：“绿地率”与“绿化履盖率”是两个不同的概念，绿地不包括阳台和屋顶绿化，有些开发商会故意混淆这两个概念。由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用，所以有关规范规定：新建居住区绿地率不应低于30%。
北京城近郊居住区绿地率应在35%以上，在市区附近，如果住区绿地率能达到40%甚至50%，就比较难得了。4、小区布局 在居住区规划中，应使住宅布局合理，为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量，要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离，即为日照间距。北京地区的日照间距条形住宅采用1.6至1.7H(H为前排住宅檐口和后排住宅底层窗台的高差)。
塔式住宅采用大于或等于1H的日照间距标准。如果住宅的日照间距不够，北面住宅的底层就不能获得有效日照。5、小区内交通 居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类。目前作为楼盘卖点的“人车分流”，汽车在小区外直接进入小区地下车库，车行与步行互不干扰，因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰，小区内的步行道兼有休闲功能，可大大提高小区环境质量，但这种方式造价较高。
人车混行的小区要考察区内主路是否设计得“通而不畅”以防过境车流对小区的干扰。是否留够了汽车的泊位，停车位的位置是否合理，一般的原则是露天停放的汽车尽量不进住宅组团，停车场若不得不靠近住宅，应尽量靠近山墙而不是住宅正面。另外，汽车泊位还分为租赁和购买两种情况，购房者有必要搞清楚：车位的月租金是多少；如果购买，今后月管理费是多少，然后仔细算一笔账再决定是租还是买。户型结构：户型的选择主要考虑家庭人员的构成及主人房屋功能的要求，如楼层高低的选择、房屋的朝向、视野、采光、私密性等。
位置 如果您想购买的是房子，那么，首先要考虑的是位置是否优越，因为处于好位置的房子才能满足您的各类需求。它通常具有下列特征： 1.城市上风上水。在城市中心区的上风上水方向，城市主要工业区的上风上水方向，如北京的上风上水方向为西北方向。
2.交通便捷。从住所到工作地点或常去的其他地点或市中心区，不超过可接受的时间并且有保障，一家两三口人都有些要求时，应尽可能多的照顾到，并考虑将来可能的变化情况，如工作调动、升学、转学等。3.城市化水平高。应在那些各种市政设施齐全地段挑选房子，这些地段一般位于城市主干道、次干道附近，不应超过1公里，否则有些设施难以接通，对外交通也会有麻烦。
郊区和偏僻地带，要么基本设施不全，要么花大量投资搞市政设施，导致房价增加。4.生活便利。
步行10分钟左右即可到达各类商业服务业网点，满足日常生活物品的采购及其他服务需求，医疗卫生、托幼。文体设施也可就近找到。
5.环境宜人，自然、人文景观优雅。绿地、公园步行可达，空气清新、水面清澈，有早晚休闲运动、周末游玩娱乐之所，社会风气、治安状况良好。楼层 低层建筑一般为一至二层。多层建筑一般为三至七层。
高屋建筑一般为八至三十层。超高层建筑一般为三十层以上。
因此，这就为建筑层数的挑选提供了可能和广阔的天地。大多数消费者在挑选底楼时，一般不会去过问其有关防潮设计的具体细节，但是，在天连续下雨的情况下不去观察房屋的潮湿程度，就太不应该了。
底层还有一个特点是下水管道容易堵塞。因此，消费者在挑选底层时一定要看各排水管道、系统是否经过特殊处理。底层的排水系统是否单独和独立。如果底层的厕所管道、下水管道不接受来自上面各层的排水，自成系统，那么就不会出现由于上面各户的不正常使用而使一楼发生堵塞的局面。
如果底层的管道与上面各层是相连，那么消费者要看其管道是否在一楼变粗、变大。底层最容易接受地面环境的影响，如果地面植物繁茂、景色优美，底层的住户当然是“近水楼台先得月”。自然界有好的一面，也有不利的一面，如果底层四周下水道管处理不当、化粪池处理不当，往往会造成臭气熏天、蚊虫苍蝇滋生。对这些底层自然是首当其冲、深受其害，故消费者在看完底层的室内时，千万不要忘记要看看室外。
看阴、阳沟是否通畅，看化粪池口是否离自己住宅较远。地面的排水系统是否完善，有没有积水的可能？有没有一些死角地带等。
消费者在选择底层时，对这些问题一定要—一察之，不然等搬进去再后悔，已是悔之晚矣。一些家庭之所以选底层，就是考虑到家中有老人，可避免上下楼之苦。
但是，买房不在冬天，一到冬天才知此房终日不见太阳。老人住的房屋没有阳光，不是让人苦不堪言吗？提前请有关技术人员进行咨询还是有必要的。设施 业主们都希望项目内“家园”内有一个好的环境，这是千真万确的。但业主们如果知道项目里要建公园，则会有不同意见特别是当他们认识到，这项投资及以后的维护费用要由他们来出的话，可能更有争议。
我看到有些报道说，某项目花了几千万造了什么空中花园或空中巴比伦之类的，就个人观点而言，实属不当投资。有人会说我土老帽，其实不全是这么回事。一个好的家园，环境应该是干净、整洁、方便，有树、有花、有草，车、人各行其道，访客停车方便。
另外，园林建设还可以发挥业主的积极性，如一楼的住户可在开发商以树篱或其他方式标出的花园内种树、种花、种草，不仅可以美化环境，突出个性，而且不用花开发商和以后的物业管理一分钱。总之，环境绿化实属必要，但实在没有必要投资搞华而不实的公园式的园林，特别是投资巨大，维护费用很大的园林，这一点，买房者在选房需引起重视。至于会所，当然是很必要的，高档社区更少不了。但是，会所体量应与项目大小相匹配，也就是利用率和维护费用的问题。
另外，会所内容也很重要。我个人觉得，除其他设施外，有两样设施必不可少，特别是对高档家园而言：一是健身设施，包括健身器械室，还有可用于健美操等的室内空间；二是室内游泳池。成功的业主都十分注重锻炼，至少每周二至三次或更多，越是“新新人类”越是如此，这是健康的生活方式。其他的可视需要和预期利用率加以考虑。
本人看到有的会所搞什么棋牌室，个人认为不当，搓麻当然可以，但不是健康的生活方式，如要搓，可以到家里去，不必要会所用大家的钱来建棋牌室，毕竟高档社区应该倡导健康生活方式，这和今后社区的环境直接相关。判断开发商实力及楼盘自身素质 看楼要综合考虑楼盘各方面的情况，一般有以下几点: 第一，开发商的实力：有实力的发展商在开发楼盘时，处处为客户着想，往往精益求精，推出精品楼盘。
1、开发商以往的业绩；2、项目总开发量和开工量。这点非常重要。试想一下，一个总建筑面积为60万平方米的大项目，可是首期只开工两懂楼，这样的开发商是有实力吗？3、市场占有率，像万科这样的企业，同期开工的项目较多，市场占有率非常高，如果没有一定的实力是很难应付的；4、工程进度情况。建设工期是否有保障也能看出开发商实力。
第二，楼盘的合法性：对楼盘的用地、规划等进行审查，看楼盘是否符合国家规定，重点是要看楼盘有没有“七证”，是否属商品房; 第三，楼盘的自身素质： 1、是否渗水。不但要看选购单位的屋顶是否漏水，还要看楼下单位的屋顶是否漏水。2、噪音、照明。噪音和照明在白天很难看出情况如果，需要晚上去看，去实地考察。
3、楼内垂直交通。对高层电梯而言看其配备的电梯质量如何，安全通道是否畅通。4、结构。一套房建成之后，建筑格局很难改变，要想得到最佳的使用效果，一开始就得选择合理的格局。
5、其他细节。看窗沿、墙角、天花等做工是否仔细，水、电等配件是否安装到位等。第四，用户的口碑。
向住户附近的居民、物业管理人员咨询，看楼盘的物业管理，治安善如何，楼宇有无法法律纠纷等。怎么考察施工现场？ 在查看房屋的内部时，您要对房屋的建筑面积、使用面积的大小，房屋的建筑质量，装修标准，装修质量，房屋的附属设施是否完备，房间的隔音效果如何，天花板、墙壁、地面、门窗是否有损坏，以及内部设计是否合理等方面进行仔细地考察。此外，在对房屋外部进行查看时，要注意房屋的位置、朝向、外观造型、楼梯、电梯、走廊等情况。
买房经验丰富的人士还要对户外景观、周边环境、交通条件以及各种公共配套设施的设置等情况进行了解。对一些无法实地考察到的情况，要向售楼人员了解，同时，也要多方面打听相关的信息。
手把手教你买房子（合同篇） 选定项目后，交订金前，最好向房地产行业的律师或懂行的朋友咨询一下签订合同时应注意的问题，如有条件最好聘请一位房地产专职律师代为办理，从而确保购房后万一与开发商产生纠纷时不至于太被动。做好上述准备后，去售楼处交订金，并同时签订认购书和确定签署正式合同的时间。（这期间特别要注意详细查看开发商提供的“五证”及相关文件）。
购买现房的注意事项 下面说说购买现房应注意的事项： 一、注意房地产开发企业出售商品房的条件 2001年4月4日，建设部发布了《商品房销售管理办法》该办法自当年6月1日起正式施行。规定房地产开发企业现售商品房应具备下列条件： （一）现售商品房的房地产开发企业应当具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； （二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （四）已通过竣工验收； （五）拆迁安置已经落实； （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （七）物业管理方案已经落实。不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。二、了解商品房买卖合同中应当明确的内容 （一）当事人名称或者姓名和住所; （二）商品房基本情况； （三）商品房销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。
按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未约定的按以下处理原则处理： 1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%），据实结算房价款； 2、面积误差比绝对值超出3% 时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。
产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。签订认购书流程 签定流程 你在选好房源，谈妥价格后，便是该去签订认购书了，这个时候还得交付一定额度的定金，发展商此时会把有关的资料和相关文件交给你，并讲清项目进展情况。认购书主要内容包括： 1.认购物业； 2.房价，包括户型、面积、单位价格（币种）、总价等； 3.付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款； 4.认购条件，包括认购书应注意事项、定金、鉴定正式条约的时间、付款地点、帐户、签约地点等。在签定完认购书后，销售方还应给购房人发放《签约须知》，以便使购房者明白下一个细节，购房人只有明白其中内容，才能顺利签定购房契约，其内容包括：签约地点、购房者应带证件、购房者委托他人签约时有关委托书的证明、有关贷款凭证的说明、缴纳有关税费的说明。
签订购房合同流程及注意事项 签定合同 签订购房合同时一定要慎重对待，因为您的权利和义务都体现在内了。另外，一旦将来与销售方发生纠纷，购房合同可是解决的重要根据和凭证。
所以，在签合同之前，您需要仔细查验发展商的资格和"五证"(即计委立项可行性研究的批件、规划许可证、土地使用证、开工建设许可证、商品房预售许可证)；如果是现房, 根据规定，发展商已经不需要再办理"销售许可证"，而改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行房屋所有权的初始登记，办理《房屋产权证》。您一定要看清楚发展商的《房屋产权证》是否包括了您想买的房子？一切检查完毕后，您还需要交纳一定数额的定金。在合同中，买房人必须要把全部有疑惑的问题落实下来，通常，发展商会将一些承诺印在宣传品中，或由售楼人员口头答应，但是等到实际交付的时候，很可能就会出现问题，而引起纠纷。
发展商会把先前的承诺推翻，说合同中没写。所以，您千万不要疏忽大意，任何值得注意的问题都要落实在合同里。您如果对签订合同没有把握，可以委托律师来协助办理，律师可以帮助您起草补充协议、审查税费明细表、审核契约须知、制定签约后的付款进程表、审查付款情况等等。
(注意：还有可能会出现的情况是，购房者在交付了定金之后，随着对该房产项目了解的加深而感觉不好，不想购买的时候，发展商能否退还定金？这就需要购房人和发展商在双方协议中明确何种情况下，购买者可以终止协议，拿回定金。签订购房合同是所有购房环节中最重要的一环，购房者务必重视。请一个律师为您作顾问是非常必要的，签约的具体过程如下： 1、谈妥价格后，购房者应签订认购书（附录样本），并交付一定额度的定金，双方在协议中应明确购房者在什么情况下可终止协议、索回定金。认购书主要内容包括：认购物业、房价（包括户型、面积、单位价格、总价）、付款方式、认购条件（包括认购书应注意事项、定金、签订正式条约的时间、付款地点等）。
2、签完认购书后，售方应给购房者发放《签约须知》，内容包括：签约地点、购房者应带证件、贷款凭证说明、缴纳有关税费的说明。3、完成以上环节，就该签订正式的购房合同了。内容包括： （1）售房人土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房、内销房、外销房等； （2）房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等； （3）付款约定，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等； （4）交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等； （5）质量标准，包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等； （6）产权登记和物业管理的约定； （7）保修责任； （8）购房人使用权限； （9）双方认定的争议仲裁机构； （10）违约赔偿责任； （11）其他相关事项及附件，包括房屋平面图、装饰、设备标准等。在签订上述各项条款时，购房者尤其需要关注以下几项基本问题： 1、购房合同的各项内容要尽可能全面、详细、各项规定之间要避免相互冲突，尤其是不能与国家的政策法规相冲突；文字表述要清晰、准确；签订合同的买卖双方身份、责任要明确，如合同中的甲方（卖方）不能是代理商或律师楼，而应是项目立项批准文件的投资建设单位，也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同，签字人应是法人代表本人，或公司章程上授权的主要负责人。
2、合同上的项目名称，一定要与项目位置联系在一起，以免日后有出入。标明项目位置时，一定要具体、明确，如××市××区××街××号××花园××号楼××层××房。
近年来，购买商品房纠纷呈上升趋势，或因面积不符，或因价格有诈，或因交付太迟等等，给购房者带来了一定的财力和精神上的损失。大部分原因是购房者在签订购房合同时粗心大意所致。许多购房者任由销售人员填写合同，拿过来只看看价格就马上签字，使合同失去了它应有的作用。
近日，记者就如何正规地签订购房合同采访了市房管局的专业人士。首先，购房人在正式签订合同之前一定要审查开发商的资格，并确认你所要购买的房产是否具备销售条件。
你可以要求开发商出示工商营业执照，以确认开发商的主体资格；你可以要求开发商出示所售楼盘的土地使用证、建筑许可证、施工许可证及商品房预（销）售许可证，也就是通常所说的四证，以确认你所要购买商品房的合法性。通过对四证的审查和你对所购楼盘的实地察看，你可以放心地签订正式的《商品房买卖合同》了。在签订购房合同时，一定要坚持使用国家认定的商品房买卖合同的规范文本，不要使用房地产开发商单方制定的合同文本，以防在合同中出现欺诈行为。购房者对合同中的各项条款一定要弄清楚，特别是有关房屋面积和购房者付款金额、付款方式等关键条款。
尤其是在违约条款中，必须写明如果产生质量问题、面积不符问题、交房拖后、配套设施不全以及其他与合同内容不符时的索赔办法和赔付金额。目前我市使用的商品房的规范文本是由河南省工商局和河南省建设厅共同监制的《商品房买卖合同》。
正式的《商品房买卖合同》由开发商提供，是在当地房管部门登记过的格式合同。该合同由三部分组成：格式条款，选择条款，协议条款。格式条款是合同双方不能变更和选择的，没有商量的余地，双方必须同意；而选择条款和协议条款则必须在双方协商一致，或者以补充协议的形式在合同中表现出来，只要把握好选择条款和协议条款，就能充分保障购房人的权利。如何退定金 对于目前在房地产买卖合同交易过程当中开发商或中介公司要求买房人先交定金再签订正式商品房买卖合同的做法导致的众多买房人定金不能退回的问题，引起众多已购房者的愤怒，也引发了准备购房者的担心与疑虑。
那么对于购房定金问题，购房人是如何理解的，遇到购房定金问题又是如何做的，对购房定金问题法律又是如何规定的，购房定金什么情况下能退，什么情况下不能退，如果定金能退，那么用什么方式退？怎么样将不能退的定金退回？ 一、定金能不能退。目前开发商在与买受人签正式商品房买卖合同之前一般都通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金。如果买受人不来与开发商签合同或双方对合同的条款达不成一致意见，大多数开发商定金是不退的。这种定金或订金的约定，对买受人极为不利，使买受人在签约时处于受制于人的境地，买受人往往在定金不退的压力下，违心地接受开发商的不平等条款，自己的真实意思也不能体现在合同中，有失合同公平、公正的原则。
好多购房人认为，购房定金与其它商品交易一样，就像平常买东西一样，交了定金就是这个东西给我留着，我准备要了，如果东西我不要了，定金就算我给你的赔偿，以此类推到房子上，认为一旦签订了商品房认购书，无论什么原因房子最终没有买成，定金就一定不能返还了，有些人甚至自动放弃了取回定金，这其实是一种误解。其实定金是可以退的。那么在什么条件下定金可以退，什么条件下定金不能退？ 二、定金的法律规定。到目前为止，涉及到定金的法律规定有下：《合同法》、《担保法》、《担保法司法解释》、《商品房买卖合同纠纷司法解释》。
部门规章有：《商品房销售管理办法》等。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条对定金问题规定如下：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
另外，建设部的《商品房销售管理办法》规定：“符合商品房销售条件的房地产开发企业，在订立商品房买卖合同之前，向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款，当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用”。除了法律法规及部门规章的规定之外，北京市房屋交易相关主管部门也做了一些的工作，比如在2005年3月15日北京市建设委员会和北京市工商行政管理局联合制定了《北京市商品房认购书》格式合同，要求开发商按此格式合同的内容执行。认购书的格式条款内容实际上是对《合同法》、《担保法》、《担保法司法解释》、《商品房买卖合同纠纷司法解释》等具体法律法规的具体化。该认购协议书的第四条规定：认购人同意在支付定金之日起_____日内，与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款(本款约定的期限为协商签约的起始时限，而非终止时限)。
第六条规定：认购人在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款，但双方未达成一致意见，自第四条第二款约定的期限届满之次日起超过___日的，本认购书自动解除；双方也可以协商解除本认购书。出卖人应当在本认购书解除之日起___日内将已收取的定金退还认购人。从以上的法律规定及具体行政措施我们可以得出如下结论：商品房认购书作为商品房买卖预约合同，其中的定金条款，是在一方违约，导致无法签订商品房买卖合同时，对守约方的保护和救济。然而，当双方对正式的商品房买卖合同主要条款不能协商一致时，不能认为任何一方存在违约行为。
在这种情况下，认购书中的定金条款就不适用了。如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，即买受人因自己的原因放弃购买此房屋，不来签订买卖合同，或者出卖人违约，不卖此房屋，那么不履行约定的义务一方无权要求返还定金；接受定金的一方不履行约定的义务，应当双倍返还定金。因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
如果买卖双方对预售或销售契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，不能归责于任何一方，所以出卖人应把定金全数返还买受人。三、如何避免定金陷阱。要避免定金陷阱首先不要与开发商签订认购协议书，不要交定金。在商品房的交易过程中在签订商品房买卖合同前签订认购书、交定金并不是签订商品房买卖合同的一个必经程序，双方经协商一致，可以直接签订商品房买卖合同。
如果商品房买卖合同签不成，购房者可以全身而退，不留任何后患。其次是将“定金”写成“订金”、“预付款”、“保证金”、“诚意金”、、“押金”、“订约金”等，这样一旦房屋买卖合同签不成所交款项能退回，退回的法律依据有两个：一是《担保法司法解释》第一百一十八条规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持；二是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。另外，司法实践一般认为，“订金”等费用是预付款性质，因双方未签订商品房买卖合同开发商取得了该款项，属于不当得利，因此因按不当得利的法律规定来处理。
再次是在签订认购协议时明确约定对自己有利的内容，如什么条件下定金可退，不退定金的法律后果及违约责任如何承担。最后是要求开发商签订北京市建设委员会及北京市工商行政管理局联合制定的《北京市商品房认购书》，不同意开发商对此认购书的内容做修改。四、如何退定金才能成功。通过以上的分析，我们知道退定金是有一定条件的，即因合同条款达不成一致意见可以退，另外，必须是在认购书约定的期限内来签合同，要想退定金必须要证明这一点。
购房人可以通合同条件谈判时双方修改的记录来证明，也可以通过双方谈话的录音来证明。有些购房者本身不想要此房，属于违约行为，但也通过增加补充协议的方式达到了退定金的目的。另外，对于内部认购等无销售许可证或产权证的项目，因本身不具备销售条件，因此任何情况下定金都可退，无需做大量的取证工作，直接起诉即可。
手把手教你买房子（贷款篇） 手把手教你买房子（验收篇） 手把手教你买房子（入住篇） 办理房屋产权证流程以及准备材料 1.产权人需准备资料： 商品房买卖契约正本； 购房发票复印件产权人身份证复印件（无身份证者需提供有效身份证件复印件，年满十八岁以下需提供户口本复印件）；契税发票上报联；物业维修基金缴款凭证第二联。2.开发公司需准备资料：商品房销售许可证复印件或商品房交易代码；商品房登记备案证复印件或商品房交易代码；竣工验收报告复印件或商品房交易代码授权委托书。3.办证须知：产权人带全资料到房管局办理，交纳相应的住房交易产权登记费。
房屋产权证办理流程 （1）登记收件。产权登记的第一程序就是登记收件。
登记收件表示主管机关接受产权人主张权利的申请。因此，产权人必须填写申请书，并交验有关证明、证件；经审查符合登记条件的，予以收件。即接受申请书，收存需要进一步审查的有关证明、证件。（2）勘丈绘图。
它是对已申请产权登记的房地产逐户、逐处进行实地勘察，查清房地现状，丈量计算面积，核实墙体归属，绘制分丘平面图，补测或修测房屋分幅平面图，为产权全面审查和制图发证提供依据。（3）产权审查。对申请登记的房屋，经过认真细致的实地勘察和丈量制图，掌握了房屋全部实况资料以后，即可转入产权审查。
产权审查是以产权档案的历史资料和实地调查勘察的现实资料为基础，以国家现行的政策、法律和有关的行政法规为依据，对照申请人提交的申请书、墙界表、产权证件、证明，逐户、逐栋认真审查其申请登记的房屋产权来源是否清楚，产权转移和房屋变动是否合法等整个复杂细致的工作过程。需要说明的是，这里的产权审查是全面的、更为细致的产权审查，是经过了登记收件勘丈绘图后的产权审查。（4）绘制权证。对申请人申请的房地产，经过审查确认可以颁发产权证后，应及时转入制权证阶段。
这个阶段的主要工作是绘制应颁发的产权证件。（5）收费发证。它是产权登记发证工作的最后程序，要求把应收的登记费收缴入库，把应发出的权证发放到所有权人手中。
发放产权证前，必须全面检查应发放的权证有无差错，是否已交纳契税。个人购买商品房，办理房产证应当向登记机关提交： 1、购房合同（正本）； 2、购买发票（原件）； 3、竣工决算书（原件）； 4、个人身份证及复印件。必须本人亲自到场办理，如果委托他人办理须提供经过公正的委托书。
二、单位购买商品房，办理房产证需持： 1、购房合同（正本）； 2、购买发票（复印件）； 3、竣工决算书（原件）； 4、单位介绍信（同时还需注明单位性质、委托何人前来办理）； 5、《住房质量保证书》、《住房使用说明书》。办理产权登记以及产权证在使用中常出现的问题 买房后应及时到房屋主管部门申请产权转移过户登记。
买进的房产，只有在进行了合法的产权登记，并取得《房屋所有权证》（即房屋产权证明文件）后，你对房屋的所有权及其他权利才会得到法律的保护，通过产权登记，可以使你验证所购买房产是否存在产权问题。若发现产权问题，可及时通过法律向卖方索赔。请注意，在产权登记过程中，有些手续需要卖方协助办理，这一条必须在合同中列明。产权登记费用，一般由买方承担。
若您买的是商品房，则按有关规定，开发商在交房时应向房管局做好商品房竣工产权总登记，并在领取《竣工验收证书》后的5个月内为购房者申办房地产证。产权证在使用过程中常出现的法律问题 什么是房地产产权？ 城市房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权。
房地产产权具有绝对性和排他性。绝对性是指只有产权人才具有对房地产的充分、完整的控制、支配权，以及从而享有的利益，排地性，是指产权人排除他人占有、干涉的权利。这种权利包括直接的物权，也包括由此派生的典权、抵押权等他项权利。房地产产权是指房地产所有者对其所有的房地产享有的占用、使用、收益、处分的权利。
所谓占有，是合法取得和拥有的意思。它是指事实上对房地产的控制和支配。占有是房地产产权的基本内容，占有房地产的可以是所有者本身，也可以是非所有者通过合法手续对房地产的占有。所谓使用，是指房地产的占有者按照房屋的性能及使用价值对房屋合理地加以利用。
房地产的权属所有人可以自己行使使用权，如自住、自用等；也可以依一定的条件把房地产的使用权转让给他人，如出租、出借、抵押等。房地产的使用权和占有权是密不可分的，没有占有权，使用权就失去了存在的基础，而使用权又可以从所有权中分离出来，即有使用权不一定就有所有权，但却一定有占有权。所谓收益，是指房地产所有权人按照法律规定，从履行权利义务关系中得到的收益。如出租房屋收取的租金。
房地产收益是房地产所有权的内在固有的要求，它是所有权实现的重要途径之一。所谓处分，是指房屋所有权人在法律允许的范围内，根据自己的意志，对房地产进行处置的权利如依法对自己所有的房地产出售、赠与、变换等。一、遗失《房地产证》如何申请补领 《房地产证》毁灭或遗失的，权利人应声明遗失，并向房地产所在地的房地产管理部门报失，申请补发。
登记机关收到申请后，刊登公告，六个月后予以补发，并在《房地产证》上注明″补发″字样。申请补发《房地产证》需提交如下材料： （一）刊登公告声明的报纸； （二）身份证明； （三）补发《房地产证》申请书 二、如何识别房产证的真伪 建设部决定在2002年1月1日实施《城市房屋权属登记管理办法》的同时，在全国启用新的统一印制的房屋权属证。那么，新证与旧的权属证书有什么不同？怎样才能较好地识别房屋权属证书的真伪？ 1：格式内容不一样。
我国的产权登记始于解放初期，权证由各地印制，格式内容并不统一。尽管1987年建设部统一过全国房屋权属证书样式，但目前证书格式内容仍不统一。有建设部式样的，有改造建设部式样的，有自行印制的，有本式的，也有一张纸的。
2：印制质量不一致。有大厂精工印制的，也有街道小厂粗制滥造的，所用纸张质地更是差别甚大。
3：没有任何防伪措施。4：发证机关极不规范，有的叫政府，有的叫房地产管理局，有的叫房管处、所、站，因此，所用印章也不规范，不统一。新的房屋权属证书由建设部设计监制，中国人民银行北京印钞厂独家印制。
新证共分三种：即《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。内页印有统一规范的填写项目。由于是统一监制、独家印制，这就有效地保证了权证的规范、标准、统一，增强了权证的权威性。
权证印制质量上乘，封面为红色（他项权证为蓝色，印有金色国徽。材料为进口护照面料，内页为粉红色印钞纸，采用了护照和钞票印制工艺。且增加了防伪功能，如注册号、团花、水印等，规范了发证机关和用印。
根据上述新旧权属证的不同和新证的特点，我们对权属证书的真伪就不难区别了。首先，应该按照以上新证的特点从总体看它的印制质量较高。由于新证是独家按照专门工艺和选用专门材料印制，它的质地和印制质量非一般可比。
大体印制精良者为真，印制粗糙者为伪。这是从感官上区分。当然，最重要，最本质的辨别方法是把握新证的特点和防伪功能。主要有以下几个方面。
1：建房注册号 由于新证是建设部监制，建设部对每个能够发证的市（县）发证机关进行了注册登记，并予以编号。那么在辨别时，要看它是否有编号，编号是否是建设部公告的全国统一编号。
2：发证机关（盖章） 这里要注意两个方面：一是规范的发证机关是市（县）的房地产管理局（房产管理局或市（县）人民政府。别的任何单位或部门都无权发证，他们发的权证都属于非法，无效的；二是所盖印章均系机器套印，印迹清晰，干净，均匀，手工盖印是不可比的。3：团花 在封面里页有由土红，翠绿二色细纹组成的五瓣叠加团花。线条流畅，纹理清晰。
4：花边 首页，即发证机关盖章页有上下等宽，对称，左右等宽，对称的咖啡色花纹边框。花纹细腻，清晰。5：暗印，水印 所用纸张为印钞纸，浅粉底色，等线宋体“房屋所有权证”底纹暗印。
将纸对着光亮处，则可见高层或多层水和房屋 6：编号 在封面三页，即“注意事项”页右下角有印钞厂的印刷流水编号。同一发证机关的权证号码是连续的。
7：发证编号 即首页花边框内上端由发证机关编列的权证号码。此号码与发证机关的簿册，档案记载相一致。
按照上述权证的特点和防伪功能，进行综合审查考虑，你手中的房屋权属证书的真伪就不难识别了。住宅小区物业管理内容及费用的基本构成 一、住宅小区物业管理的内容 包括对住宅小区居民和住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安、环境等的管理。
二、住宅小区物业管理的对象 住宅小区的物业管理，管理和服务的对象首先就是住宅小区的居民。对于居民的管理，不是限制他们的人身自由，而是管理他们在小区居住时的部分行为。
三、住宅小区居住设施管理 住宅小区物业管理公司根椐物业管理合同，只负责住宅小区房屋及附属设施、设备的管理。管理重点在共有部分。
住宅小区的房屋使用过程中有自然或人为损害，有使用过程中产权人与使用人、不同产权人之间及房屋中设备和与公用设备之间等因使用关系而产生的各种需要调节、管理的多种环节。住宅小区的公共设施，管理是受各系统市政部门所有者的委托，代管各系统的运行状况及运行结果，代缴各种有关费用。四、居住环境管理 住宅小区物业管理的自然环境管理，是对自然环境的监测与防止自然环境中不良因素的发生，对人为环境的管理是维护和改变、塑造一种人为环境，维护是一种环境秩序。住宅小区自然环境是客观存在的，不能人为创造，也很难改造。
只能对现有环境进行有效的了解和监测，及时纳入物业管理公司管理档案 物业管理费用的基本构成 1、管理费:用于物业管理区域的日常管理，包括物业管理区域内的巡视、检查、物业维修、更新费用的帐务管理、物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务； 2、房屋设备运行费:用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用: 3、保洁费:用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用； 4、保安费:用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用； 5、维修费:用于物业维修服务所需的费用。物业问题矛盾的产生的根源以及物业的标准 随着住宅小区的不断涌现，许多物业纠纷也开始逐步增多起来，以前有关物业立法已经不能适应；一些新的问题、业主与物业公司之间，业主与业主之间，业主与开发商以及业主与政府之间暴露出来，这就是产生物业纠纷的原因，是商品房投诉中的热点，其中最主要的是物业管理服务收费，特别是普通居住小区物业管理服务收费的问题，更成了人们议论的焦点。1、物业问题矛盾的产生 1.1 物业收费 物业收费问题一直是大家经常谈话的老话题了，但收费到底应是多少？依据的法规是什么？怎样制止乱收费？至今没有一个明确的说法，因收费不合理而引发的冲突是事例屡见不鲜，这又主要集中在两方面，一是乱收费，另一个是不收费，物业公司这方面主要是业主欠物业管理费用的比较严重，比如拆迁户，对拆迁安置不满意造成不交或者少交物业费，有的因车辆丢失不交保安费，低层住户不交电梯费，二次加压费等，另一方面：业主方面主要是认为管理服务不到位，不规范，小区环境脏、乱、差、收费不合理，乱收费、多收费的现象时有发生，物业管理没有标准可循。1.2 质价不符是问题的根源 物业收费应是优质优价，按质论价，而不应是统一不变的，如果是统一不变的则体现不出服务的差别性和收费的差别性，应该在不同的范围内实施标准的量化与质化，从而体现质价比的合理性，公平竞争的原则性，现在我国的物业管理企业多数为原来的房地产公司分立出来的，或是从房管部门转制而来的，体制转轨的过程是急促的，被动的，固而产生物业管理企业规模小，管理成本居高不下，经营效益也比较差，从而不具备应有的实力和资格，更缺乏必要的设备管理人才。
这样就造成管理不到位，上门服务不及时，冬季供暖不足等问题，以及物业管理人员素质较低，服务态度低劣，不菲的收费业主当然不满意，矛盾也由此而产生，并不是说价格降低了矛盾就减少了，而应从根本上即体制上、市场调节、企业规范等再度来考虑，首先通过立法来规范目前鱼龙混杂的物业市场，再通过招标等市场调节手段进行优胜劣汰的选择，在商品住宅买卖之前，即进行物业服务方面的沟通，确定买房子并不只是买个成品，而是包括买卖之后的延伸服务的理念，这样即可减少因买卖房产时对以后物业管理方面关注较少而埋下的隐患，又可对房地产商方面提出更高的要求，从而对其进行约束。1.3 业主有偿付费观念未形成 从业主方面讲，享受物业管理服务需要付费的观念还没有形成，长期计划经济下的观念根深蒂固，现在随着住房商品化，房屋的维护保养成了业主自己事情，原由国家或单位支付的职工福利部分，现由自己承担，人们对此观念还不能从根本上转弯过来，把物业管理当作一种服务性消费来支出还有待时日。1.4 法律不健全，处理纠纷无法可依 我国目前远没有一部关于物业管理的专门法律、法规，只在民法中有相邻纠纷处理的浅之又浅的几条，这已无法适应当前社会发展的要求。2、物业的标准 物业管理是一项以服务宗旨，以管理体现服务的工作，作为业主都希望请到高水平的物业管理公司，享受货真价实的优质服务，而这优质服务笔者认为主要体现在以下几个方面：服务态度的热情、物业管理属服务性行业，服务的对象是人，所以在服务中要一切从“以人为本”的原则出发，管理公司的员工应发自内心为业主，客户热情服务，做到行为、礼貌、语言规范、谈吐文雅、遵守条约，衣冠整洁，动作雅观等。
服务设备完好，硬件设施的完好运行是实现高水平物业管理的先决条件，物业管理中的房屋建筑、机器设备、卫生设备、通讯设备、交通工具等、对这些设备要始终处于完好状态，保证使用的正常。服务技能的娴熟，服务技能是物业管理从业人员在服务管理中应掌握和具备的基本功，应当具备过硬的设备维护技术，保安人员应具备过硬的制安消防本领，管理人员应具备丰富的管理知识和专业知识。服务方式灵活，物业管理除了做到规范管理，依法管理外，还应设身处地地为业主，客户着想，努力为业主，客户提供各种灵活的服务方式，尽可能简化各种办事手续，营业时间方面给业主，客户提供方便。
服务收费合理，物业管理属有偿服务行为，物业管理公司制定的综合服务收费标准，政府应给予明确规定，物业管理公司所开展的特约服务，便民服务也应满足业户，客户的要求与目的，不可乱收费，或多收费少服务。服务制度健全，制定并健全物业管理制度，形成一整套规范，系统，科学的服务制度，以确保为业户提供稳定的服务。服务效率的迅速，服务效率是向业主，客户服务的时限，管理公司应尽量提高员工的素质，减少工作环节，缩短办事时间，提高服务效率。
总而言之，物业公司要从业主的利益出发来确定自己的位置，这样才能使自己立足于市场，如果是房地产开发商分离出的物业部门可以有利于形成与推广良好的企业形象，提高房屋销售价格，加快销售进度，同时良好的物业管理能够使物业发挥最大的使用效能，达到增值保值的作用，反之则将直接影响物业的使用效果和使用寿命。家庭装饰也是工程质量检验中的重点问题 家庭装饰是室内装饰工程的一个重要组成部分。随着人们生活水平的逐年提高，家庭装饰工程的造价与档次也越来越高，与此同时，其工程质量也暴露出了越来越多的共性问题。如何发现解决这些共性问题，科学地检验家庭装饰工程的质量，切实维护好业主的利益，已引起了有关管理部门和广大消费者的共同关注。
进入上个世纪九十年代以来，随着装饰行业的日益成熟壮大，建设部及有关部门相继出台了一系列装饰工程质量验收的标准和规定，比较重要的有《GB 50210—2001建筑装饰装修工程质量验收规范》等，这些标准和规定大多针对公共装饰工程，放到家庭装饰中去，必然有些不易操作的问题。尽管也有一些针对家庭装饰工程的规范要求，但有时又因专业术语过多，而老百姓又缺乏这方面的知识，给检验具体工程质量的时候带来麻烦。本人曾经多年从事装饰设计工作，近来又从事装饰行业的管理工作，在如何检验家庭装饰质量方面有一些自己的观点和经验，在这里简要作以陈述，与大家共同探讨一下家庭装饰工程质量检验中的重点问题。家庭装饰因其大多是要在一个有限的空间内完成吃、喝、拉、撒、睡的功能设计的特点，所以较之于公共装饰工程有其较为明显的共性问题。
对这些共性问题，一般从两个角度去看，其一是从工艺程序角度，其二是从组成房间的不同部位来看。前者比较适合跟踪式检查，要求业主和有关质量监理人员有足够的时间，而后者适用于大多数工程，更能全面客观地检验工程成品的质量。1、按工艺程序检验 从工程施工过程当中涉及到的工艺程序顺序看主要表现在以下四个方面：一是隐蔽工程；二是基层龙骨、衬板项目；三是饰面项目；四是瓷砖、理石粘贴和五金玻璃等工程项目。1、1、隐蔽工程 主要是土建改造、水电管线的布排等方面的检验。
要注意作好隐蔽工程的验收记录。如涉及到墙体等建筑结构改变，要查看由原建筑设计部门提出变更设计的图纸是否和实际工程吻合。水电管线的规格要重点检验，如达不到使用要求的，则一律返工。一个家装工程的安全隐患往往源自隐蔽工程的质量。
1、2、基层龙骨、衬板项目 主要包括材料的材质、规格、尺寸、等级以及制作工艺的水平。木龙骨和衬板要做防火、防腐处理。木龙骨间距一般为 300毫米。吊杆间距多为1000毫米。
金属吊杆和吊件要做防锈处理。1、3、饰面项目 主要包括饰面材料本身的材质、色差、等级以及油漆的工程质量。这部分重点要检查相关材料的环保指数，要对材料的检验报告认真查阅，对有疑义的材料要做检测。相临的饰面要颜色一致。
清漆涂饰类要注意棕眼刮平、木纹清晰，光泽均匀、一致、光滑，无刷纹。色漆类同清漆类基本相同，唯一不同的是没有木纹。1、4、瓷砖、理石粘贴和五金玻璃 这里要注意粘贴是否有空鼓，表面是否平整一致等问题。瓷砖或理石表面应平整、洁净、色泽一致，无裂痕和缺损。
饰面砖粘贴工程的找平、防水、粘贴和勾缝材料及施工方法应符合设计要求及有关规定。墙面突出物周围的饰面砖应套割吻合，边缘应整齐。五金、玻璃表面要干净无污染、无划痕。五金件不能有锈斑。
2、按部位分类检验 家庭装饰工程因大多是在一个有限的空间内完成的，在检验工程质量的时候，也可以从大的部位及主要项目方面分类，这样操作起来比较方便、全面。从这一角度划分的项目主要有吊顶、地面、墙面、细木制品等工程项目。
2、1、吊顶工程 吊顶材料主要有木龙骨、轻钢龙骨、石膏板和铝扣板、PVC扣板等。龙骨和吊杆的检验同前所述。所有类别吊顶工程合格的基本要求是表面不得出现弯曲、凹凸不平。如果是龙骨钉石膏板刷乳胶漆，钉眼应先涂防锈漆，再刮腻子找平做表面处理，乳胶漆涂层不能有明显刷纹、色差，不能出现裂缝和掉皮现象。
铝扣板、PVC扣板等吊顶要注意四个边缘处理，要严密无缝。2、2、地面工程 主要有木地板、地砖（石材）两大类。此外还有地毯、地板革等类别，这些材料不常用，所以这里主要说说地板和地砖的检验要点。
2、2、1、木地板 木地板要铺贴牢固，不能有开裂、歪斜、空鼓、污痕，同时对缝要顺直，板与板之间的缝隙宽度在1~ 2毫米之间，面层没有抢眼创痕，色差不明显。2、2、2、地面砖及花岗石 地面砖及花岗石的铺设，要求品种、规格、色号、图案保持一致，粘贴牢固、无空鼓、无缺棱、掉角和裂缝。
检查地砖、石材是否空鼓，可用小捶轻击地面，根据不同部位发出的不同声音，从听觉上辨别、检查。2、3、墙面工程 主要有壁纸粘贴、涂料粉刷、和瓷砖镶贴三大类。不论使用何种材料都要先进行基层处理，壁纸和涂料类主要包括刮腻子找平及底漆（油漆）封闭，如果是瓷砖镶贴，须在水泥墙面上凿毛。
2、3、1、壁纸 壁纸表面要粘贴牢固，无色差，没有空鼓、气泡、裂缝、跷边、皱折和斑污出现。侧视无胶痕，边缘要整齐、无毛边。侧视不得有波纹起伏。2、3、2、涂料 墙面涂料要无掉粉、起皮、漏刷、疙瘩、透底现象，颜色一致，无刷痕。
侧视不得有波纹起伏。新建筑物的混凝土或抹灰层在涂饰涂料前应涂刷抗碱封闭底漆。
旧墙面在涂饰涂料前应清除疏松的旧装修层，并涂刷界面剂。2、3、3瓷砖、马赛克墙面 该类墙面要平整，缝隙均匀，无空鼓。材料表面色泽一致，无跷曲变形。
马赛克墙面还要注意阴阳角的平整处理。瓷砖表面应平整、洁净、色泽一致，无裂痕和缺损。饰面砖粘贴工程的找平、防水、粘贴和勾缝材料及施工方法应符合设计要求及有关规定。
墙面突出物周围的饰面砖应套割吻合，边缘应整齐。2、4、细木制品 主要包括窗帘盒暖气罩、护墙板、门窗口套、壁柜等。
细木制品表面应平整、洁净、色泽一致，不得有裂缝、翘曲及损坏。细木制品与基层必须结合牢固、无松动现象。表面无明显色差，装饰缝须用漆腻子填平处理，木装饰线条要连贯规整，厚薄一致，表面光滑细腻。
线条接头应无明显色差。饰面板上的钉眼经油漆处理后，在两米以外应看起来不明显。基层板要尽可能选择受潮变形差的品种，尤其是窗台板、踢脚线衬板等决不能用刨花板，以免将来受潮变形。
在实际检验工作当中，除以上提到的重点检验项目以外，还有很多我没提到的项目检验和具体的数据检测、检验方法，比如门窗套安装的允许偏差和检验方法、软包工程的检验、抹灰工程的检验等等，遇到该类问题的时候，要以《GB 50210—2001建筑装饰装修工程质量验收规范》上具体的要求为准。2、按部位分类检验 家庭装饰工程因大多是在一个有限的空间内完成的，在检验工程质量的时候，也可以从大的部位及主要项目方面分类，这样操作起来比较方便、全面。
从这一角度划分的项目主要有吊顶、地面、墙面、细木制品等工程项目。2、1、吊顶工程 吊顶材料主要有木龙骨、轻钢龙骨、石膏板和铝扣板、PVC扣板等。龙骨和吊杆的检验同前所述。所有类别吊顶工程合格的基本要求是表面不得出现弯曲、凹凸不平。
如果是龙骨钉石膏板刷乳胶漆，钉眼应先涂防锈漆，再刮腻子找平做表面处理，乳胶漆涂层不能有明显刷纹、色差，不能出现裂缝和掉皮现象。铝扣板、PVC扣板等吊顶要注意四个边缘处理，要严密无缝。
2、2、地面工程 主要有木地板、地砖（石材）两大类。此外还有地毯、地板革等类别，这些材料不常用，所以这里主要说说地板和地砖的检验要点。
2、2、1、木地板 木地板要铺贴牢固，不能有开裂、歪斜、空鼓、污痕，同时对缝要顺直，板与板之间的缝隙宽度在1~ 2毫米之间，面层没有抢眼创痕，色差不明显。2、2、2、地面砖及花岗石 地面砖及花岗石的铺设，要求品种、规格、色号、图案保持一致，粘贴牢固、无空鼓、无缺棱、掉角和裂缝。检查地砖、石材是否空鼓，可用小捶轻击地面，根据不同部位发出的不同声音，从听觉上辨别、检查。
2、3、墙面工程 主要有壁纸粘贴、涂料粉刷、和瓷砖镶贴三大类。不论使用何种材料都要先进行基层处理，壁纸和涂料类主要包括刮腻子找平及底漆（油漆）封闭，如果是瓷砖镶贴，须在水泥墙面上凿毛。2、3、1、壁纸 壁纸表面要粘贴牢固，无色差，没有空鼓、气泡、裂缝、跷边、皱折和斑污出现。
侧视无胶痕，边缘要整齐、无毛边。侧视不得有波纹起伏。
2、3、2、涂料 墙面涂料要无掉粉、起皮、漏刷、疙瘩、透底现象，颜色一致，无刷痕。侧视不得有波纹起伏。
新建筑物的混凝土或抹灰层在涂饰涂料前应涂刷抗碱封闭底漆。旧墙面在涂饰涂料前应清除疏松的旧装修层，并涂刷界面剂。
2、3、3瓷砖、马赛克墙面 该类墙面要平整，缝隙均匀，无空鼓。材料表面色泽一致，无跷曲变形。马赛克墙面还要注意阴阳角的平整处理。
瓷砖表面应平整、洁净、色泽一致，无裂痕和缺损。饰面砖粘贴工程的找平、防水、粘贴和勾缝材料及施工方法应符合设计要求及有关规定。墙面突出物周围的饰面砖应套割吻合，边缘应整齐。2、4、细木制品 主要包括窗帘盒暖气罩、护墙板、门窗口套、壁柜等。
细木制品表面应平整、洁净、色泽一致，不得有裂缝、翘曲及损坏。细木制品与基层必须结合牢固、无松动现象。
表面无明显色差，装饰缝须用漆腻子填平处理，木装饰线条要连贯规整，厚薄一致，表面光滑细腻。线条接头应无明显色差。饰面板上的钉眼经油漆处理后，在两米以外应看起来不明显。
基层板要尽可能选择受潮变形差的品种，尤其是窗台板、踢脚线衬板等决不能用刨花板，以免将来受潮变形。在实际检验工作当中，除以上提到的重点检验项目以外，还有很多我没提到的项目检验和具体的数据检测、检验方法，比如门窗套安装的允许偏差和检验方法、软包工程的检验、抹灰工程的检验等等，遇到该类问题的时候，要以《GB 50210—2001建筑装饰装修工程质量验收规范》上具体的要求为准。2、按部位分类检验 家庭装饰工程因大多是在一个有限的空间内完成的，在检验工程质量的时候，也可以从大的部位及主要项目方面分类，这样操作起来比较方便、全面。
从这一角度划分的项目主要有吊顶、地面、墙面、细木制品等工程项目。2、1、吊顶工程 吊顶材料主要有木龙骨、轻钢龙骨、石膏板和铝扣板、PVC扣板等。龙骨和吊杆的检验同前所述。所有类别吊顶工程合格的基本要求是表面不得出现弯曲、凹凸不平。
如果是龙骨钉石膏板刷乳胶漆，钉眼应先涂防锈漆，再刮腻子找平做表面处理，乳胶漆涂层不能有明显刷纹、色差，不能出现裂缝和掉皮现象。铝扣板、PVC扣板等吊顶要注意四个边缘处理，要严密无缝。
2、2、地面工程 主要有木地板、地砖（石材）两大类。此外还有地毯、地板革等类别，这些材料不常用，所以这里主要说说地板和地砖的检验要点。2、2、1、木地板 木地板要铺贴牢固，不能有开裂、歪斜、空鼓、污痕，同时对缝要顺直，板与板之间的缝隙宽度在1~ 2毫米之间，面层没有抢眼创痕，色差不明显。
2、2、2、地面砖及花岗石 地面砖及花岗石的铺设，要求品种、规格、色号、图案保持一致，粘贴牢固、无空鼓、无缺棱、掉角和裂缝。检查地砖、石材是否空鼓，可用小捶轻击地面，根据不同部位发出的不同声音，从听觉上辨别、检查。2、3、墙面工程 主要有壁纸粘贴、涂料粉刷、和瓷砖镶贴三大类。
不论使用何种材料都要先进行基层处理，壁纸和涂料类主要包括刮腻子找平及底漆（油漆）封闭，如果是瓷砖镶贴，须在水泥墙面上凿毛。2、3、1、壁纸 壁纸表面要粘贴牢固，无色差，没有空鼓、气泡、裂缝、跷边、皱折和斑污出现。侧视无胶痕，边缘要整齐、无毛边。侧视不得有波纹起伏。
2、3、2、涂料 墙面涂料要无掉粉、起皮、漏刷、疙瘩、透底现象，颜色一致，无刷痕。侧视不得有波纹起伏。新建筑物的混凝土或抹灰层在涂饰涂料前应涂刷抗碱封闭底漆。旧墙面在涂饰涂料前应清除疏松的旧装修层，并涂刷界面剂。
2、3、3瓷砖、马赛克墙面 该类墙面要平整，缝隙均匀，无空鼓。材料表面色泽一致，无跷曲变形。马赛克墙面还要注意阴阳角的平整处理。
瓷砖表面应平整、洁净、色泽一致，无裂痕和缺损。饰面砖粘贴工程的找平、防水、粘贴和勾缝材料及施工方法应符合设计要求及有关规定。墙面突出物周围的饰面砖应套割吻合，边缘应整齐。2、4、细木制品 主要包括窗帘盒暖气罩、护墙板、门窗口套、壁柜等。
细木制品表面应平整、洁净、色泽一致，不得有裂缝、翘曲及损坏。细木制品与基层必须结合牢固、无松动现象。表面无明显色差，装饰缝须用漆腻子填平处理，木装饰线条要连贯规整，厚薄一致，表面光滑细腻。线条接头应无明显色差。
饰面板上的钉眼经油漆处理后，在两米以外应看起来不明显。基层板要尽可能选择受潮变形差的品种，尤其是窗台板、踢脚线衬板等决不能用刨花板，以免将来受潮变形。在实际检验工作当中，除以上提到的重点检验项目以外，还有很多我没提到的项目检验和具体的数据检测、检验方法，比如门窗套安装的允许偏差和检验方法、软包工程的检验、抹灰工程的检验等等，遇到该类问题的时候，要以《GB 50210—2001建筑装饰装修工程质量验收规范》上具体的要求为准。
新房装修的11条禁忌 应多花时间布置自己的小窝 一、忌仓促上马 一些人有了新居后，急于入住。他们便匆匆忙忙找了一个装饰公司，要求对方在十天半月就要交工。
至于房间的设计、装饰材料的选用，这些户主心里并没有仔细考虑。由此可能出现这些问题：匆忙选择的装饰公司不能尽如人意，设计、施工水平没能达到要求。因此在装修之前，您不要太匆忙，要留出一段时间好好考虑房间的设计和装饰材料的选择，以及用一段时间去选择一家合格的装饰公司。二、忌“胸无全局” 在装修之前，您应该对房间的装饰风格、所使用的装饰材料、家具的选择和大致的摆放位置以及装修的预算等心里有数。
切忌对这些没有考虑、全凭一时好恶，对于房间装饰没有通盘考虑。这样往往会出现家具与装饰风格不相符合。
三、忌“缺少变化” 虽然说一套住宅应该统一在一种装饰风格下，但每个房间都有不同的功用，居住者也不一样。所以切忌在所有的房间中都采用一种装饰风格，使用同样的装饰材料。这样做只能使房间显得缺少情趣和变化。四、忌表面的“涂脂抹粉” 从目前的建筑格局来讲，并非所有的格局都很合理，所以切忌依赖房间原有的格局，只做房间的“表面文章”。
这样只能给使用者带来更多的不方便。从美学角度考虑，矩形的房间并不理想。
五、忌不分主次 有些人在装修中不分主次，对于所有空间“一视同仁”。这样装修不仅花费过多，而且往往“事倍功半”。其实整套房间的某些空间的装修可以简洁一些，凭家具和装饰品来点缀空间。六、忌脱离文化背景 照搬画册的装饰手法，往往只能“画虎不成反类犬”，所以切忌脱离文化背景。
如果房间里都是西式风格，却摆设了太师椅，就很不谐调。七、忌脱离外部环境 如果您的居室外边十分嘈杂、纷乱，内部装修就要简洁一些；如果房间在阴面，装修是就忌用深颜色。八、忌“无人参与” 有些消费者把装修的全过程都交给装饰公司，自己不参与一点意见。这样装修出来的房间没有一点主人爱好和性格的体现。
九、忌盲目攀比 有些人在装修时只考虑豪华程度，以致预算超支，结果不能购买与之相配的家具。十、忌追求“一步到位” 目前大部分都希望装修“一步到位”，其实家也在“生长”，装修也要随之做小的调整。例如孩子大了，儿童间的装修和家具就要随之改换。十一、忌生搬硬套 所有的装饰手法都有一定的局限性，生搬硬套和硬性拼凑只能给人凌乱的感觉。
尤其是在装修之前，有些人喜欢去别人家“取经”，结果自己家的装修风格凌乱，不成体系。验房、收房要仔细 看合同或房屋质量是否有变动 购房者接收房产时必须要求卖方再次陪同实地察验，看是否有所变动，是否按合同要求进行过维修改造，维修改造质量和水平是否满意，有关文件是否符合、齐全等，都应仔细察验。只有购房人对房屋进行验收并签署房屋交接单、领取房屋钥匙，开发商的交付义务才算履行完毕。即使您掌握不了上述专业的验房方法，没关系，因为在您入住小区前，您所在小区的物业管理公司与开发商签订委托物业管理协议前，为了减少将来自身的麻烦或纠纷，他们已代您对小区所有房子进行了质量验收，在此您不妨了解一下物业管理公司有关《验收与接管物业的事项》另外,我还要提醒您别忘了国家对房屋交易的新规定，即：商品房交付使用时，预售人必须向预购人提供《商品房住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，其与合同具有同等法律效力。
牢记新房验收15招 保修期从交付之日起计算 那么，新房入住前，如果没有专家的陪同，普通购房者该怎样自己验房呢？北京市房屋修建工程监督站的高级工程师给记者做了详细的讲解。第1招：看“备案”留“两书” 新房入住前，业主应看到该项目有关备案文书的复印件，以便确认该项目是合法建筑；同时，应得到开发商提供的《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》。
2006年1月1日起，本市所有新建住宅竣工时，都要进行一户一验，并出具《住宅工程质量分户验收表》。住宅工程质量分户验收不合格的，建设单位不得组织单位工程竣工验收。第2招：卫生间不渗不存 检查卫生间地面是否渗漏，可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水，24小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。
这个检测最好与上层住户同时进行，这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。检查卫生间地面是否存水，也是先在卫生间蓄一些水，然后放水，看地面是否有积水现象。合格的地面不应有积水存在，因为安装地漏处是卫生间最低处。但是，毛坯房除外，因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。
第3招：门窗灵活严又亮 试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度。不过，卫生间的门不要求严丝合缝，为了防水，反而规定下方须离地面1.5厘米。门窗的油漆质量主要看有无流坠(油漆滴淌的痕迹)，各个门的顶部那面都必须刷漆，卫生间的门还要刷下边那面。第4招：轻敲各面听空裂 墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便知。
若听到“空空”的声音，就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。第5招：顶层住户查渗雨 如果买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。
因为按照建筑施工要求，所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验”，要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。第6招：阳台裂缝危险大 一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝，影响美观，但危险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知相关单位。第7招：保温不好墙滴水 冬天，房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴)，这个墙面的保温层肯定有问题。
第8招：大开龙头查漏堵 上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知，需要注意的是，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。第9招：暖气支管有坡度 暖气供、回水支管不是水平安放的，供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的那端，回水支管的两端高度正好相反，这个坡度与两根支管的长度成正比，一般每米相差1%。第10招：供暖管道要套管 供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管(在管道与墙面或楼板交接处，给管道再套上一小截管子)，地面的套管应高出地面2-3厘米，地面为初装修的，应高出地面5厘米。
其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。第11招：拉闸断电不可少 电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否能完全控制各分支线路。第12招：保险插座护幼童 为防止幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置。第13招：卫生间插座规矩多 卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施?熏卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座?熏洗手盆的上方不应有插座。
第14招：厨卫紧临通风道 厨房、卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气等气体的迅速排出，保持室内空气的清洁。第15招：开关接口拉一拉 检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。对所购商品房进行验收主要应注意以下几点： 第一、详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象； 第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符； 第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用； 第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题； 第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题； 第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。律师指点 室内空气不合格也可拒绝收房 大成律师事务所吴建中律师告诉记者，在收房过程中，如发现房屋质量问题，应分别情况作不同的处理。
如果是房屋主体结构不合格或者室内空气质量不合格(特别是精装修房屋)的，业主有权拒绝收房，并要求开发商退房并赔偿损失。而其他质量问题的处理方式，一般在合同中均有约定，大体上分为先修复再交房和先收房再修复两种。如果在购房时选择了后者，则业主就不能以房屋存在质量问题拒绝收房，只能在收房后要求开发商进行修复。
此类质量问题又可分为两种，一是不影响装修施工或入住的一般性质量问题，二是影响装修和入住的严重质量问题，如漏水、墙体开裂、精装修严重不合格等。无论何种情况，业主都需要在与开发商及物业签署房屋验收交接单时，把需要修复的质量问题确认下来，并明确修复的期限。
由于集中交房期间问题比较多，业主要主动地多与开发商、物业联系，督促其尽快修复，不要等待。对于严重影响业主装修或入住的质量问题，如果开发商拖延修复，给业主造成损失的，业主有权依法索赔，但要注意搜集和保留好证据。此外，对于较严重的问题，业主可以要求在修复前先制定修复方案，并经原设计单位或其他有专业资质的单位进行鉴定、认可。贴心提醒 新房保修期从交付之日起计算 《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。
开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。房屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，开发商应承担赔偿责任。
购买人认为主体结构质量不合格的，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房。住宅工程交付使用时，《住宅工程质量分户验收表》应当作为《住宅质量保证书》的附件一并交给业主。
并且，《住宅质量保证书》中有五项内容必须在住宅单元入口进行公示，公示期不得少于6个月。另外，住宅工程竣工验收前，施工单位要制作工程标牌，并镶嵌在建筑外墙显著部位。住宅质量保修正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期 1.屋面防水3年； 2.墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年； 3.墙面、顶棚抹灰层脱落1年； 4.地面空鼓开裂、大面积起砂1年； 5.门窗翘裂、五金件损坏1年； 6.管道堵塞2个月； 7.供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期； 8.卫生洁具1年； 9.灯具、电器开关6个月； 10.其他部位、部件保修期，由房地产开发企业与用户自行约定。
备注：住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算。怎样认定房屋质量不合格 根据《解释》第12条和第13条，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人有权解除合同，并要求出卖人赔偿损失。
因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。那么，应如何认定房屋的“主体结构”、“不合格”和“严重影响正常居住使用”这些概念呢？从技术角度看，所谓“主体结构”是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。
主体结构必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。如：地基、承重墙等，这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，应当视为主体结构存在问题。
所谓“不合格”，应指房屋未能通过验收或经核验被认定为不符合质量要求的情形。“严重影响正常居住使用”应指由于房屋质量问题，严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等，不属于房屋的主体结构性问题，而属于非结构性的质量瑕疵，出卖人应当对此予以修复，买受人不能因此要求退房。专家从房屋质量、公共设施、材料等谈验房 商品房质量是当前投诉较多的纠纷。
为帮助消费者顺利收楼，给大家讲讲收房的要点。免除收房伤痛从签合同开始 为避免出现房屋质量问题，建议消费者在买房时选择资信良好的开发商，将风险控制在前期。签合同时应明确各有关细节，包括收楼时间，收楼程序(如先验楼，无异议后再收等)；验楼时从配套设施到房内各项交付物指标的具体详细验收标准(面积、地面、厨厕等等)，最好附上设计图纸及施工图，并在合同中注明以其为准。
同时注明收楼时原开发商的广告、售楼书、样板房等都可成为房屋结构验收标准。最妥当的做法是请上一位有经验的律师，分析购房合同中有无标注不明或易成歧义的条款陷阱，免除收楼时的麻烦。切记查看“三书一证一表” “三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《竣工验收备案表》。
根据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目竣工后，经验收合格后，方可交付使用”。“三书一证一表”齐全是楼房质量经过国家有关部门权威认可的标记，是发展商交楼的必要条件。业主一旦签了有关文件，就视为对楼宇质量的认可。因此，专家提醒，收楼前千万记住要求发展商出示“三书一证一表”，确定该楼已验收合格，并且与购房合同一致，只有证件齐全了，你才能签署人住单，收楼。
但时下不少发展商交楼时，大多未能出具完整的文件，若买家确实想收楼的，验收过《住宅质量保证书》，有关部门出具的关于永久水电、消防、电梯使用等单项验收合格证书后，确保具备居住条件的，亦可收楼。先验房后收楼 先验楼再缴费、办理入住手续是收楼的正常程序，但目前发展商能让买家先验楼后办手续的并不多。
通常的做法是让业主先在收楼文件上签字，再发批条，让业主到物业管理处去拿钥匙。等业主进得房去，发现货不对板，申诉起来也软弱无力——负责任的发展商会积极善后，无良的则会实施“拖字诀”，让买家劳心劳力，这对买家来说是不公平的。为避免出现这种情况，买家应事先在购房合同中特别约定先验房后收楼，另一方面如合同已成事实，则可采取在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。
2、商品房验房细则 答：开发商在为业主办理入住手续时竟然是“无证可依”!一番调查下来，不禁为那些即将办理入住手续的业主捏了一把汗。如此看来，要想日后麻烦少，只有靠业主自己把好“验房关”了。在请教了一些专业人士后，他们提醒购房者在办理人住手续时要加倍小心，不要草草看房，轻易签字，以致装修人住后发现问题时开发商找借口推诿责任。验房时要带好笔、纸、卷尺、直尺、小刀片、照相机等，便于测量、记录、取证，主要应检查以下内容： 1、检查房屋有无裂缝。
首先要仔细查看房屋主卧及客厅靠近露台的地面和顶上有无裂缝，没有裂缝最好，如有裂缝，要看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，虽属质量问题，但基本不存在危险，修补后不会妨碍使用。
若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题。其次要看露台处的两侧墙面是否有裂缝，若有裂缝也属严重的质量问题。最后看承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，表示该房存在危险隐患，对这类房屋，购买者一定不能抱侥幸心理。2、检查房屋有无倾斜。
虽然检测房屋的倾斜度需用专门的仪器，但购房者用目测的方法从四周不同角度，远近距离仔细观测也能基本上发现问题。有时，可在房顶上用细绳拴上一重物，贴墙放下至墙脚，从四周检查其倾斜程度。
3、检查房屋有无渗漏。购房者要注意察看房屋的地面和顶层渗水情况，要仔细检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰的现象，这些都是渗漏的迹象。还应察看厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口是否渗漏。验收房屋最好在下过大雨之后，可在交房之前要求物业公司工作人员一同前往，把厨房、卫生间的水放一放，过两天再来察看是否会渗漏。
4、供水、供电、煤气、电话线、闭路电视线是否畅通到位。要检查强电、弱电的垂直距离是否超过一米，距离达不到要求，日后会影响电视的收看效果。
5、检查卫生间的排水情况。看水是否能通畅无阻地排向出水口，否则将给今后的居住带来不便或增加装修改造费用。6、测量房间的层高是否达到要求。
建筑层高为2．8米，实际高度不能低于2．6米，层高3米的实际高度不能低于2．75米，住宅层高不能低于2．8米。7、所用的材料是否是当初承诺的品牌。法律界人士还提醒购房者：在办理人住手续时，应要求开发商提供该房产项目的竣工验收备案表，并查看所购的房屋是否在该表的范围内；购房人要仔细验收房屋，确信没有质量问题再办理人住手续；如果发现房屋有一般质量问题，应立即找开发商或建筑商，要求其对有质量问题的地方予以书面确认并加盖公章，在对方解决好该问题后再办理入住手续。
如果在短时间内解决不了，应要求开发商承担延期交房的责任，并索要书面凭证。如果发现是严重的质量问题，购房者认为就是修复了也无法正常居住，就可直接找开发商提出 解除合同并赔偿损失。
如果协商不成，可向法院起诉解决，依据新的司法解释，法院应当支持购房入的请求。精装修房屋如出现质量问题，也可按上述办法解决。因房屋的许多地方都被装修掩盖了，不易发现问题，在办理入住手续时，最好找一些专业人员查看，还要注意使用的装修材料和当初合同约定的是否一致。在入住以后，如果出现质量问题，不管是房屋本身还是装修部分，只要在保修期内，都可以找开发商解决。
3、如何对所购商品房进行面积验收？ 答：房屋面积直接关系到购房者的切身利益，如何知道房屋销售面积多了还是少了，如何计算房屋的销售面积呢? 按照国家质量技术监督局1998年12月22日批准实施的国家计量技术规范0JFl058—1998)《商品房销售面积测算与计算》的规定，商品房销售面积以建筑面积计算。建筑面积是套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。
套内建筑面积。指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台面积，按房屋的内墙线水平投影计算。套内墙体面积包括本套独用墙体面积和套与套之间的分隔墙的一半面积。
套内阳台建筑面积系指阳台地面底板外沿在水平面的投影，套内有多个阳台的，全部计算。该技术规范没有区分开放式阳台和封闭式阳台、外挑式阳台和内含式阳台。按照有关规定，原始设计为封闭式阳台的，全部计算建筑面积；原始设计为开放式阳台的，计算一半。
共有建筑面积。指各产权人共有占有或共同使用的建筑面积，由两部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公用门厅和过道、地下室、值班警卫室，以及其他功能上为整幢建筑之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。
已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。购房者单靠自身力量要测量、计算公(共)用建筑面积及本套应分摊的共有建筑面积是相当困难的，但可以测算本套套内建筑面积。如果套内建筑面积与合同约定的面积或开发商出示的测绘报告显示的面积出入过大，应向测绘机构问明原因或要求复测。
4、如何对房屋质量进行工程验收？ 答：室内工程验收应把握以下几点 一、房屋结构 如何对房屋质量进行工程验收 结构是房屋的骨架，其质量好坏至关重要，但实践中却因其验收的难度而被购房者所忽视或放弃。购房者可要求开发商出示建设工程质量监督站对楼宇结构工程的验收报告，注意报告标明的质量等级是合格还是优良、优质；如果是不合格，说明该房屋不能居住。
如有可能，购房者还应了解钢材的材质、规格、水泥的标号，木材的等级及砖块的宽实等。此外，还需把握以下几点： ——是否有钢筋外露； ——墙壁是否有裂缝，墙面是否渗水； ——承重墙、梁、柱是否符合设计规范。
二、平面布局 对照购房合同中的房屋平面图，检查房间的结构是否与图纸一致，房间的面积、跨度、长宽是否合理；卧室、起居室、门厅、厨房、卫生间、储藏间布局是否合理；门窗位置、是否过于曲折，是否影响家具的摆放。三、层高 住宅层高较理想的高度应在2.8米—3.2米之间。层高过低就会给人压抑感，通风、采光也受影响；层高过高固然舒适，但建设成本和土地成本都高，房价也会相应提高。
按规定：卧室、起居室净高不应低于2.5米，屋高不应抵于2.8米。如果购房合同对层高或净高有约定的，应符合约定。四、地板楼板 这一点往往不为购房者重视。
楼板的厚度、单位面积的荷载量，应当是验收房屋的重点之安全的要求，也为家庭装修、选配家居设施提供了重要参数。五、墙体 这不仅是墙面是否有裂缝，是否有水淋痕迹，是否有墙皮脱落、起鼓，墙面是否平整。
更重要的是，墙身是否笔直，有无倾斜。六、通风采光 现代住宅设计一般要求户户有窗，间间敞亮。卫生间、厨房更应开窗，这才能保证采光和通风，有利于健康，有利于提高居住品质。七、卫浴工程 卫生间面积、尺寸是否符合合同约定标准；卫生设备的品牌、规格、件数是否与合同相符；上水、排水是否通畅；是否有裂痕、渗水现象；地面是否防滑；开窗的通风采光效果如何，如无窗，是否有排气扇；是否有装修，如无装修，各种管线是否排放到位，便于装修。
八、厨房工程 厨房的面积、尺寸是否与合同相符，装修标准是否与合同相符，地面是否防滑，墙身有无1.5米以上的瓷砖，灶台高度是否合适，灶具安全性如何，脱排油烟机效果如何，热水器品牌、规格是否达到约定标准，管道线路是否通畅，整个厨房是否具备清洗、烹调、储藏等基本功能。如果没有装修，是否把各种管道、线路、插口位置预留好。
九、水电工程 上水、下水管道、门阀材质如何，大小开关是否正常；卫生间、厨房上、下水是否通畅；用电线路排是否合 理、安全、方便、开关、灯座、插座是否正常通电，灯具安装是否牢靠，能否正常使用。十、门窗工程 分户门是否牢固，安全，有无防盗功能，如果没有，能否安装防盗门；门的厚度，材质和规格、密封性如何；窗子的材质、规格与厚度，玻璃的品种与厚度是否安全，窗子的开关是否灵巧、方便、密封性如何。
以上是否符合合同规定标准。十一、私密性 检查阳台、厨房、卫生间、卧室能否被外部窥视，卫生间的窗不得直对楼梯间，门不能直对起居室，居室门窗勿与邻居卫生间的门窗相对，墙壁的隔音效果如何。一般来说，外墙、分户墙、楼板的空气隔声标准，计权隔声量应大于等于45分贝。十二、安全性 煤气管、避雷装置等垂直管线不能安装在临近阳台或窗的部位；非封闭阳台是否与公用走道接近，有无翻越可能。
十三、电信设备 电话线、电脑网络线、闭路电视线、卫星天线是否到户，接插口是否预留，分布是否合理，每套有无对讲设备。5、公共设施验收标准 答：对公共设施进行验收应把握以下几点： 一、楼梯 标准楼梯角度应适中，转向处设有平台供休息；楼梯高度也应注意：阶高在22厘米上下，阶面在15厘米以上，角度为45度；楼梯应设扶手。
公用走道和楼梯应符合消防要求。二、电梯 电梯数、品牌、制造商、型号、承载量、升降速度；电梯是自动还是专人操作，有无紧急呼救系统，有无监视系统，有无应急疏散系统，是全天候运行还是分时段运行。三、供水工程 公共供水是否正常，水压和水流量，水质是否达到饮用水标准，是否经过特殊净化处理(如果售房合同有承诺)，是否24小时供应热水(如果事前有书面承诺)。
多层住宅不宜采用水箱给水方式，而应采用地压式供水。高层住宅的钢筋混凝土水箱内壁应铺白瓷砖。供水管道是采用铁管(易锈蚀)，还是采用清洁卫生的PVC和UPVC管。
四、供电工程 公共供电是否正常，有无双路供电，是否会出现限电时间，电压是否稳定，电表系统工作是否正常，电表有无抄数。五、供气工程 供气的种类(煤气、天然气、液化气)和方式(管道、罐装)，供气容量大小，管道、计量是否正常，气表有无抄数记录。
六、停车场地 有无专用停放非机动车和机动车的场地，容量大小；有无必要的安全防护，是否与合同约定一致。七、公共绿地 小区公共绿地面积和绿化率是否达到了政府规定的最低标准(30％)，或合同、广告承诺的标准。
必要时可要求开发商出示建设工程竣工规划验收合格证明，查看证明中核定的数据。八、其他公共设施 有些开发商在合同或销售广告中承诺有网球场、游泳池、健身房、会所、下沉式音乐广场等，交房时是否兑现；承诺的智能化安全保卫系统是否有着落，有无中央监控、信息采集、预警系统，有无24小时保安。九、房屋间距 房屋间距对通风、采光影响很大，所交房屋是否符合政府规划间距要求。十、验收记录和房屋交接 购房者对以上内容一一验收，逐一记录，符合政府规定和合同约定的，通过验收；存在问题的，作好记录，限期整改，不能整改的，应给予经济补偿；问题严重，对房屋使用功能影响重大的，可依法追究开发商相应责任，甚至退房。
合同登记后，需要办理购房贷款的，可以着手办理抵押贷款手续。具体办理办法，可向有关部门咨询。一次性付款 是过去最为常见的付款方式，目前一般多用于那些低价位小单元的楼盘销售。利：一次性付款一般都能从销售商处得到房价款的5%左右的优惠，如是现房则能很快获得房屋的产权，如果是期房则这种付款方式价格最低。
弊：一次性付款需要筹集大笔资金，且损失此项资金的利息，对经济能力有限的购房者压力较大。如果是期房的一次性付款，开发商有可能不按期交房，造成利息甚至全部房款损失，购房风险大。
分期付款 又分为免息分期付款和低息分期付款，是目前比较吸引人的付款方式。利：缓解一次性付款的经济压力，也可用房款督促开发商履行合同中的承诺。弊：分期付款随着付款期限的延长，利率会越高，房款额比一次性付款的房款额高。按揭付款 即购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给开发商，以后购房者按月向银行分期支付本息的付款方式，因为它能使市场潜在需求迅速转化为有效需求，所以成为促进房地产市场活跃的最有效手段。
利：可以筹集到所需资金，实现购房愿望，花明天的钱圆今天的梦。弊：目前手续繁琐、限制较多。公积金贷款 居民购房除了动用历年的积蓄，购房资金不足部分一般都首先申请个人住房公积金贷款，仍不足部分则再申请由银行个人住房按揭贷款解决，目前运用此种个人住房公积金贷款与银行个人住房按揭贷款相结合的"组合贷款"已是购房最普遍的贷款方式。
因为它比较符合现实又较为合理，毕竟每户家庭可以计贷的个人住房公积金额度不会很多，若全部向银行贷款又会在利息上负担太重。个人住房公积金贷款属政策性的个人住房贷款，具有一定的政策补贴性质，只要个人所在单位建立过住房公积金且按期缴交了公积金的均有权申请贷款，它最大的优点是利率低，1年至5年档，年利率只有4.14%，6年至30年档，年利率也不过4.59%，不仅低于现行同期银行个人住房按揭贷款利率（一般比银行个人住房按揭贷款利率低1个百分点左右），而且要低于现行同期的银行存款利率。
也就是说，在公积金贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。下面以五年期的储蓄存款和公积金贷款为例进行比较：十万元存五年定期，五年后，客户可得利息14400元；申请公积金贷款十万元，在贷款利率水平不变的情况下，五年后，客户需支付利息10880元，存贷之间的利差为3520元。而且，贷款金额越大、期限越长，利差就越可观。
申请商业贷款需要提供的材料 (1)贷款人及其配偶的居民身份证、户口簿，如果夫妇双方不在同一户籍，需要提供结婚证明。(2)具有法律效力的购房合同、预付款收据(总房款的30%以上)及两者的复印件。(3)夫妇双方单位出具的收入证明或者银行认可的具有还贷能力的其他证明。
(4)个人住房借款申请书、住房借款合同、保证合同等。(5)房地产抵押申请表和房地产抵押合同，售房单位作为担保方必须盖章签字。(6)银行方面规定的相关证明。商业性住房贷款的流程 (1)咨询办理贷款的相关知识。
(2)提出购房贷款申请。(3)提供贷款所需的相应资料。(4)银行审核批准。(5)同银行签订借款合同、住房抵押合同。
(6)到公证处办理公证手续。(7)到当地的房地产登记处办理登记手续。
(8)办理房屋产权抵押登记。(9)向银行提供抵押证明。(10)到指定的保险公司办理保险业务（采取自愿的原则）。
(11)借款人开始按月还款。商业性住房贷款的注意事项 (1)按期偿还贷款的本息。
(2)不能提供虚假的文件或资料。(3)在未经银行同意的情况下，不得私自将设为抵押或质押的财产或权益出售、转让、赠与、拆迁或重复抵押。
(4)不得擅自改变贷款用途，挪用贷款。(5)具有配合银行对贷款使用情况进行监督和检查的义务。(6)不能同其他法人或经济组织签订有损银行权益的合同或者协议。
(7)保证人违反保证合同或者丧失了承担连带保证责任能力；抵押物遭到意外损毁不足以全部偿还贷款本息；质物明显减少而影响贷款人实现质权。如果出现以上三种情况，借款人必须按照贷款银行的要求重新落实新保证或新抵押(质押)。(8)借款人在征得贷款银行同意后，可以按照相关规定提前还款(部分或全部)，贷款银行根据实际还款的期限和数额计收贷款利息。(9)当借款人死亡或者法律上宣布死亡或者失踪时，贷款的偿还人改为其财产的合法继承人，而担保人需要继续担保至合同解除。
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